Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015 по делу n А20-2617/2014. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,В иске отказать полностью

иное.

Таким образом, одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика (статья 75 ЗК РФ), который подлежит оценке на предмет соответствия его правилам Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, и Закона об оценочной деятельности.

Исходя из изложенных норм и приведенных подходов, законный (нарушенный) интерес общества подлежит защите (в исковом производстве) посредством определения действительной кадастровой (равной рыночной) стоимости земельного участка. Обязанность доказывания действительной рыночной стоимости спорного участка возлагается на истца.

В обоснование заявленных требований истец представил суду отчет по определению рыночной стоимости земельного участка от 30.05.2014 №01/05/14, согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью 10 850 кв.м. с кадастровым номером 07:11:0500003:26 определена в размере 1 487 535 руб.

Заключением СО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» от 10.09.2014 №140630-1410 достоверность указанного выше отчета независимого оценщика и рыночная стоимость спорного земельного участка подтверждена.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость спорного участка была определена на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением правительства Ставропольского края от 28.12.2006                             № 176 –п.

На основании пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Представленный обществом отчет от 30.05.2014 №01/05/14  свидетельствует о том, что содержавшаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка существенно отличалась от определенной  оценщиком  его  рыночной  стоимости.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям                  и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если                 в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При таких обстоятельствах в рассматриваемом случае отчет № 01/05/14 подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами по делу, в том числе с точки зрения его соответствия законодательству об оценочной деятельности, а также достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:020801:9290.

В статье 11 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.                        В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки,                   а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного                                     и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пункте 3 Федерального стандарта оценки (далее - ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, указано, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Вместе с тем, исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ представленный                                  в материалы дела обществом отчет от 30.05.2014 №01/05/14, суд приходит к выводу о нарушении при его составлении положений федеральных стандартов оценки.

Из данного отчета следует, что при определении стоимости объекта оценки экспертом был применен сравнительный подход к оценке, другие методы /затратный                   и доходный/ не  применены; достаточной аргументации об отказе в их применении отчет не содержит.

Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки (далее - ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим  его  стоимость.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:                        а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки                       и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, по каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса                и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога                   к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Данные условия при оценке оценщиком не соблюдены в полной мере.

В спорном случае в результате анализа рынка оценщиком было выбрано 3 объекта, выставленных на продажу в январе 2012 года: аналог № 1 - земельный участок площадью                  2000 кв. м, г. Тырнауз /недалеко от трассы/, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - свободного назначения, цена предложения  350 000 руб., не застроен; аналог № 2 - земельный участок площадью 2728 кв. м, г. Тырнауз,                               ул. Набережная, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - свободного назначения, цена предложения- 359 192 руб., имеет обременение в виде ипотечного кредита под залог недвижимости, не застроен; аналог № 3 - земельный участок площадью 5945 кв. м, г. Прохлпдный, ул. Промышленная, 82, земли населенного пункта, вид разрешенного использования-для строительства производственных  объектов, цена предложения- 624 752 руб., не застроен.

Вместе с тем принадлежащий обществу земельный участок имеет следующие характеристики: местоположение - г. Тырнауз, район ДПС «Азау», площадь-10 850 кв. м, под существующим зданием тракторного парка с прилегающей территорией /территория бывшего вертодрома, 3 км./., вид разрешенного пользования - для строительства ремонтных помещений тракторного парка.

Исследовав разделы оцениваемого отчета, апелляционный суд приходит к выводу             о том, что в ходе оценки использованы данные об объектах - аналогах, которые существенно отличаются по своим характеристикам, видам разрешенного использования (назначению), освоения и не могут являться схожими по отношению к объекту оценки.

Суд считает, что на формирование рыночной цены участка прежде всего влияет его разрешенное использование (наличие на нем строения  - нежилого здания), в связи с этим сведения о рыночной стоимости, полученные при сравнении объектов, существенно отличающихся по указанному показателю, не могут считаться достоверными.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие характеристики земельных участков – аналогов /выписки из государственного кадастра, документы о праве собственности и т.д./.

Таким образом, исследовав отчет об оценке от 30.02.20014 № 01/05/14,  апелляционный суд пришел к выводу о несоответствии его федеральным стандартам оценки № 1, № 2 и № 3 (пункты 14, 20, 22 ФСО № 1, пункты 10, 12, 15 ФСО № 3). Отчет оценщика нельзя признать надлежащим доказательством указанной в нем рыночной стоимости земельного участка, а саму рыночную стоимость - достоверной. Положительное заключение от 10.09.2014 №140630-1410 суд также не принимает исходя из содержания данного вида экспертизы, не предусматривающего проверку правильности определения рыночной стоимости объекта или подтверждение стоимости объекта оценки.

В части 1 статьи 82 АПК РФ предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено следующее. Если при разрешении вопроса, требующего специальных знаний, ходатайство или согласие на назначение экспертизы со стороны участвующих в деле лиц отсутствуют, и экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, суд обязан разъяснить участвующим в деле лицам возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

Заключение эксперта, выполненное на основании проведенных исследований                            и с учетом их результатов, оглашается в судебном заседании и исследуется наряду                         с другими доказательствами по делу (части 1 и 3 статьи 86 АПК РФ).

Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете об оценке от 30.05.2014 №01/05/14, суд апелляционной инстанции предлагал сторонам обсудить вопрос о назначении по делу экспертизы (статья 82 АПК РФ).

Для определения истцом процессуальной позиции по данному вопросу судебное заседание по рассмотрению дела судом откладывалось на другой срок.

Однако, ходатайств о назначении экспертизы от сторон не поступило.

В связи с чем апелляционным судом принято решение по делу по имеющимся доказательствам. На основании изложенных обстоятельств и приведенных норм права суд приходит к  выводу об  отсутствии правовых оснований жля удовлетворения иска, в связи с чем в иске судом отказывается.

В соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле,                         и сроков осуществления этих действий.

В связи с переходом к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции                         в соответствии с абзацем 2 пункта 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» суд апелляционной инстанции принимает постановление об отмене судебных актов суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах суд  апелляционной инстанции считает необходимым                                  в соответствии со статьями 269 и 270-272 АПК РФ отменить решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 02.10.2014 по делу № А20-2617/2014 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на истца. При подаче иска обществом уплачена пошлина не в полном объеме, а именно: 2 000 руб. вместо 4 000 руб., в связи с чем с истца в доход Федерального бюджета подлежат взысканию 2 000 руб. пошлины по иску, а также 2 000 руб. по апелляционной жалобе, поскольку ответчиком при подаче апелляционной жалобы пошлина не была уплачена, ввиду освобождения ответчика в силу закона от ее уплаты. Таким образом, с истца в доход Федерального бюджета подлежит взысканию           4 000 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

В силу части 1 статьи 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство истца о замене в порядке процессуального правопреемства истца по настоящему делу - ЗАО «Промтехмонтаж» на                                 его правопреемника - ООО «Промтехмонтаж» в связи с реорганизацией