Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 по делу n А63-10196/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

114,00

0,93

13.01.2014-09.03.2014

0,2

10.03.2014

15 119,2 2

15 120,15

10.03.2014-09.06.2014

623,71

10.06.2014

15 119,2 2

30 239,37

10.06.2014-30.06.2014

291,5

30.06.2014

4 000

26 239,37

2 654,82

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что пеня в сумме 2 654,82 рубля подлежит взысканию с ответчика.

В указанной части решение суда первой инстанции не обжалуется и не подлежит проверке в порядке апелляционного производства.

В суде первой инстанции истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды  № 239 от 10.12.2010. 

Отказывая администрации  в данной части заиленных требований, суд первой инстанции руководствовался  следующими нормами права.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статьи 619 ГК РФ).

В тоже время, в соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации  от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

По смыслу разъяснений, приведенных в названном пункте постановления, о существенном характере нарушений может свидетельствовать причинение заинтересованной стороне такого ущерба нарушением условий договора, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом, нарушение договора должно быть не только значительным, но и неустранимым.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, данным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14 от 05.05.1997   «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судом первой инстанции установлено, что задолженность по арендной плате полностью погашена ответчиком. Администрацией не представлены доказательства предъявления требования КХ «Пирит» о расторжении договора в течение разумного срока с момента уплаты арендатором задолженности.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не доказал наличие обстоятельств, являющихся в соответствии со статьями 450 и 619 ГК РФ основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В части взыскания  пени и задолженности по договору  аренды  решение  суда первой инстанции не обжалуется и в этой части не подлежит пересмотру.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что  выводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении  требований  о расторжении  договора аренды земель сельскохозяйственного назначения № 239  от 10.12.2012   являются ошибочными в виду следующего.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

При этом в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.

Из пункта 4.1.1 Договора следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения Договора при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Суд первой инстанции при принятии решения об отказе в части исковых требований о расторжении договора аренды необоснованно учел факт погашения ответчиком основного долга по арендной плате к моменту рассмотрения спора по существу, указывая на устранение допущенного нарушения договора.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 23  Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 73 от 17 ноября 2011 г. (в редакции  Постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации № 13  от 25.01.2013)  «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации  о договоре аренды» предусмотрено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Более того, период взыскания задолженности по данному делу составлял  1 и 2 квартал 2014 года, в то время как ответчиком в настоящее время не уплачена, в установленные договором сроки, арендная плата за 3 и 4 кварталы текущего года.

В связи с нарушением условий договора, в части невнесения арендной платы  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа,  администрацией Георгиевского муниципального района Ставропольского края было направлено в адрес крестьянского хозяйства «Пирит» требование о необходимости погашения задолженности расторжении договора аренды  № 01/3238 от 11.08.2014 г.              (л.д. 16-17)  с приложением Соглашения о расторжении договора аренды  № 239  от 10.12.2012  г., в срок до 22 августа 2014 года, что подтверждено ответчиком в судебном заседании.  

Ответа на данное требование не последовало, подписанного со стороны крестьянского хозяйства «Пирит» Соглашения о расторжении вышеуказанного договора аренды    также   не   представлено.   Ответчик   проигнорировал   требования администрации  Георгиевского муниципального района Ставропольского края,  что не оспорено сторонами.  

Суд первой инстанции, установив, что допущенное КХ «Пирит»  нарушение по договору аренды № 239  от 10.12.2012  г. устранено в разумный срок, оплата арендных платежей произведена и задолженность по арендной плате на момент вынесения решения отсутствует, неправомерно отказал в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора  аренды.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в обжалуемой части, считает, что  имеются  существенные нарушения  ответчиком условий договора аренды договору аренды № 239  от 10.12.2012  г., которые являются основанием для расторжения данного договора аренды в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что истец вправе требовать расторжения договора аренды в разумный срок, даже после уплаты арендодателем долга.

Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное  неисполнение хозяйством  обязанности по своевременному внесению арендной платы.   При этом продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя.

Указанное нарушение условий суд апелляционной инстанции признает  существенным  и  основанием для расторжения в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619  Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истец требованием  № 01/3238 от 11.08.2014 г. (л.д. 16-17)  предложил  КХ  «Пирит»  перечислить образовавшуюся задолженность  согласно договору аренды в срок до 22.08.2014 г. В случае неуплаты задолженности в установленный срок администрация будет вынуждена обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды. 

Между тем, как следует из материалов дела, платежными поручениями № 14 и 15  от 14.10.2014  КХ «Пирит» уплатило по договору № 239 от 10.12.2010  11 120, 15 руб.  за       1 квартал 2014 года и 15 119, 22 руб. за 2 квартал 2014 года, а всего 26 239, 37 руб.,    то есть  погасило задолженность только  после предъявления исковых требований.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не установил факта погашения задолженности, образовавшейся за спорный период, в разумный срок.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"              (в редакции  Постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации № 13  от 25.01.2013)   судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции  считает, что факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом первой инстанции решения по делу, не лишает арендодателя права требовать расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции  считает, что   заявленные требования администрации  в части расторжения договора аренды  обоснованы  и подлежат удовлетворению.

Доводы заявления  главы КХ «Пирит» в судебном заседании  апелляционного суда о прекращении производства по иску администрации  в связи с изменениями в земельном законодательстве, подлежат отклонению по следующим обстоятельствам.

Согласно материалам дела  администрация Георгиевского муниципального района Ставропольского края обратилась с исковым заявлением в суд первой инстанции   16.09.2014 г.

Закон Российской Федерации № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. «О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты  Российской Федерации»  вступивший  в силу 01.03.2015 г., не является основанием для прекращения производства по делу, поскольку,  как указано в статье 150 АПК РФ арбитражный  суд прекращает производство по делу, если установит, что:

1) дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде;

2) имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда;

3) имеется принятое по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям решение третейского суда, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда;

4) истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом;

5) организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована;

6) после смерти гражданина, являющегося стороной в деле, спорное правоотношение не допускает правопреемства;

7) имеются основания, предусмотренные частью 7 статьи 194 настоящего Кодекса.

 Арбитражный суд также прекращает производство по делу в случае утверждения мирового соглашения и в иных предусмотренных настоящим Кодексом случаях.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что оснований, предусмотренных статьей 150 АПК РФ для прекращения производства по делу не имеется, в связи с чем, заявление  главы КХ «Пирит» о прекращении