Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2015 по делу n А63-5206/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

определен размер арендной платы,  необходимости внесения в него соответствующих изменений, невозможности разрешения спора путем переговоров, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) в пункте 16 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 постановления Пленума № 73 указано, что  арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582).

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что условиями договора аренды земельного участка от 06.09.2013 № 2881 размер арендной платы рассчитан на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п, в размере 1% от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно кадастровому паспорту на земельный участок общей площадью 5 219 кв. м с кадастровым номером 26:34:010101:505 от 29.12.2012 № 26/501/12-381175 кадастровая стоимость земельного участка составляла 41 316 161,31 рублей, согласно кадастровому паспорту от 05.02.2014 № 26/501/14-59029 кадастровая стоимость земельного участка составляет 34 522 849,96 рублей (том 1, л.д. 16-18, 29-32).

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что земельный участок используется под производственные помещения Кисловодской ТЭЦ,  расположен на территории города-курорта Кисловодск, отнесенного постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 № 723 к курортам общесоюзного значения, а затем постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 признанного курортом федерального значения, а на основании Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» передан в муниципальную собственность.

Согласно абзацу 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее Закон № 137-ФЗ) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что  размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением № 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.

В постановлении Президиума также разъяснено, что учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Высшим Арбитражный Судом РФ также указано, что применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

Данная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерациио том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением № 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.

Как видно из материалов дела и представленных документов, на земельном участке площадью 5 219 кв. м с кадастровым номером 26:34:010101:505 расположены следующие объекты: цементная площадка литера «VIII» общей площадью 1 310.7 кв.м, эстакада мазутослива литера «II», площадью 280,2 кв.м, подъездной железнодорожный путь литера «I», склад литера «З», склад литера «Ц», склад соли литера «Е», склад литера «Ж», которые принадлежат на праве собственности обществу, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.06.2013 серии 26-АИ №№ 343440, 343651, 343441, 343648, 343647, 343649, 343652.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается ответчиками, что земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости используется обществом для обслуживания тепловой станции - Кисловодской ТЭЦ.

Пунктом 5 Правил, утвержденных постановлением № 582, установлено, что арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, не указанных в пунктах 3 и 4 данных Правил, которые предоставлены (заняты) для размещения, в частности, гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.

Пунктом 1 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.06.2013 № 347 (далее – Приказ № 347) утверждена ставка арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, в размере 1,6% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Пунктом 2 Приказа № 347 установлено, что ставка арендной платы, утвержденная пунктом 1 данного приказа, не должна превышать прилагаемых предельных ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов.

В частности, для Ставропольского края приложением к Приказу № 347 определена предельная ставка 5,72 руб./кв.м.

Согласно пункту 3 Приказа № 347 предельные ставки арендной платы, установленные пунктом 2 приказа, изменяются согласно пункту 8 Правил, утвержденных постановлением № 582.

В соответствии с пунктом 8 Правил, утвержденных постановлением № 582, при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 02.12.2013 № 349-ФЗ «О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов» утверждены основные характеристики федерального бюджета на 2014 год, определенные исходя из прогнозируемого уровня инфляции, не превышающего 5,0 процента (декабрь 2014 года к декабрю 2013 года).

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные доказательства, пришел к правильному выводу о том, что условия договора аренды земельного участка от 06.09.2013 № 2881 об определении и о размере арендной платы не соответствуют положениям постановления Правительства № 582.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ, действующей на момент заключения оспариваемого договора) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что пункт 3.1, приложение № 2 и абзац 4 пункта 3.3 договора аренды от 06.09.2013 № 2881, содержащие указание на то, что  расчет является неотъемлемым приложением договора, не соответствуют требованиям закона и нарушают права, как общества, так и публичные интересы, а также права и законные интересы неограниченного круга третьих лиц, а поэтому указанные положения условий договора следует признать недействительными.

При этом на основании статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отсутствие в договоре указания денежного размера и расчета арендной платы не влечет недействительность договора аренды в целом.

В отношении пункта 3.5 договора аренды суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку в указанном пункте несоответствующим правовым нормам является только указание на то, что пересмотр арендной платы осуществляется в соответствии с действующим законодательством Правительством Ставропольского края, а в остальной части содержание данного пункта соответствует действующему законодательству о регулируемому характеру арендной платы, оснований для признания указанного пункта договора недействительным, у суда не имеется, однако из указанного пункта следует исключить ссылку на «Правительство Ставропольского края».

Учитывая, что направленный комитетом обществу проект дополнительного соглашения и протокол разногласий истца касаются внесения изменений в договор аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в данном случае к отношениям сторон подлежат применению нормы права, предусмотренные статьями 450-452 Гражданского кодекса РФ об изменении договора.

В постановлении от 02.02.2010 № 12404/09 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что