Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 по делу n А63-5218/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

составляет                     1 672 754, 34 рубля в год.

Расчет арендной платы на 2013 год определен в приложении, являющемся неотъемлемой частью договора (абзац 4 пункта 3.3 договора).

Арендная плата для рассчитана как произведение соответствующей площади земельного участка (ОАО «Теплосеть» - 98 кв.м, ООО «ЛУКОЙЛ-Ставропольэнерго» -                 21 032 кв.м), удельного показателя кадастровой стоимости (7916,49 руб./кв.м), условий расчета годовой арендной платы (1%).

Согласно расчету размер арендной платы за арендованную ООО «ЛУКОЙЛ-Ставропольэнерго» площадь в годовом исчислении составляет 1 664 996, 18 рубля, подлежит оплате - 538 272, 74 рубля, за арендованную ОАО «Теплосеть» площадь в годовом исчислении 7 758, 16 рубля, подлежит оплате -  2 508, 12 рубля.

В соответствии с пунктом 3.5 договора пересмотр арендной платы за земельный участок, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков осуществляется в соответствии с действующим законодательством Правительством Ставропольского края и опубликовывается в средствах массовой информации. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании расчета к договору, при этом заключение дополнительного соглашения не требуется.

30.01.2014 письмом № 03.4-177 общество обратилось в комитет с просьбой о направлении дополнительного соглашения к вышеуказанному договору аренды на 2014 год, учитывающего ставку арендной платы, утвержденную приказом Минэкономразвития России № 347  от 18.06.2013  «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов».

Комитет направил обществу подписанный проект дополнительного соглашения                 № 3019 от 26.02.201 к договору аренды  № 2928 от 05.09.2013, которым договор изложен в новой редакции, в частности, пункт 3.1 изложен в следующем виде: «Размер арендной платы за участок составляет 1 397 715, 69 рубля в год». Содержание абзаца 4 пункта 3.3 и пункта 3.5 не изменено.

В Приложении № 2 приведен расчет арендной платы на 2014 год, с применением кадастровой стоимости земельного участка (37 757 506,72 руб./кв.м), площади земельного участка (98 кв.м и 21 032 кв.м), базового размера арендной платы - 1 %.

Размер арендной платы за арендованную ООО «ЛУКОЙЛ-Ставропольэнерго» площадь в годовом исчислении составляет 1 391 233, 15 рубля, для ОАО «Теплосеть» -               6 482, 54 рубля.

Ознакомившись с проектом, общество с сопроводительным письмом от 07.04.2014 № 03.4-655 направило в комитет протокол разногласий, в котором предложило:

- дополнить пункт 3.1 дополнительного соглашения абзацем вторым следующего содержания:

«Размер арендной платы за участок не может быть выше ставок, установленных в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов в порядке, определенном пунктом 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16 июля 2009 года. С момента начала срока аренды по настоящему договору размер арендной платы за Участок не может быть выше ставок, утвержденных в соответствии с указанным порядком Приказом Минэкономразвития России № 347 от 18.06.2013   «Об утверждении ставок  арендной  платы  в  отношении  земельных  участков,   находящихся  в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов» (1,6 % от кадастровой стоимости Участка, но не более 5,72 руб. за квадратный метр общей площади Участка). В случае если размер арендной платы, установленный в абзаце первом настоящего пункта, превышает размер арендной платы, определенный в соответствии с настоящим абзацем, размер арендной платы за Участок устанавливается в пределах, определенных настоящим абзацем»;

- дополнить пункт 3.5 дополнительного соглашения абзацем вторым следующего содержания:

«Пересмотр (изменение) арендной платы за Участок допускается исключительно в связи с изменением кадастровой стоимости Участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, а также иное изменение арендной платы по основаниям, отличным от указанных в настоящем абзаце, не проводится».

16.04.2014 письмом  № 01-15/1021  комитет возвратил протокол разногласий без подписания, ссылаясь на его несоответствие федеральному законодательству и нормативным правовым актам Ставропольского края в сфере определения арендной платы при аренде земельных участков.

Ссылаясь на неправильное определение размера арендной платы в вышеуказанном договоре аренды и необходимость внесения в него соответствующих изменений, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд  первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.

Удовлетворяя исковые требования общества в части, суд первой инстанции правомерно сослался  на нормы  статей   309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с положениями  пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Статьей 424 ГК РФ  установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (далее - регулируемые цены). Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как следует из абзацев восьмого, девятого и десятого пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, и в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Данные законоположения, устанавливающие лишь размер ежегодной арендной платы за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства, в случае, если объекты недвижимости на этом земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, направлены на стимулирование жилищного строительства и своевременного введения объектов недвижимости в эксплуатацию (Определение Конституционного Суда РФ                       N 354-О-О от 16.02.2012).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ  использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).

В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011  разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Судом первой инстанции верно установлено, что в спорном договоре аренды размер арендной платы рассчитан на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края № 64-П от 16.04.2008, в размере                    1 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Судом первой инстанции также верно установлено, что согласно кадастровому паспорту   № 26/501/12-381174 от 29.12.2012 кадастровая стоимость земельного участка составляла 167 275 433, 70 руб., согласно кадастровому паспорту № 26/501/14-59126 от 05.02.2014 кадастровая стоимость земельного участка составляет 139 771 569, 20 руб.

Вместе с тем земельный участок расположен на территории курорта Кисловодск, отнесенного постановлением Совета Министров СССР  № 723 от 28.08.1970   к курортам общесоюзного значения, а затем постановлением Правительства Российской Федерации № 14 от 17.01.2006   признанного курортом федерального значения.

Федеральным законом № 244-ФЗ от 03.12.2008 предусмотрена передача (отнесение) земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исходя из положений указанного Федерального закона спорный земельный участок относится к муниципальной собственности.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  в своем постановлении  № 15837/11 от 17.04.2012  разъяснил, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Судом первой инстанции верно учтено, что во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление      № 582 от 16.07.2009   «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление № 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Судом первой инстанции также обоснованно принято во внимание, что, учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования