Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 по делу n А63-4114/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ (абзац 3 пункта 62). Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац 4 пункта 62).

ФГУП «Племенной завод имени 60-летия СССР» исполнило обязанность по передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора купли-продажи от 13.04.2011.

Судом установлено, что 25.01.2012 ФГУП «Племенной завод имени 60-летия СССР» было ликвидировано, о чем в ЕГРЮЛ 21.05.2013 внесена запись о ликвидации.

В связи с исключением ФГУП «Племенной завод имени 60-летия СССР» из ЕГРЮЛ, его обязанность как продавца спорного недвижимого имущества по участию в государственной регистрации перехода права собственности не могла быть исполнена.

Отсутствие государственной регистрации права собственности ФГУП «Племенной завод имени 60-летия СССР» на спорное имущество в настоящем случае не влияет на законность перехода права собственности на него к заявителю.

Из материалов дела следует, что отчуждаемый объект недвижимого имущества являлся федеральной собственностью и находился у продавца на праве хозяйственного ведения. Сделка отчуждения этого имущества соответствует требованиям общих норм Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже и положениям Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Отказ по мотиву отсутствия зарегистрированного права собственности продавцу на спорный объект не соответствует положениям Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку не исключает сам факт возникновения права отчуждателя без его государственной регистрации.

В части 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отсутствует изложенное регистрирующим органом основание для отказа в регистрации в спорной ситуации (абзац 9 пункта 1 статьи 20), поскольку обязанность по представлению заявления бывшего ликвидированного правообладателя на регистрацию своего права на заявителя не возложена, а представить его такой бывший правообладатель не может по причине утраты правосубъектности.

Согласно статье 224 Кодекса вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.

Факт передачи спорного объекта подтверждается актом приема-передачи имущества, являющегося приложением к договору купли-продажи от 13.04.2011 (порядковый номер 64). Заявленный объект поставлен на бухгалтерский учет, что следует из ведомости амортизации основных средств, инвентаризационной описи основных средств. Покупатель оплатил имущество, что подтверждено документально. Общество владеет спорным имуществом на основании договора купли-продажи от 13.04.11, продавец по которому впоследствии ликвидирован. Сделка купли-продажи недвижимого имущества является действительной сделкой и исполнена сторонами.

Возражения третьего лица об отсутствии фактического владения заявителем спорным объектом не принимается судом. поскольку в материалы дела приобщены договоры аренды здания № 2 и 3 от 03.12.2007, заключенные ФГУП «Племенной завод имени 60-летия СССР» (арендодатель) с индивидуальными предпринимателями Корост Н.Н. и Давутовым Н.Х. (арендаторы), согласно которым арендодатель передал в аренду арендаторам помещения соответственно площадью 44 кв.м и 66 кв.м в здании, расположенном в пос. Красочный, ул. Первомайская, 7. Соглашениями о перемене лиц в обязательстве по договорам № 2, 3 от 03.12.2007 в связи со сменой собственника обязательства арендодателя по этим договорам переведены на покупателя по договору купли-продажи ЗАО «Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина», о чем арендаторы извещены уведомлениями.

Указанные договоры до настоящего времени не расторгнуты, арендные отношения пролонгированы на основании части 2 статьи 621 ГК РФ, что подтверждается перепиской, фактическими обстоятельствами, установленными по делу. Требования арендодателя о расторжении договоров аренды и об освобождении занимаемых помещений материалы дела не содержат. В соответствии с положения части 1 статьи 617 ГК РФ переход к другом лицу права собственности на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора.

Довод администрации о том, что фактическим владельцем помещений в здании магазина является ИП Давутов Н.Х., поскольку именно он осуществляет фактическое владение и пользование объектом, несет расходы по его содержанию, является неправомерным.

Из материалов дела следует, что Давутов Н.Х. временно владеет заявленным объектом на праве аренды. Вопрос о его праве на заявленный объект недвижимости был предметом рассмотрения по делу № А63-8594/2011. Решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-8594/2011 от 23.01.2012 Давутову Н.Х. отказано в признании права собственности на спорный объект недвижимости.

Определением Ипатовского районного суда Ставропольского края от 14.03.2013 решение Ипатовского районного суда от 04.10.2012 о признании муниципальной собственности на нежилое торговое помещение в здании магазина, площадью 258,6 кв.м, расположенное по адресу: пос. Красочный, ул. Первомайская, 7, отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

Определением Ипатовского районного суда от 18.06.2013 заявление администрации муниципального образования Красочного сельсовета о признании муниципальной собственности на нежилое торговое помещение в здании магазина, площадью 258,6 кв.м, расположенное по адресу: пос. Красочный, ул. Первомайская, 7, оставлено без рассмотрения в связи с наличием спора о праве, при этом вопрос о повороте исполнения не решен.

Определением Ипатовского районного суда от 12.11.2013 удовлетворено заявление общества о повороте исполнения решения от 04.10.2012. Аннулирована в ЕГРП регистрационная запись номер 26-26­13/004/2012-678 от 21.12.2012 о регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Таким образом, доводы администрации о наличии спора о праве не принимается судом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 144 ГПК РФ в случае отказа в иске, принятые меры сохраняются до вступления в силу решения суда. В данном случае судебный акт о признании муниципальной собственности на спорные помещения отменен и принят новый судебный акт об оставлении иска без рассмотрения, в связи с наличием спора о праве, запись о регистрации права муниципального образования аннулирована. Таким образом, обеспечительные меры в виде ареста сняты в силу закона.

В связи с чем довод администрации о том, что заявленный объект обременен арестом, подлежит отклонению.

Представленный администрацией акт осмотра от 30.06.2014 и фотоматериалы в качестве доказательства неиспользования объекта недвижимости не принимаются, поскольку владение объектом подтверждается договорами аренды.

Материалами дела, а именно: ведомостями амортизации основных средств, инвентаризационной описью основных средств, актом осмотра здания от 08.08.14, договором оказания услуг от 12.09.2012 с актом выполненных работ от 17.09.2012, договорами аренды, подтверждается, что общество в настоящее время владеет и пользуется заявленным объектом недвижимости, несет расходы по его содержанию.

Довод администрации о том, что на заявленный объект оформлено право собственности за Красочным потребительским обществом, опровергается свидетельством о государственной регистрации права Красочным потребительским обществом и технической документацией.

Суд первой инстанции, проанализировав технические и кадастровые паспорта, составленные ГУП СК «Крайтехинвентаризация и ФГУП «Ростехинвентаризация», справку кадастрового инженера Шевченко А.В. (К.А. № 26-12-383 от 30.05.2012) от 08.08.2014, пришел к правильному выводу, что помещения магазина смешанного ц/у, литера Е, общей площадью 245,3 кв.м, кадастровый номер 26:02:062406:165, расположенного по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, пос. Красочный, являющиеся предметом настоящего спора, и помещения магазина «Хозяюшка», № 1, 2, 3, 4, площадью 120,3 кв.м, расположенные в здании по адресу: Ипатовский район, ул. Первомайская, 7 (зарегистрированные на праве собственности за Красочным потребительским обществом), не являются ни идентичными, ни тождественными объектами. Из технических документов следует, что указанные помещения расположены в одноэтажном капитальном строении, однако имеют различные технические характеристики (литер, площадь, конфигурацию и т.д.), самостоятельные входы и используются разными лицами. Отличие нумерации помещений в технической документации на заявленный объект, составленной ГУП СК «Крайтехинвентаризация (№5-16) и ФГУП «Ростехинвентаризация» (№ 1-12), не влияет на его техническую характеристику.

Таким образом, поскольку сделка купли-продажи от 13.04.2011 соответствует требованиям законодательства, предъявляемым для данного вида сделок, никем не оспорена и не признана недействительной, является исполненной (недвижимое имущество передано покупателю, а денежные средства – продавцу), у продавца имелись полномочия на отчуждение спорного недвижимого имущества, отказ регистрирующего органа является неправомерным.

В связи с удовлетворением заявленных требований госпошлина по иску подлежит отнесению на управление.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основания для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобах.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.09.2014 по делу №А63-4114/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                   С.И. Джамбулатов

Судьи                                                                                                  Н.Н. Годило

Е.В. Жуков