Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 по делу n А15-183/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений своих прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67 постановления N 10/22).

Как следует из технического паспорта, составленного ФГУП «Федеральное бюро технической инвентаризации» филиалом по Республики Дагестан по состоянию на  12.01.2011, многоквартирный жилой дом по ул.Леваневского, 16,  2-этажное жилое здание 1959 года постройки, в котором имеется 8 квартир, общая площадь квартир составляет 419 кв.м, в том числе 280,4 кв.м жилой площади, общая площадь всех помещений общего пользования многоквартирного дома составляет 43,2 кв.м, площадь территории фактического землепользования составляет 1314 кв.м, в том числе застроенная территория 417,8 кв.м. На земельном участке находятся литер «А»- многоквартирный дом, литер «Г»- гараж, литеры Г1-Г2»- сараи 2 шт. (том 1, л.д.24-35).

Между тем постановлением главы администрации г. Махачкалы от 09.06.2011 №1558 в общую долевую собственность собственникам жилых и нежилых помещений ТСЖ «Наш Дом-1» предоставлен земельный участок площадью 1015 кв.м по ул. Леваневского, 16. Товариществу предложено получить в кадастровой палате кадастровый план на земельный участок для регистрации права собственности на землю.

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок жилого дома 16 по ул. Леваневского г. Махачкалы не сформирован, границы земельного участка не установлены, на кадастровый учет земельный участок не поставлен.

Частью 4 статьи 16 Вводного закона предусмотрено, что формирование земельного участка,  на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляют соответствующие публичные органы.

Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (пункты 4.2, 4.3 постановления N 12-П).

Доказательств того, что ТСЖ или кто либо из собственников жилых помещений обращались в органы местного самоуправления о формировании земельного участка, истцом в материалы дела не представлено, также как и доказательств о том, что указанным органом было отказано в формировании земельного участка.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса).

В части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки данных территорий.

Предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (часть 3 статьи 33 Земельного кодекса).

В силу приведенных норм земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, формируется с учетом его естественных границ, площадь такого участка определяется применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий. Размер участка определяется в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, и может быть меньше нормативного, если фактически сложившееся землепользование не позволяет применить действовавшие ранее нормативные показатели.

С учетом указанных норм права суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что доказательств определения местоположения границ земельного участка многоквартирного жилого дома 16, по ул. Леваневского г. Махачкала, площади земельного участка с учетом фактического землепользования, красных линий, местоположения границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, в материалах дела не имеется, и суду таких доказательств не представлено.  

Согласно пункту 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Кодекса, сохраняется.

Пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее- Закон №137-ФЗ) установлено, что права на землю, не предусмотренные статьями 15, 20-24 ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения Кодекса в действие.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона №137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.01.2012 в соответствии с правилами статьи 36 Кодекса.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела,  постановлением главы администрации г. Махачкала от 23.06.1997 №1111 в целях создания нормальных условий и благоустройства двора жилого дома по ул. Леваневского, 16,  ТОО «Зевс» поручено за собственные средства с долевым участием УЖКХ построить офис и гаражи во дворе дома по ул. Леваневского, 16, на основании которого Махачкалинским горкомземом выдано ТОО «Зевс» для строительства гаражей и офиса свидетельство от 09.10.1997 №1604 на право бессрочного (постоянного) пользование земельным участком площадью 0,014 га (том 4, л.д. 38).

Материалами дела также подтверждается, что в 2003 году  были поведены работы по межеванию земельного участка площадью 142 кв. м, расположенного между жилыми домами № 16 и № 18 по ул. Леваневского г. Махачкала и находящегося в пользовании КФХ «МАЛ»-правопреемника ТОО «Зевс», земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 05:40:000051:0059 с видом разрешенного использования - «под офис и капитальные гаражи» (том 4, л.д.42-46).

Судом также установлено и не оспаривается сторонами, что на земельном участке площадью 142 кв. м с кадастровым номером 05:40:000051:0059 расположен гараж площадью 32,5 кв.м, из технического паспорта которого видно, что гараж является капитальным строением 1997 года постройки и находится в пользовании КФХ «Мал» Раджабова Т.М., земельный участок огорожен и является обособленным от жилых домов 16 и 18 по ул. Леваневского, тогда как въезд в гараж осуществляется через двор жилого дома 16 по ул. Леваневского г. Махачкала (том 4, л.д. 47-48).

Решением Федерального суда Советского района г. Махачкалы от 29.12.2007 удовлетворен иск главы КФХ «Мал» Раджабова Т.М. к собственникам квартир в жилом доме по ул. Леваневского, 16 Абдулгамидову Ш.М. и Даниялову Н.Д. об освобождении земельных участков площадью 22 и 34 кв.м соответственно от всяких ограждений. В удовлетворении встречного иска ответчиков к истцу о признании недействительными постановления администрации г. Махачкалы от 23.06.1997 №1111 , кадастрового плана земельного участка 05:40:000051:0059, межевого дела №0318 от 09.06.2003 и свидетельства о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком размером 0,0142га от 09.10.1997, отказано. (том 1, л.д.83-89).

Таким образом, судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок, на котором расположен жилой дом 16 по ул. Леваневского, и земельный участок площадью 142,0 кв.м, находящийся на праве постоянного (бессрочного) пользования у КФХ «Мал», находятся в собственности публично-правового (муниципального) образования г. Махачкала, при этом земельный участок, на котором расположен жилой дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, тогда как земельный участок площадью 142 кв. м поставлен на кадастровый учет в 2003 году с присвоением кадастрового номера 05:40:000051:0059 и находится с 1997 года в постоянном пользовании ТОО «Зевс», а затем у его правопреемника КФХ «Мел», главой которого является Раджабов Т.М.

С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что поскольку переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме 16 по ул. Леваневского г. Махачкала связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, по настоящему делу ТСЖ не вправе требовать смежного землепользователя устранить препятствия в пользовании земельным участком, границы которого не установлены.

В пункте 67 постановления от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме являются законными владельцами земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации. В том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении него не поведен государственный кадастровый учет собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 305 Гражданского кодекса РФ права, предусмотренные статьями 301-304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по иному основанию, предусмотренному законом.

Постановлением Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в пункте 45 разъяснено о том,  что, применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Следовательно, предусмотренный статьей 304 Гражданского кодекса способ защиты подлежит применению только в том случае, когда соответствующее имущество находится во владении собственника.

Такой иск может быть удовлетворен при доказанности совокупности следующих обстоятельств: наличия у истца права собственности или иного права, предусмотренного статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, наличия препятствий в осуществлении этого права, а также наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся указанные препятствия.

Как видно из заявленных требований ТСЖ обратилось с требованием об устранении препятствий ТСЖ «Наш дом-1» в пользовании находящимся в его пользовании и в долевой собственности собственников жилья в доме №16 по ул. Леваневского г. Махачкала, земельным участком площадью 142 кв.м путем сноса возведенного на нем строения - гаража площадью 31,5 кв.м и металлической калитки (с учетом уточнения требований).

С учетом установленных обстоятельств, изложенных норм и приведенных разъяснений, удовлетворение требований ТСЖ возможно только при доказанности им обстоятельств, свидетельствующих о том, что сформированный органом местного самоуправления земельный участок недостаточен для надлежащей эксплуатации (содержания) жилого дома, расположенного на этом участке (объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме), поэтому даже в условиях сложившейся плотности застройки предоставленный администрацией на праве постоянного (бессрочного) пользования КФХ «Мел» земельный участок площадью 142 кв. м с кадастровым номером 05:40:000051:0059 необходим истцу (без его передачи товариществу невозможно будет эффективно эксплуатировать жилой дом и входящие в него иные объекты).

В данном случае земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, доказательств того, что земельный участок площадью 142, 0 кв. м с кадастровым номером 05:40:000051:0059 находился в фактическом пользовании собственников многоквартирного