Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 по делу n А77-1761/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                                Дело № А77-1761/2013

09 декабря 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 декабря 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сулейманова З.М.,

судей: Егорченко И.Н., Казаковой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:  ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу ООО фирма «Восточный Альянс» на решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 26.05.2014 по делу                № А77-1761/2013 (судья Асабаев М.Х.)

по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (ИНН 2014024069, ОГРН 1032001201946)

к ООО фирма «Восточный Альянс» (ИНН 2014253453, ОГРН 1052021037386)

третье лицо: ГУП «Специализированая передвижная механизированная колона»

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

истца - Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики: Алиев А.Р. (доверенность от 01.09.2014 № 063);

от ответчика - ООО фирма «Восточный Альянс» - Мунаев М.З. (доверенность от 04.03.2014);

от третьего лица - ГУП «Специализированая передвижная механизированная колона» - не явились, извещены

У С Т А Н О В И Л:

Министерство имущественных и земельных  отношений ЧР /далее-Минимущество ЧР, министерство, истец/ обратилось в Арбитражный суд Чеченской Республики                         с заявлением к ООО фирма «Восточный Альянс» /далее – общество, ответчик/                            о расторжении договора аренды №134 от 26.12.205 земельного участка площадью 1413 кв. м договора аренды № 479 от 17.01.2011 /в редакции дополнительного соглашения № 479 от 12.07.201 1/ нежилого помещения  общей площадью 371,3 кв. м расположенных по адресу г. Грозный, ул. А Шерипова, 99, заключенных между  министерством и ООО фирма «Восточный Альянс»/далее-ответчик/, об обязании ответчика снести незаконно возведенное строение к указанному нежилому помещению, аннулировании регистрационные записи указанных  договоров  аренды  земельного  участка и нежилого помещения, произведенные Управлением Федеральной государственной службы  регистрации, кадастра и картографии РФ по ЧР /далее-УФРС по ЧР/.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГУП «Специализированая передвижная механизированная колона»

Решением Арбитражного суда Чеченской Республики от 26.05.2014 иск удовлетворен в полном объеме. Договор аренды №134 земельного участка от 26.12.2005, договор аренды № 479 нежилого помещения от 17.01.2006, заключенные между Министерством и обществом, расторгнуты. Суд  обязал  ООО  фирму «Восточный Альянс» снести незаконно пристроенное строение к арендуемому нежилому помещению, расположенному по адресу: Чеченская Республика, г. Грозный, Октябрьский район, ул. А. Шерипова, 99., обязал УФРС РФ по РД  аннулировать произведенную регистрационную запись договора аренды №134 от 26.12.2005, договора аренды № 479 от 17.01.2006 (в редакции дополнительного соглашения № 479 от 12.07.2011).

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что произведенной Минимуществом ЧР проверкой установлен факт нецелевого использования ответчиком арендуемых объектов недвижимости, выразившееся в незаконном возведении                              к арендуемому нежилому зданию   пристройки.

Ответчиком  решение  суда  первой  инстанции обжаловано в апелляционном порядке. В жалобе  ответчик ссылается на то, что  истцом до предъявления иска                          о расторжении договоров аренды не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), претензию истца с предложением о расторжения договоров аренды общество не получало. Кроме того, какого – либо строительства на территории арендуемого земельного участка общество не ведет, земельный участок и нежилое  помещение занимают неизвестные лица, ответчик лишен доступа на территорию арендуемого земельного участка вследствие  неправомерных  действий   неустановленных  вооруженных лиц.

В отзыве на апелляционную жалобу   Минимущество ЧР  просит решение суда первой инстанции оставить без изменения как законное и обоснованное. Доводы апелляционной жалобы судом  первой  инстанции  проверялись и не нашли подтверждения. Факт нарушения условий  договора  аренды и  возведения  ответчиком  незаконной   постройки  на арендуемом земельном участке.

В судебном заседании представители  сторон подтвердили  свои  позиции, изложенные  в  апелляционной  жалобе  и  отзыве  на  жалобу.

Третье  лицо  не  обеспечило  явку представителей в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в  отсутствие представителя на основании статьи 156                               Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –                           АПК РФ).

Шестнадцатый  арбитражный  апелляционный  суд, повторно рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с принятием нового судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между  истцом  и ответчиком  заключен договор аренды  земельного  участка  №134 от  26.12.2005, согласно которому  сроком на 49 лет  ответчику сдан в аренду земельный участок из земель поселений, с кадастровым №20:17:0000032:1293, площадью 1, 413 га, расположенный по адресу: Чеченская Республика, Октябрьский район, ул. А. Шарипова, 99.

Между сторонами 17.01.2006 также заключен договор аренды нежилых помещений №479 ,согласно которому   сроком на 49 лет  ответчику сдано в аренду нежилое отдельно стоящее на данном земельном участке  здание бывшего склада (фасовочного цеха), общей площадью 371,3 кв. м

В ходе проведенной Минимуществом ЧР проверки выявлен факт незаконной постройки   на арендуемом земельном участке.

Считая, что  ответчиком допущено  существенное нарушение условий договоров аренды, после направления  претензионного  письма от 01.10.2013 № 4773 с требованием              в 10- дневный срок представить в  министерство заявление о расторжении договоров аренды №134 от 26.12.2005 и № 479 от 17.01.2006 (в редакции дополнительного  соглашения № 479 от 12.07.2011); освободить земельный  участок; снести возведенные строения; принять меры к аннулированию записи в ЕГРП о государственной регистрации права аренды на земельный  участок  и  права  собственности на  объект  недвижимости, Минимущество  ЧР  обратился  в  арбитражный суд с настоящим  иском.

Судом принято указанное выше решение  об удовлетворении иска в полном объеме. Однако  судом  первой  инстанции  не  учтено  следующее.

Согласно части 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  настоящим Кодексом, другими законами или договором, а согласно  части 2 указанной статьи, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или  расторгнут судом  по решению суда только:

1)      при существенном нарушении договора другой стороной;

2)      в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу  пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор аренды либо неполучения ответа в срок, указанный  в предложении или установленный законом или договором,                      а при его отсутствии в  тридцатидневный   срок.

В материалах дела  имеется письмо Минимущества ЧР от  01.10.2013 № 4773, в котором Минимущество ЧР предлагает ответчику расторгнут договоры аренды, освободить  земельный  участок, снести  возведенные на  нем  строение.

Ответчик отрицает получение им данного письма.

В качестве доказательства отправления указанного письма в адрес ответчика в  суд первой инстанции представлена незаверенная надлежащим образом светокопия списка почтовых отправлений министерства от 06.10.2013 по Ф. 103, в котором в перечне адресатов указан в т.ч. Салихов М. и внесена поверх копии надпись сделанная «от руки» «претензия», а также на этом же листе почтовая квитанция (копия) от 06.10.2013 № 26875 к данному списку.

Апелляционный суд, оценив указанные документы в порядке статей  65, 64, 68, 71 АПК РФ  приходит к выводу о том, что они не являются надлежащими доказательства направления претензии истца от 01.10.2013 № 4773 в адрес ответчика, поскольку лицом, участвующим в деле является юридическое лицо - ООО фирма «Восточный Альянс», сведений о направлении в адрес которого претензии из указанных документов не следует. Кроме того, из представленных документов не представляется возможным установить какие документы были направлены, поскольку запись сделанная «от руки» поверх копии не является надлежащим доказательством.

По запросу суда  апелляционной инстанции Минимущество ЧР также представило в качестве доказательств направлении претензии в адрес ответчика ксерокопии указанных выше документов без всяких пометок, а также дополнительно список корреспонденции министерства, с указанием в т.ч. направления корреспонденции Салихову С-С. С-И и  ООО фирма «Восточный Альянс» Салихову С-С. С-И. При этом в данном списке также не указано наименование документов направляемых министерством. Копии представленных министерством почтовых конвертов направленных в адрес ответчика и возвращенных отделением почтовой связи с указанием причины  «по адресу не существует» также не являются доказательствами направления претензии в адрес ответчика, поскольку по совокупности представленных документов, не следует того, что в адрес ответчика министерством направлена именно претензия истца от 01.10.2013 № 4773.

При этом доказательств принятия министерством всех возможных мер для направления и получения ответчиком претензии в материалах дела не имеется.

Таким образом, в соответствии с нормами АПК РФ представленные министерством документы нельзя признать надлежащими доказательствами отправки претензии в адрес ответчика.

Иных доказательства  истом не представлено.

В связи с этим следует считать, что досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договоров аренды, предусмотренный частью 2 статьей 452 ГК РФ истцом не соблюден.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором

В связи с этим, решение суда первой инстанции в части расторжения договоров  аренды следует отменить, иск в этой части оставить без рассмотрения.

В  остальной части решение суда первой инстанции надлежит отменить и в иске   следует отказать исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет                /пункт 2 статьи 222 ГК РФ/.

Ответчиком  по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При воздании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является  заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная  постройка. В случае нахождения  самовольной постройки во владении лица, не осуществившего самовольного строительства, ответчиком по иску                   о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной /абзац 2 пункта ст.222 ГК РФ, пункт 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22/.

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия на арендуемом ответчиком земельном участке объекта надвижимости-самовольной постройки, доказательства возведения на данном земельном участке ответчиком самовольного строения-объекта надвижимости.

В деле имеется служебная записка главного специалиста-эксперта отдела  учета республиканский земель и разграничения собственности на землю Г.С. Дидаева от 13.05.2014, в котором указано, что  им произведена проверка  «на предмет использования  новостройки и земельного участка, арендуемого ООО фирма «Восточный Альянс» на основании договора аренды земельного участка от 26.12.2005 №134 и договора аренды  нежилого помещения от 17.01.2006 №479 и дополнительного соглашения  от 12.07.2011 №479. Проверкой установлено, что здание новостройки и земельный участок», расположенный по адресу: г. Грозный, Октябрьский район, ул.А.Шерипова,99, занимает ООО «Нефтегазстрой».

Из данной записки не усматривается, что на земельном участке                                          имеется объект самовольной постройки, его характеристики, местоположение                                и т.д., возведение его ответчиком, а наоборот подтверждаются доводы                                   ответчика о том, что арендованные объекты самовольно заняты сторонней                     организацией.

Таким образом, в отсутствие надлежащих доказательств наличия объекта самовольной постройки на земельном участке, возведения его ответчиком или принадлежности его ответчику, у суда первой инстанции отсутствовали правовые  основания для удовлетворения иска в этой части.

В связи с отменой решения суда в части расторжения договоров аренды земельного участка и нежилого помещения, следует отменить решение суда и в  части  возложения на УФРС по ЧР обязанности по аннулированию записей о регистрации данных договоров.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют нормам материального                                      и