Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2014 по делу n А61-4486/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                           

03 декабря 2014  года                                                                               Дело № А61-4486/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  26  ноября  2014  года.

Постановление изготовлено в полном объеме  03 декабря  2014  года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жукова Е.В.,

судей:  Джамбулатова С.И., Сомова Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   Григорян А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации местного самоуправления г. Владикавказ  на решение  Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания  от  22.09.2014  по делу  № А61-4486/2013

по  заявлению   Администрации местного самоуправления г. Владикавказ (ОГРН 1021500578087, ИНН 1501002346)

к индивидуальному предпринимателю Хубаеву Гиви Ушанговичу (ИНН 151500776180),

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Теруправления Росимущества по РСО-Алания,

ФГКУ «Северо-Кавказского территориального управления имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации»,

Таймазова Эльбруса Тотрадзовича (23.07.1984 г.р., прож. по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Алагирский район, г. Алагир, ул. Ворошилова,77),

Гиоева Анатолия Юрьевича (19.07.1968 г.р., прож. по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Ардонский район, ул. Калоева,72),

о взыскании арендной платы  (судья  Сидакова З.К.),

в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация местного самоуправления г. Владикавказа (далее – истец, администрация, АМС г. Владикавказа) обратилась с заявлением в Арбитражный суд РСО-Алания к Хубаеву Г.У. (далее – ответчик, Хубаев Г.У.)  о взыскании арендной платы в размере   588 819, 16 руб., в том числе, 447 116, 52 руб.  -  основного долга,  141  702,  64 руб. - пени за период с 01.01.2010 г. по 01.12.2013 г.

Судом первой инстанции к  участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Теруправление Росимущества по РСО-Алания, ФГКУ «Северо-Кавказского территориального управления имущественных  отношений Министерства обороны Российской Федерации», Таймазов Эльбрус Тотрадзович (23.07.1984 г.р., прож. по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Алагирский район, г.Алагир,  ул.Ворошилова,77), Гиоев Анатолий Юрьевич (19.07.21968 г.р., прож. по адресу: Республика Северная  Осетия-Алания, Ардонский район, ул. Калоева, 72).

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания  от  22.09.2014 по делу № А61-4486/2013 в удовлетворении исковых требований администрации отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания  от  22.09.2014  по делу  № А61-4486/2013, истец  обратился  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и  принять по делу новый судебный акт, которым   удовлетворить заявленные требования.

 В обоснование жалобы апеллянт ссылается  на то, что при вынесении решения судом нарушены нормы материального права. Кроме того, судом неполно выяснены  обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются ошибочными.

Как указывает заявитель, в соответствии с условиями договора размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно в соответствии с изменением базовой ставки, поправочных коэффициентов по видам использования земель.  Задолженность ответчика за период с 01.01.2010  г. по 01.12.2013 г. по договору аренды составила 588 819, 16 руб., в том числе пеня в размере 141 702, 64 руб.

Истец также указывает, что расчет за 2010 год произведен на основании Постановления Правительства РСО-Алания «О методике определения арендной платы за земельные участки» № 249 от 18.10.2002 г.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции  необоснованно применил при расчете коэффициент 60 руб./кв.м. в месяц. В соответствии с Постановлением Правительства РСО-Алания № 380 данный коэффициент применяется за земельные участки, предоставленные для реализации печатной продукции средств массовой информации, книжной продукции, связанной с образованием, наукой и культурой.

Администрация считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Хубаев Г.У. занимается реализацией печатной продукции.

Истец также считает, что суд первой инстанции неправомерно отказал во взыскании  задолженности  с  применением коэффициента 500 руб./кв.м.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени проведения судебного заседания извещенные  надлежащим образом, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их  отсутствие.  

Правильность  решения  Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания  от  22.09.2014  по делу  № А61-4486/2013  проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе,                      изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что  решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания  от  22.09.2014  по делу  № А61-4486/2013 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции,     

Постановлением АМС г. Владикавказа № 460 от 27.04.2005   Хубаеву Г.У.  предоставлены в аренду сроком на 3 года два земельных участка: площадью 36 кв.м, кадастровый номер 15:09:02 12 01:0010, под строительство остановочного павильона; площадью 30 кв.м под установку торгового павильона в пос. Спутник, между домами № 37-40.

Во исполнение постановления  заключен договор аренды земельных участков                            № 1192 от 27.06.2005. Договор зарегистрирован 05.08.2005.

Распоряжением № 100 от 14.06.2005 г. проект договора согласован с Министерством имущественных отношений РСО-Алания.  

Суд  первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.

Поскольку  по истечении срока договора пользование земельными участками продолжалось,  суд первой инстанции пришел к правильному  выводу о том, что в силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды считается возобновленным на тех же  условиях на неопределенный срок.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных  законом.

В силу статей 606, 610, 614 ГК РФ  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и  пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор  обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310  ГК РФ  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 65 ЗК РФ  порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации  или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством  Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской  Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Судом первой инстанции верно установлено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Судом первой инстанции  также верно  установлено, что администрация передала имущество в пользование, а арендатор принял его без каких-либо замечаний, в связи с чем обязана  исполнять условия договора.

Суд первой инстанции  пришел к правильному выводу, признав несостоятельным  довод ответчика о том, что АМС г. Владикавказ не является   собственником земельных участков, а потому не вправе требовать взыскания арендных платежей.

В пункте 12 Постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73  от  17.11.2011 г.  (в редакции от 25.01.2013 г.) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указаны  следующие разъяснения.

Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что входе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на  имущество, переданное в аренду.

Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они  подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые  являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов  от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед  общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи  1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном  порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически   находилась вещь.

Судом первой инстанции верно установлено, что  собственник вещи, которая сдана в аренду  неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От  добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Суд первой инстанции также обоснованно посчитал, что такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав, что иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Согласно  решению  Ленинского районного суда г. Владикавказ от 08 мая 2013г. по делу 2-1061/2013, Хубаев Г.У. на арендованных земельных участках возвел торговый павильон. В судебном порядке за ним  признано право собственности на указанное нежилое строение.

В дальнейшем Хубаевым Г.У. нежилое строение продано Гиоеву А. Ю. (договор купли-продажи от 28.11.2013г). Затем Гиоев А.Ю. перепродал его Таймазову Э.Т. (договор купли продажи от 28.12.2013 г., свидетельство о государственной  регистрации  № 15-15-01/211/2013-315 от 13.01.2014).

Судом первой инстанции правомерно не принят во внимание   довод ответчика о том, что оплата задолженности по договору аренды должна быть взыскана с Гиоева А.Ю. и Таймазова Э.Т.

Согласно пункту 1 статьи 35  ЗК РФ  и пункту 3 статьи 552  ГК РФ  при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения может требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной