Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2014 по делу n А63-11940/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

Принимая во внимание условия договора инвестирования капитальных вложений от 26.12.2011 (пункты 2.2, 3, 56, 9.2, 9.3 9.6 и 9.8) и сложившиеся на его основании отношения сторон, а также учитывая указанные выше положения постановления от 11.07.2011 № 54, суд первой инстанции верно квалифицировал оспариваемый договор как смешанный, содержащий элементы договора строительного подряда и элементы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Договор строительного подряда для муниципальных нужд подлежит заключению в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее - Закон № 94-ФЗ), а договор купли-продажи вновь созданного муниципального имущества - в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации государственного и муниципального имущества).

Согласно статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в виде аукциона или конкурса. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права. Организация и порядок проведения торгов установлены статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. В открытом конкурсе может участвовать любое лицо. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

Как следует из материалов дела, конкурс на право заключения инвестиционного договора проведен на основании постановления администрации от 21.11.2011 № 4385, которое опубликовано в газете «Пятигорская правда» от 24.11.2011. В газете также размещена конкурсная документация, заявка на участие в конкурсе, предложения об условиях исполнения инвестиционного договора, проект указанного договора.

Информация о проведении конкурса на право заключения инвестиционного договора также размещена на официальном сайте города-курорта Пятигорска в сети «Интернет».

26.12.2011 по результатам рассмотрения предложения участников конкурса на право заключения инвестиционного договора в отношении спорного имущества и на основании результатов оценки заявок конкурсная комиссия присвоила заявкам следующие порядковые номера: 1 - ООО «Аксиома Роста» (205 баллов), 2 - Ключанкин В.Н. (167 баллов), 3 - общество (133 балла). Победителем конкурса признано ООО «Аксиома Роста».

Информация о результатах конкурса размещена в газете «Пятигорская правда» от 21.01.2012 и на официальном сайте города-курорта Пятигорска в сети «Интернет».

26.12.2011 управление имущественных отношений и ООО «Аксиома Роста» заключили договор инвестирования капитальных вложений.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что порядок проведения торгов, установленный статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, не нарушен.

В силу пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон об инвестиционной деятельности) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

С учетом положений подпункта 2 пункта 2 статьи 11 Закона об инвестиционной деятельности, пункта 2 статьи 1, статьи 3, статьи 5, статьи 9 Закона № 94-ФЗ по итогам торгов или аукциона заключаются договора инвестирования, по которым привлекаются денежные средства бюджетной системы (либо используются внебюджетные источники финансирования, но для целей осуществления функций бюджетного учреждения).

Между тем, в рассматриваемом случае по договору инвестирования капитальных вложений от 26.12.2011 денежные средства бюджетной системы не используются, вложение средств в объект инвестирования осуществляет инвестор (ООО «Аксиома Роста»).

Поскольку по договору инвестирования капитальных вложений от 26.12.2011 бюджетные средства не привлекались, необходимость проведения для заключения этой сделки соответствующих торгов (аукциона) в порядке, предусмотренном Законом № 94-ФЗ и пунктом 2 статьи 11 Закона об инвестиционной деятельности, отсутствует. Муниципальные торги на право заключения инвестиционного договора проведены в порядке статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, что не противоречит закону.

В рассматриваемом случае объектом капитальных вложений явился объект недвижимого имущества, находящийся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска.

В силу положений статей 3 и 4 Закона об инвестиционной деятельности объект муниципальной собственности может являться объектом капитальных вложений, а ООО «Аксиома Роста» и муниципальное образование город-курорт Пятигорск в лице управления - субъектами инвестиционной деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 8 указанного Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Заключение договора инвестирования капитальных вложений от 26.12.2011 не противоречит статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и Закону о приватизации государственного и муниципального имущества, поскольку предметом инвестиционного договора являются действия субъектов инвестиционной деятельности, направленные на создание нового объекта капитальных вложений, являющегося общей долевой собственностью сторон согласно статьям 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не на отчуждение муниципального имущества.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии нарушений законодательства при проведении оспариваемых торгов и заключении договора инвестирования капитальных вложений от 26.12.2011.

Решением от 13.04.2011 по делу № 2-1068/11 Пятигорского городского суда Ставропольского края, вступившим в законную силу, установлено, что ООО «Мир развлечений» утрачивает право аренды на недвижимое муниципальное имущество по договору от 29.12.2003, а запись о регистрации договора аренды недвижимого имущества от 29.12.2003 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит аннулированию в связи с тем, что договор между обществом и администрацией заключен в нарушение закона РСФСР от 22.03.1991 № 984-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках», Федерального закона № 135-ФЗ от 16.06.2006.

Из вступивших в законную силу указанных выше решений следует, что преимущественное право общества на приобретение в собственность недвижимого имущества, а также обязанность администрации исполнить решение путем заключения договора возникает при соответствии общества требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», соответствие данной норме утрачено в связи со вступлением в законную силу решения суда общей юрисдикции 02.06.2011.

Ссылка ООО «Мир развлечений» на решение Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-7774/09 в качестве доказательства наличия у него преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и тот факт, что решение не оспорено администрацией, правомерно признана судом не соответствующей фактическим обстоятельствам.

В принятом решении от 15.03.2010 по делу № А63-7774/2009 Арбитражный суд Ставропольского края не обязывал администрацию предоставить обществу преимущественное право приватизации, а обязал администрацию г. Пятигорска рассмотреть вопрос о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества нежилого помещения (отдельно стоящего двухэтажного строения, литер А), общей площадью 1 856,8 м, предназначенного для использования под социально-культурный центр, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8, в установленном Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», порядке.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.05.2011 разъяснены положения исполнительного документа, выданного на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 15.03.2010 по делу А63-7774/2009. Согласно резолютивной части указанного определения администрация обязана обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимость арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты получения заявления; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, но только «В случае если заявитель (ООО «Мир развлечений) соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Во исполнение названных судебных актов администрация рассмотрела вопрос о предоставлении обществу преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008.

Письмом от 20.04.2010 № 1325/01 администрация сообщила обществу об отказе в предоставлении преимущественного права.

Основанием для отказа явилось то, что общество при обращении не соответствовало требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», так как на основании решения Пятигорского городского суда от 13.04.2011 по гражданскому делу № 2-1068/11 оно не является арендатором муниципального имущества.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в подпункте 4 пункта 1 информационного письма Президиума от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение арендуемого муниципального имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества.

В соответствии с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2011 по делу № А63-5878/2011 ввиду недействительности договора аренды здания также, является недействительным и договор аренды земельного участка.

Общество обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации и управлению имущественных отношений с требованиями о признании незаконным уведомления администрации от 01.02.2013 № 0341/02 об отказе обществу в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого обществом имущества, нежилого здания - отдельно стоящее строение литера «А», помещения подвала № 1, 2, 3-13, 15, 16, 17, 18а, 18, 19, 26, 26а, 26б, 28-33, 28а, 38а, помещения первого этажа № 40-45, 47-52, 54, 56, 56а, 56б, помещения второго этажа № 57, 57а, 57б, 58-65, 66а, 66, общей площадью 1856,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8; обязании администрацию и управление устранить допущенные нарушения путем совершения следующих действий: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества (нежилых помещений в реконструированном объекте недвижимости), общей площадью 1856,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 02.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции