Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2014 по делу n А63-9591/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из выписки заседания комиссии не усматривается, кто из членов комиссии голосовал за принятие решения, а кто против, в связи, с чем видно явное  нарушение порядка принятия решения комиссией. Надлежит отметить, что оспариваемые решения, как и протокол заседания комиссии, не содержат обоснований и разъяснений относительно причин отклонения заявления о пересмотре кадастровой стоимости. В свою очередь, в соответствии с пунктом 18 Порядка в протоколе заседания комиссии указываются результаты голосования, решения, принятые членами комиссии, и обоснования этих решений.

Таким образом, заинтересованными лицами в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о законности и обоснованности решений, принятых комиссией на заседании 17 июля 2013 года.

Вместе с тем Высшим Арбитражным судом РФ в постановлении Президиума от 25.06.2013 № 10761/11 по делу № А11-5098/2010 указано, что кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Принимая во внимание в совокупности положения главы III. 1 Закона № 135-ФЗ, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки.

В определении ВАС РФ от 06.12.2013 № ВАС-13839/13 по делу № АЗЗ-11257/2012 также указано, что рассмотрение арбитражным судом требования об оспаривании решения комиссии не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующего решения, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятого решения, с точки зрения оценки судом по существу доводов и доказательств относительно действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из изложенного, отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков является основным доказательством по делу и подлежит оценке наряду с другими доказательствами, в том числе с точки зрения соответствия законодательству об оценочной деятельности, а также достоверности определенной рыночной стоимости в отношении земельных участков.

В материалы дела представлено экспертное заключение № 1249/2013-2 отчета 214/4/13 от 06.06.2013 об определении рыночной стоимости земельных участков, подготовленное экспертным советом общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

В соответствии со ст. 17.1. Закона № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям указанного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328 утвержден федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)».

Пунктом 19 ФСО № 5 установлено, что если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза.

Как видно из материалов дела, экспертами проведена экспертиза отчета, в результате которой установлено, что отчет 214/4/13 об определении рыночной стоимости земельных участков соответствует: требованиям Закона № 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки, ССО - РОО 2010 (свод стандартов оценки Российского общества оценщиков), требованиям технического задания договора на оценку. Выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Таким образом, экспертным заключением подтверждено как соответствие отчета нормативно - правовым актам в области оценочной деятельности, так и признаны обоснованными выводы оценщика, сделанные при определении рыночной стоимости.

Учитывая результаты экспертизы № 1249/2013-2, суд самостоятельно проверил отчет об оценке земельных участков и установил следующее.

В соответствии с пунктом 7 ФСО № 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 ФСО № 1).

Из отчета об оценке № 214/4/13 усматривается, что при проведении оценки оценщик использовал только сравнительный подход. От использования затратного и доходного подхода оценщик отказался.

В пункте 5.1 отчета об оценке оценщик обосновал отказ от использования затратного и доходного подхода, указав, что затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Затратный подход для оценки непосредственно земельных участков не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

С учетом содержащегося в отчете обоснования отказа от применения затратного и доходного подхода, суд считает правомерным использование оценщиком только сравнительного подхода для определения рыночной стоимости земельных участков. Кроме того, в экспертном заключении № 1249/2013-2 эксперт указал, что отказ от использования доходного подхода, является обоснованным, отказ от использования затратного подхода является мотивированным и правильным.

Надлежит учесть также и то обстоятельство, что заявителем оспаривается кадастровая стоимость, установленная при проведении государственной оценки земель на территории Ставропольского края в 2012 году. Заказчиком данных работ выступало минимущество края. Исполнителем работ по проведению государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Ставропольского края являлось ООО «ФинГрупп».

Как следует из отчета, при проведении государственной кадастровой оценки земель (страница 81 отчета) оценщиками использовался, только сравнительный подход, отказ от использования затратного и доходного подхода обоснован аналогичными доводами. При этом оценщики указали, что затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом; метод дисконтирования денежных потоков (доходный подход) наиболее полно отражает ту цену, которая может быть получена за определенный срок от сдачи в аренду оцениваемого объекта; сравнительный подход отражает реальную рыночную стоимость объектов оценки.

Таким образом, использование только сравнительного подхода для проведения оценки рыночной стоимости земельных участков является обоснованным и допустимым.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Таким образом, объектом - аналогом в силу федерального стандарта оценки № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес.

Как видно из отчета, для оценки земельного участка, площадью 31 505 кв.м оценщиком были использованы пять объектов - аналогов, для оценки земельных участков площадью 897 кв.м и 907 кв.м использованы четыре объекта - аналога.

Все объекты аналоги расположены на территории города Кисловодска и сходны объектам оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» в тексте отчета присутствуют ссылки на источники информации, используемой в отчете, к отчету приложены копии соответствующих материалов.

В экспертном заключении к отчету установлено, что выбранные объекты - аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, данные по объектам оценки проверяемы и достоверны. Единицы сравнения выбраны по основным ценообразующим факторам, поправочные коэффициенты рассчитаны верно. Информация, используемая в расчетах оценщиком и приведенная в отчете существенная и обоснованная, подтверждена проверяемые источниками.

В отчете представлены последовательные расчеты определения рыночной стоимости. Логика проведения расчетов и описание процесса оценки позволяет сделать вывод об авторстве и воспроизвести все расчеты.

Пунктом 11 ФСО «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» установлено, что при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

С учетом того обстоятельства, что имеется спор по представленному отчет в суде апелляционной инстанций заявлено ходатайство о назначении экспертизы которое удовлетворено.

На разрешение экспертов поставлен вопрос:

- установить соответствует ли законодательству об оценочной деятельности отчет об оценке №214/Ч/13 от 06.06.2013 года, подготовленный ЗАО «Центр независимой оценки», по установлению рыночной стоимости следующих земельных участков:

-земельный участок по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. К.Цеткин, 2 кадастровый номер 26:34:150102:68;

- земельный участок по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. К.Цеткин, 14 кадастровый номер26:34:150102:70;

- земельный участок по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. К.Цеткин, 16 кадастровый номер26:34:150102:71.

Из экспертного заключения № 003/2014 от 07.10.2014 следует, что объект экспертизы  - Отчет № 214/Ч/2014 «об определении рыночной стоимости земельных участков», соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1980 года и требованиям федеральных стандартов оценки.

Таким образом, суд первой инстанции заявленные требования правомерно удовлетворил.

Выводы проведённой в рамках дела экспертного заключения № 003/2014 от 07.10.2014 опровергают доводы апеллянта о несоответствии Отчета № 214/Ч/2014 требований действующего законодательства.    

В свою очередь, как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2014 N 13839/13 суд может самостоятельно определить иных лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты при рассмотрении заявления об оспаривании указанных решений, и привлечь их к участию в деле по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В ходе рассмотрения заявления об оспаривании решений названных комиссий необходимо при определении процессуального положения комиссий учитывать их статус.

Согласно статье 24.19 Закона об оценочной деятельности решения комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде.

Этой же нормой установлено, что такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на