Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2014 по делу n А63-10625/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности № 135-ФЗ), в который включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности № 135 предусматривает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11 и от 25.06.2013 № 10761/11 определена  практика  применения по спорам, связанным с  установлением кадастровой  стоимости  объекта недвижимости в  размере  его рыночной  стоимости. 

В постановлении от 28.06.2011 № 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности.

В постановлении от 25.06.2013 № 10761/11 сформулирована следующая правовая позиция. Закон об оценочной деятельности прямо не называет дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»). В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

Судом первой инстанции установлено, что оспариваемая обществом кадастровая стоимость земельных  участков с кадастровым номером 26:02:000000:1109 утверждена в размере 81 061 543,98 рублей и с кадастровым номером 26:02:000000:991 утверждена в размере 27 943 108,00 рублей, кадастровая стоимость земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости (ГКН) на основании приказа министерства от 25.12.2012 № 202 и действует по состоянию на момент рассмотрения спора.

В обоснование иска общество представило подготовленный независимым оценщиком ООО «Таис» отчет от 28.06.2013 № 3609 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1109 по состоянию на 01.01.2012 составляет 41 538 036,00 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:991 составляет 14 318 772,74 рублей, а также положительное экспертное заключение от 28.06.2013 № 0162-0/13 на отчет от 28.06.2013 № 3609, составленные экспертами НП «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки» о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, выполненное Некоммерческим партнерством «Саморегулируемой организации ассоциации российских магистров оценки», г. Москва (ОГРН1057746432700), в которой состоит эксперт, выполнявший работы по установлению рыночной стоимости земельных участков.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив отчет от 28.06.2013 № 3609 и экспертное заключение от 28.06.2013 № 0162-О/13, пришел к выводу о несоответствии содержавшихся в ГКН сведений о кадастровой стоимости участков их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2012.

В статье 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пунктах 1 и 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное  письмо от 30.05.2005 № 92) содержатся  следующие  разъяснения. Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Кодекса).

Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из допустимых доказательств по данным спорам (статья 75 Кодекс), который подлежит оценке судом на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и федеральным  стандартам оценки.

Определением от 14.03.2014 судом первой инстанции по ходатайству истца в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ назначена судебная экспертиза для выяснения следующих вопросов:

- определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1109, площадью 11 433 222 кв.м, местоположение: Ставропольский край, р-н Ипатовский, территория муниципального образования Кевсалинского сельского совета, секция 21 контуры 346, 386, 34в, 38в, секция 20 контуры 83, 83а, 100, 96, 108, 108а, 30, 30а, 306, 92, 71, 104, 75, 26, 64а, 64, 68, 18, 50, 54 по состоянию на 01.01.2012;

  определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:991, площадью 3 941 200 кв.м, местоположение: Ставропольский край, р-н Ипатовский, Территория Муниципального образования Кевсалинского сельского совета, секция 16 контур 1,8,14,24, секция 21 контур 1 по состоянию на 01.01.2012.

Согласно экспертному заключению от 21.06.2014 № 01/14, рыночная стоимость на 01.01.2012 земельных участков составила:

- земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1109 площадью 11 433 222    кв. м, местоположение: Ставропольский край, р-н Ипатовский, территория муниципального образования Кевсалинского сельского совета, секция 21 контуры 34б, 38б, 34в, 38в, секция 20 контуры 83, 83а, 100, 96, 108, 108а, 30, 30а, 30б, 92, 71, 104, 75, 26, 64а, 64, 68, 18, 50, 54 - 40 692 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:991 площадью 3 941 200 кв.м, местоположение: Ставропольский край, р-н Ипатовский, территория Муниципального образования Кевсалинского сельского совета, секция 16 контур 1,8,14,24, секция 21 контур 1 - 14 169 000 рублей.

Суд первой инстанции, оценив заключение эксперта от 21.06.2014 № 01/14 в совокупности с представленными сторонами доказательствами по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, правомерно пришел к выводу о том, что заключение судебной экспертизы не опровергает рыночную стоимость, указанную в отчете от 28.06.2013 № 3609, и не свидетельствует о том, что отчет составлен с нарушениями федеральных стандартов и требований действующего законодательства РФ об оценочной деятельности. Отклонение в определенной рыночной стоимости в результате проведения оценки независимым оценщиком по отчету и судебным экспертом составило: по земельному участку с кадастровым номером 26:02:000000:1109 - 2,037%; по земельному участку с кадастровым номером 26:02:000000:991 - 1,046%.

В соответствии с разделом 4 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 №568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определить в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Согласно разъяснениям Минэкономразвития РФ, изложенным в письме от 18.06.2014 № Д23и-2103, в случае проведения нескольких независимых оценок рыночной стоимости земельного участка на заданную дату оценки, разница в значениях рыночной стоимости земельного участка возможна. Пределы допустимых отклонений в значениях таких оценок не устанавливаются нормами действующего законодательства об оценочной деятельности. Однако расхождение между величинами рыночной стоимости, определенными в ходе нескольких независимых оценок одного и того же земельного участка на одинаковую дату оценки, не должно превышать 20%. Разница в значениях рыночной стоимости земельного участка, определенной в ходе проведения нескольких оценок, сама по себе не свидетельствует о недостоверности одной из независимой оценок.

С учетом установленных обстоятельств и на основании указанных выше норм действующего законодательства, разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ, а также Минэкономразвития РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что содержавшиеся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:02:000000:1109, 26:02:000000:991  не соответствуют их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012, следовательно, права истца, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в ГКН в части сведений о кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков, а установленная в судебном порядке рыночная стоимость земельных участков  должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Таким образом, суд первой инстанции, признавая доказанным истцом факта несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2012 в отчете от 25.06.2013 № 3608, пришел к правильному выводу о том, что заявленные требования общества являются обоснованными и подлежащими удовлетворению исходя из установленной судом рыночной стоимости на основании экспертного заключения от 21.06.2014 № 01/14.

При этом судом первой инстанции учтено, что по спорам данной категории (преобразовательный иск) отказ в удовлетворении иска возможен в том случае, если отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка получил отрицательное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков либо было опровергнут другой экспертизой, выполненной в рамках того же дела.

Таких доказательств ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.

Суд первой инстанции, отклоняя доводы ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управления Росреестра о том, что они являются ненадлежащими ответчиками по делу, правомерно исходил из следующих норм действующего законодательства.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон № 221-ФЗ) государственный кадастр недвижимости представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с данным Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений.

Сведения в государственный кадастр недвижимости вносятся органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено данным Федеральным законом (часть 5 статьи  4 Федерального закона № 221-ФЗ).

В государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка (пункты 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона № 221-ФЗ).

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 18.05.2009 № 21 «О наделении Федеральных государственных учреждений полномочиями органа кадастрового учета» с 01.06.2009 кадастровая палата наделена полномочиями органа кадастрового учета.

Следовательно, кадастровая палата выступает ответчиком по настоящему делу в силу того, что одним из требований истца является требование о внесении изменения в ГКН в части сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:02:000000:1109 и 26:02:000000:991.

Согласно статье 2 Приказа Министерства экономического развития РФ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.12.2011 № П/531 «О наделении Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастр и картографии» полномочиями органа кадастрового учета», территориальные органы Росрееста обязаны «обеспечить контроль исполнения федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочий по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости,