Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 по делу n А15-3717/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

закона - муниципальные органы) предусматривают в таком договоре, что арендная плата перечисляется не реже одного раза в полгода в безналичной форме на счета территориальных органов Федерального казначейства для ее распределения этими органами в соответствии с бюджетным законодательством.

По обычаям делового оборота плату за арендованное имущество и расчеты с арендодателем (если порядок и сроки расчетов не предусмотрены договором аренды) следует производить по окончании финансового года, то есть после 31 декабря отчетного года. Финансовый год для муниципального образования также заканчивается 31 декабря отчетного года.

В нарушение условий договора и требований закона агрофирма обязательства по уплате арендных платежей не исполняла.

Задолженность по арендной плате в размере 64947 руб. за период с 21.06.2009 по 21.06.2012 (за три года) с агрофирмы в пользу администрации взыскана вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 17.08.2013 №А15-1520/2013.

Согласно уточненному расчету истца задолженности по арендной плате не оплачена за период с июня 2006 года по июнь 2009 года (за 3 года) и с июня 2012 года по июнь 2013 года (за 1 год).

Доказательства надлежащего исполнения агрофирмой условий договора и погашения спорной задолженности в разумные сроки представлено не было.

Напротив, спустя 3 месяца со дня обращения в суд ответчиком в материалы дела представлены копии платежного поручения №8 от 20.02.2014 о перечислении 86 596 руб. арендной платы за спорный период и платежного поручения №7 от 18.02.2014 о перечислении 21649 руб. арендной платы за 2014 год (без учета требований постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582). В связи с указанием плательщиком в платежных документах неправильного бюджетного счета администрации платежи поступили по назначению только лишь 28.04.2018 согласно уведомлениям №47 и №48 от 28.04.2014 об уточнении вида и принадлежности платежа.

При этом в связи с погашением 28.04.2014 ответчиком спорной задолженности требование истца в данной части оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Кодекса). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Возможность досрочного расторжения договора (при нарушении арендатором обязательств по оплате арендной платы, неэффективного использования полученного в аренду земельного участка в соответствии с его целевым назначением, нарушения плодородия почв и т.д.) предусмотрена сторонами в пункте 3.2 договора от 21.06.2006.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Факт соблюдения администрацией установленного законом порядка расторжения договора от 21.06.2006 аренды земель сельскохозяйственного назначения подтверждается материалами дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» дано следующее разъяснение. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует (письма от 13.01.2009, 25.07.2012, 02.04.2013, 14.08.2013 и от 16.10.2013), что администрация предлагала агрофирме пересмотреть условия договора аренды в части увеличения размера арендной платы в связи с изменением кадастровых цен на землю и изменением уровня инфляции по постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 №582; в разумный срок погасить задолженность по арендной плате и устранить нарушения в части нецелевого использования арендуемых земель, а в связи с неустранением этих нарушений предложил в срок до 30.10.2013 расторгнуть договор аренды от 21.06.2006, на что от арендатора письмом от 30.10.2013 получен по существу отказ.

Материалами дела также подтверждается и судом установлено наличие у агрофирмы непогашенной (просроченной) задолженности перед арендодателем за период с июня 2006 года по июнь 2013 года (за 7 лет). При этом задолженность за период с июня 2009 года по июнь 2012 года (за 3 года) взыскана с арендатора в пользу арендодателя вступившим в законную силу решением суда от 17.08.2013 по делу №А15-1520/2013. Арендная плата за спорный период (4 года) по рассматриваемому делу ответчиком погашена после обращения истца в суд и фактически перечислена арендодателю по назначению 28.04.2014 (т.е. за 1 день до принятия судом решения).

Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что данное нарушение со стороны арендатора суд расценивает как существенное, поскольку по правилам пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации такое нарушение агрофирмой обязательств по договору повлекло для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Более 7 лет администрация была лишена возможности пользоваться таким источником дохода от сдачи муниципального имущества в аренду, как арендная плата от агрофирмы по договору от 21.06.2006. Кроме того, указанная арендная плата ответчиком погашена в судебном порядке без учета основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков,                                находящихся в государственной или муниципальной собственности (постановление Правительства РФ от 16.07.2009 №582), без учета кадастровой стоимости земли и индекса инфляции за последние 7 лет.

Следовательно, период просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы значительно превышает срок, предусмотренный договором (оплата по существу обязательства и на основании закона - своевременно один раз в полугодие, по обычаям делового оборота - по окончании финансового года) и законом (более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа) как основание для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, подразделяемые на категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами (статья 42  Земельного кодекса Российской Федерации).

Арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинять вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению земель, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности (пункт 1 статьи 6 Закона № 101-ФЗ).

В соответствии со статьей 78 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» основным принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение их целевого использования.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78  Земельного кодекса Российской Федерации).

Предоставление земель сельскохозяйственного назначения в аренду для иных целей противоречит требованиям указанных норм (Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.06.2009 по делу №А53-15748/2008, от 25.04.2011 по делу № А32-19739/2010).

Факт неэффективного и нецелевого использования арендатором переданных в аренду земельных участков подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Так, в нарушение условий договора от 21.06.2006 и действующего законодательства агрофирмой часть арендуемых земель передана в арендное пользование сроком на 10 лет для закладки фруктового сада (с освобождением за первые 5 лет от уплаты арендной платы) жителям с. Чох-Коммуна Гунибского района Республика Дагестан Магомедову Абдулгани Камиловичу - арендатору земельного участка площадью 0,50 га в местности «Членазул мегь» (решение правления от 11.12.2008, договор от 30.03.2012), Закариеву Ибрагиму Магомедовичу-арендатору земельного участка площадью 3 га в местности Халатаб гьараг1» (решение правления от 27.11.2012, договор от 26.11.2012), Нажмудинову Магомеду Исмаиловичу-арендатору земельного участка 4 га в местности «Генул мегь» (решение правления от 11.04.2012, договор аренды от 26.11.2012), Абдулмагомедову Темирбулату Гусейновичу-арендатору земельного участка площадью 3 га в местности «Генул мегь» (решение правления от 11.04.2012, договор аренды от 26.11.2012) и другим лицам.

Договором от 21.06.2006 не предусмотрена возможность сдачи арендатором в аренду (субаренду) используемых земель. Кроме того, такие действия с арендодателем не согласованы.

Определением суда от 20.02.2014 истцу и ответчику было предложено совместно обследовать спорный земельный участок (участки) на предмет исполнения арендатором обязательств по договору аренды от 21.06.2006 и его целевого использования арендуемых земель, произвести фотографирование с составлением фототаблицы, акт и материалы проверки представить в суд.

Истец во исполнение указанного судебного акта в адрес ответчика направил письменное уведомление от 06.03.2014 о необходимости явки представителя агрофирмы (руководителя и главного бухгалтера с необходимыми документами) в здание администрации 14.03.2014 к 10-00 час. (с последующим выездом на спорные земельные участки) для производства сверки взаимных расчетов и проверки выполнения условий договора и целевого использования арендуемых земель, а также для решения путем мирного урегулирования спорных вопросов.

Несмотря на надлежащее уведомление, ответчик уклонился от совершения указанных процессуальных действий, в связи с чем акт проверки с выездом на место и обследование земельных участков произведен истцом комиссией администрации без участия представителя ответчика.

Актом проверки от 14.03.2014 (с фотоматериалами от 14.03.2014) установлено нерациональное и неэффективное использование пастбищных земель, на которых круглый год пасется скот близлежащих населенных пунктов и частично КРС и МРС агрофирмы; арендуемые агрофирмой земельные участки в местности «Халат гьараг1», «Наяз нах», «Г1оцол кьо», «Генул мегь» и «Урул гьоциб» в нарушение договорных обязательств и земельного законодательства переданы в аренду другим лицам; на земельной территории, находящейся под садом, на протяжении более 10 лет не проведены агротехнические и другие работы по уходу и содержанию сада; не проводятся работы по обороту земли и улучшению плодородия земли; более 10 лет садовая площадь не орошается ввиду отсутствия оросительного канала; деревья молодого абрикосового сада на площади 1,5 га (посажен в 2006 году) в связи с непроведением арендатором поливных и агротехнических работ не имеют должной вегитации и роста; в указанной части сада с ноября по май месяцы пасется общественный скот, который наносит непоправимый ущерб земле и молодому саду. В связи с предъявлением иска и судебными разбирательствами агрофирмой в начале марта 2014 года на площади 1 га из 80 га начаты работы по обрезке сада и частичному ремонту ограждения протяженностью 100 м из всего ограждения протяженностью более 3 км. Эта кажущаяся и выполняемая для видимости работа в связи с предъявлением иска выполняется силами 3 работников бригады агрофирмы. Существующие внутрихозяйственные и магистральные коммуникации оросительной сети более 10 лет заброшены и пришли в негодность. Сад превращен в место для пастьбы скота, принадлежащего бригадиру агрофирмы и его приближенных лиц. Так, по подсчетам комиссии в день составления акта 14.03.2014 в данной части сада находились 100 голов МРК и более 50 голов КРС, что вызывает правомерное возмущение

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 по делу n А22-1371/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения  »
Читайте также