Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 по делу n А20-2216/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

общество (покупатель) 28.09.2012 заключили договор №2/1 купли-продажи объектов недвижимого имущества (административное здание, здание столовой, здание пекарни, навес для с/х машин, здание заправки, водонакопитель, внутрихозяйственная оросительная сеть, водонакопитель с островом, водонакопитель) и земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 4242,77 га, кадастровый (условный) номер 07-07-05/002/2008-433, принадлежащего продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании решения исполнительного комитета №88 от 26.02.1981 (т.3 л.д. 115 – 120).

На основании этой сделки за обществом зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения площадью 4242,77 га с кадастровым (условным) номером 07-07-05/002/2008-433, расположенным в границах муниципального образования сельское поселение Пролетарское (т.1 л.д.12).

Общество 31.10.2012 обратилось в администрацию с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 4242,77 га, а также просило прекратить действие договора №285 от 01.10.2007 в связи с нахождением арендуемых земельных участков в границах участка, право пользования которым возникло в связи с приобретением прав на земельный участок в соответствии с действующим законодательством (т.2 л.д. 66, 67).

Постановлением администрации №1245 от 14.12.2012 прекращено право постоянного (бессрочного) общества в отношении земельного участка площадью 4242,77 га (п. 1). Земельные участки, образованные из данного участка, предоставлены заявителю в аренду на 49 лет (т.1 л.д.14, 15).

Администрация и общество 14.12.2012 подписали договор №62 аренды земельных участков общей площадью 4242,77 га (т.3, л.д.152 – 156).

Постановлением администрации №252 от 10.04.2013 внесены изменения в пункты 3 - 5 постановления №1245 от 14.12.2012, предусматривающие передачу в аренду обществу спорных земельных участков. Отделу земельных ресурсов администрации предписано в течение одного месяца с момента подписания акта приема-передачи земель обеспечить дальнейшее вовлечение в сельскохозяйственный оборот земельных участков общей площадью 2550,2770 га (земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:4500000:307, 07:04:4400000:271, 07:04:4500000:306, 07:04:4400000:270, 07:04:4500000:308, 07:04:4400000:272, 07:04:4500000:309, 07:04:4400000:273; т.1 л.д.16).

Общество, полагая, что постановление администрации №252 от 10.04.2013 противоречит закону и препятствует переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом условий договора аренды №285 от 01.10.2007, предъявила встречное исковое заявление.

В целях исполнения указаний кассационного суда (постановление от 04.08.2014), апелляционный суд истребовал у Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики дело №А20-1116/2011 о несостоятельности (банкротстве) ЗАО работников «Народное предприятие «Рассвет».

Из материалов этого дела следует, что в рамках конкурсного производства, открытого в отношении предприятия, в соответствии со статьями 130, 179 Закона о банкротстве конкурсным управляющим произведена оценка рыночной стоимости предприятия как имущественного комплекса. Согласно отчету №001-12-ОИК от 27.01.2012 независимого оценщика Вербниковой И.Ю. стоимость имущества должника составила 4 927 000 руб. В составе имущества должника в отчет включено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (земли сельскохозяйственного назначения) общей площадью 6 801 га (свидетельство от 24.06.2008).

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Закона о банкротстве в газете «Прохладненские известия» от 03.05.2012 конкурсным управляющим размещено объявление о продаже имущественного комплекса. Также направлены письма сельхозпроизводителям, чьи земельные участки непосредственно прилегают к земельному участку предприятия, с предложением подачи заявки о намерении воспользоваться преимущественным правом на приобретение имущества должника.

В установленный срок поступила только одна заявка от ООО «Восход» (письмо №60 от 11.05.2012). Поскольку от иных лиц заявок на участие в торгах не поступило, сторонами заключен договор купли-продажи №2 от 14.06.2012 на основании которого общество приобрело у предприятия имущественный комплекс, в том числе здания, сооружения, сельскохозяйственную технику, оборудование, производственно-хозяйственный инвентарь, а также право бессрочного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07-07-05/002/2008-433 общей площадью 6801 га, расположенным по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Прохладненский район, в границах муниципального образования сельское поселение Пролетарское (свидетельство о государственной регистрации от 24.06.2008).

Согласно отчету конкурсного управляющего от 21.09.2012 имущество предприятия не пригодное к использованию по цене «лома» реализовано ООО СХП «Заря» (на сумму 638 000 руб.), остальное имущество продано по договору №2 от 14.06.2012 ООО «Восход». Денежные средства от продажи перечислены покупателями на расчетный счет должника. Иным лицам, имущество предприятия не отчуждалось.

Апелляционным судом также установлено, что постановлением администрации №653 от 30.06.2011 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования предприятия земельным участком, расположенным в границах муниципального образования сельское поселение Пролетарское, общей площадью 2558,23 га (т.2 л.д.61), в связи с чем на дату заключения договора №2 от 14.06.2012 в постоянном бессрочном пользовании предприятия находился земельный участок площадью не 6801 га, а 4242,77 га (6801 – 2558,23), который фактически и был отчужден в рамках указанного договора.

Факт продажи обществу участка площадью именно 4242,77 га подтверждается и подписанным сторонами договором №2/1 от 28.09.2012, актом приема-передачи от 28.09.2012, лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

На основании упомянутых договора и акта за обществом зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.10.2012 (т.1 л.д.12).

Таким образом, материалами дела №А20-1116/2011 и настоящего дела подтверждается факт продажи обществу земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07-07-05/002/2008-433 общей площадью 4242,77 га в составе единого имущественного комплекса.

Поскольку на момент продажи предприятие обладало правом постоянного бессрочного пользования земельным участком (свидетельство от 24.06.2008; т.5 л.д.38), следовательно, в соответствии со статьей 110 Закона о банкротстве, статьей 132 ГК РФ, указанное право перешло к обществу на основании договора №2 от 14.06.2012 (№2/1 от 28.09.2012).

В этой связи вывод суда первой инстанции о том, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у общества не возникло, является ошибочным.

Статьей 3 Вводного закона предусмотрена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Данная норма введена с целью приведения ранее возникших титулов землепользования в соответствие с изменившимся законодательством.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ №11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление №11 от 24.03.2005) даны разъяснения по вопросу о переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании пункта 2 статьи 3 Вводного закона, согласно которым лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении №14711/05 от 21.03.2006 сформировал следующую правовую позицию. Одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Вводного закона и статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Пунктом 2 статьи 3 Вводного закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).

Таким образом, право на переоформление, закрепленное в пункте 2 статьи 3 Вводного закона, представляет собой самостоятельное субъективное публичное право землепользователя, отличное от исключительного права, которым обладают собственники объектов недвижимости (статья 36 Земельного кодекса).

В примечании к статье 3 Вводного закона определен порядок (стадии) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Переоформление права на земельный участок включает в себя: подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 Земельного кодекса, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 настоящей статьи; принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве; государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как видно из материалов дела, общество является субъектом, указанным в пункте 2 статьи 3 Вводного закона (владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования), следовательно, на него распространяется предусмотренная Вводным законом обязанность по переоформлению этого права.

Общество обратилось в администрацию с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 4242,77 га на право аренды.

Администрацией издано постановление №1245 от 14.12.2012 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и предоставления его в аренду.

14.12.2012 на основании указанного постановления между администрацией и обществом подписан договор аренды земельного участка №62.

Указанные действия сторон, с учетом имеющейся у общества обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования, не могут быть истолкованы иначе, чем реализация обществом специального (предусмотренного в статье 3 Вводного закона) правового механизма.

Общие основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предусмотрены статьей 45 Земельного кодекса. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть прекращено в добровольном либо принудительном порядке. Добровольный порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предполагает отказ от данного права на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 Земельного кодекса.

В рассматриваемом случае администрация и общество не преследовали самостоятельной цели по прекращению ограниченного вещного права землепользователя, а лишь имели намерение изменить титул пользования земельным участком.

Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования общества земельным участком обусловлено переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды на основании пункта 3 статьи 2 Вводного закона.

Принятие администрацией постановления №252 от 10.04.2013, которым пункты 3-5 постановления №1245 от 14.12.2012 о предоставлении обществу земельного участка в аренду признаны утратившими силу, фактически направлено на прекращение права постоянного (бессрочного) пользования обществом земельным участком в обход установленной законом процедуры, что недопустимо.

Указанное постановление администрации не соответствует статьям 45 и 53 Земельного кодекса и нарушает право общества на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, предоставленное пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.

В этой связи требование о признании недействительным постановления администрации №252 от 10.04.2013 подлежит удовлетворению на основании части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ.

Рассмотрение заявлений заинтересованных лиц (собственников объектов недвижимости, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования) о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При этом следует учитывать, что ответчиком по иску о понуждении к заключению договора является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа. В случае нарушения прав указанных лиц, последние вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам главы 24 АПК РФ либо избрать способ защиты, предусмотренный статьей 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора по правилам искового производства; п.4 постановления № 11 от 24.03.2005).

Предприятие реализовало право на судебную защиту, избрав один способов восстановления нарушенного права (Постановление Президиума ВАС РФ №14711/05 от 21.03.2006), заявив требование о признании недействительным постановления администрации №252 от 10.04.2013, которым отменено ранее изданное постановление №1245 от 14.12.2012 о переоформлении обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельным