Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 по делу n А20-640/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что договор аренды земельного участка № 37 от 24.11.2011 и соглашение от 24.11.2011 подписано от имени общества Эльжироковым С.Т. по доверенности №3 от 04.10.2011, выданной ООО «СтройНеруд» в лице генерального директора Кушховой Т.А.

Пунктом 1 статьи 53 Гражданского кодекса РФ и подпунктом 1 пункта 1 статьи 40 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»  установлено, что юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. От имени юридического лица без доверенности может действовать только единоличный исполнительный орган.

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ от 21.09.2011 лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, является генеральный директор Кушхова Т.А.

Доверенностью №3 от 04.10.2011 общество в лице генерального директора Кушховой Т.А. уполномочило Эльжирокова С.Т. представлять интересы ООО «СтройНеруд» по заключению договора аренды земли по адресу: КБР, г. Прохладный, ул. Боронтова, 212 с администрацией г. Прохладный (том 3, л.д. 16).

Иных доверенностей, в том числе на заключение соглашения об оплате обществом неосновательного обогащения в связи с пользованием земельным участком без оформления правоустанавливающих документов на земельный участок, сторонами не представлено ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что общество уполномочило  Эльжирокова С.Т. на заключение договора аренды земельного участка, полномочий на подписание от имени общества соглашения о погашении неосновательного обогащения за период пользования земельным участком у Эльжирокова С.Т. не имелось.

В силу статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Согласно сформированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации правовой позиции, изложенной в пункте 2 информационного письма от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях превышения полномочий органом юридического лица (статья 53 Гражданского кодекса Российской Федерации) при заключении сделки пункт 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации применяться не может. В данном случае в зависимости от обстоятельств конкретного дела суду необходимо руководствоваться статьями 168, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом положений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.1998 N 9 "О некоторых вопросах практики применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.1998 N 9 "О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок" при совершении сделки от имени юридического лица лицом, которое не имело на это полномочий в силу закона, статья 174 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется. В указанных случаях следует руководствоваться статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом пункт 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации применяться не может.

С учетом  установленных обстоятельств и руководствуясь общим правилом статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, суд первой инстанции обоснованно признал соглашение о погашении суммы неосновательного денежного обогащения от 24.11.2011 недействительным и удовлетворил требования общества в указанной части.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что общество платежным поручением № 95 от 22.12.2011 перечислило в бюджет местной администрации по соглашению от 24.11.2011 денежные средства в размере 90 000 руб., суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что денежные средства, полученные по недействительной сделки, подлежат возврату обществу, и правомерно удовлетворил требования о взыскании неосновательно полученных денежных средств по недействительной сделки в сумме 90 000 рублей.

В связи с тем, что соглашение от 24.11.2011  об оплате обществом неосновательного обогащения в связи с пользованием земельным участком без оформления правоустанавливающих документов на земельный участок, заключенное администрацией и обществом, признано  недействительной (ничтожной) сделкой, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований администрации о взыскании по соглашению от 24.11.2011 суммы неосновательного обогащения в размере 179 544 руб. 46 коп. и пени в сумме 70 022 рублей 34 копеек.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что администрация не обращалась в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения по иным основаниям.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ договор аренды земельного участка № 37 от 24.11.2011 и доводы общества о признании указанного договора недействительным,  пришел к правильному выводу о том, что  оснований для признания  договора аренды № 37 недействительной сделкой, не имеется, а поэтому в удовлетворении иска в указанной части следует отказано.

При этом доказательств обратного, ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.

С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявленные администрацией требования подлежат удовлетворению в части требований о взыскании задолженности по арендным платежам на основании договора аренды земельного участка № 37 от 24.11.2011 по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно подпункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством. Порядок определения размера арендной платы на земли, находящиеся в муниципальной собственности, условия и сроки ее внесения устанавливаются органами местного самоуправления. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства                   и одностороннее изменение условий договора не допускается.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности КБР, устанавливается Правительством КБР, а за земли, находящиеся в муниципальной собственности, - органом местного самоуправления.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Как видно из условий договора аренды № 37 от 24.11.2011,  стороны распространили  действие договора на фактические отношения, возникшие до его заключения (пункт 1.4) и предусмотрели обязанность общества (арендатора) вносить платежи за пользование земельным участком с 28.09.2011.

Пунктами 3.1, 3.2, 3.4 договора аренды стороны установили, что сумма ежегодной аренды арендной платы составляет за арендуемый земельный участок площадью 5963 кв. м установлен на основании отчета независимого оценщика от 21.10.2011 № 06/503 и составляет 135 570 рублей, оплата производится ежемесячно и составляет 11 297 рублей, вносится арендатором не позднее 15 числа месяца путем перечисления на расчетный счет.

Судом первой инстанции установлено, что в период действия условий договора аренды ответчик оплату арендных платежей не производил, а 06.12.2011 по договору купли-продажи передал права на недвижимое имущество и аренды земельного участка Колодко И.В.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ  по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования на условиях аренды земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, и необходимым для их использования, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 27.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Судом первой инстанции установлено, что переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 06.12.2011, заключенный между обществом и покупателем Колодко И.В., зарегистрирован в установленном порядке 13.12.2011, следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что  арендные отношения у общества прекратились с 13.12.2011.

С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции считает, что в соответствии с условиями договора аренды № 37 от 24.11.2011 общество обязано произвести оплату арендных платежей за период с 28.09.2011 по 12.12.2011.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что пункт 1.4 договора аренды № 37, которым срок аренды установлен с 28.09.2011, обществом не оспорен и недействительным в установленном законом порядке не признан, достижение сторонами соглашения о внесении арендной платы с 28.09.2011 свидетельствует о согласии арендатора оплачивать использование земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, в период, предшествующий заключению и его государственной регистрации.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что расчет долга следует производить с момента заключения договора аренды № 37, то есть с  24.11.2011 по 12.12.2011,  и считает, что выводы суда первой инстанции в указанной части сделаны по неполно выясненным обстоятельствах и судом неправильно применены нормы права.

Суд апелляционной инстанции произвел расчет долга по арендным платежам за период с 28.09.2011 по 12.12.2011, исходя из установленной договором суммы оплаты в месяц 11 297 рублей 50 копеек, пришел к выводу, что задолженность по арендным платежам составляет в общей сумме 27 867 рублей 17 копеек, которая и подлежит взысканию с общества в пользу администрации.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 6.2 договора аренды № 37 предусмотрена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени в размере 0,1 процента за каждый день просрочки.

Учитывая, что пунктом 3.4 договора стороны установили оплату арендных платежей не позднее 15 числа месяца, суд апелляционной инстанции произвел расчет пени исходя из условий договора, начиная с 15.10.2011 по 12.12.2011 за каждый период просрочки и суммы долга, что составляет в общей сумме  669 рублей 94 копеек.

Таким образом, общий долг общества по арендным платежам