Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2014 по делу n А63-11386/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                 

15 сентября 2014 года                                                                        Дело № А63-11386/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марченко О.В.,

судей: Сулейманова З.М., Годило Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Резникова Александра Леонидовича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.04.2014 по делу № А63-11386/2013 (судья И.В. Сиротин)

по заявлению индивидуального предпринимателя Резникова Александра Леонидовича (ИНН 261903133092, ОГРНИП 304263514700191)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486)

о признании незаконным отказа в зачете в счет оплаты приобретаемого имущества произведенных неотделимых улучшений; об обязании зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимость произведенного ремонта, о признании незаконным взыскание арендных платежей; об обязании зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества произведенные арендные платежи,

с участием третьего лица: администрации г. Ставрополя,

в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Резников А.Л. (далее по тексту – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя (далее по тексту – Комитет)- о признании незаконным отказа в зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества произведенных неотделимых улучшений в помещении, расположенном по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 19 (литеры и номера помещений А 1 этаж, № № 21-32, площадью 143,3 кв. м.), содержащийся в ответе на заявление от 26.09.13 №06/09-5452 разъясненный ответом на заявление от 18.01.14 № 06/09-241; об обязании Комитета зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимость произведенного ремонта в помещении, расположенном по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 19 (литеры и номера помещений А 1 этаж, № №21-32, площадью 143,3 кв. м.), в размере 1 798 025 рублей; о признании незаконным взыскание  арендных платежей за аренду помещений: 1) г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 19 (литеры и номера помещений А 1 этаж, №№ 21-32, площадью 143,3 кв. м.); 2) г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции, 7/2 (литеры и номера помещений Б, 0 этаж (подвал), № № 4, 27-30,35, площадью 61,5 кв. м.) за период времени с 01.07.12 по 01.10.13 в размере 646 565,25 рублей, как уплаченных в связи с незаконным бездействием Комитета; об обязании зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества произведенные арендные платежи за аренду помещений: 1) г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 19 (литеры и номера помещений А 1 этаж, №№21-32, площадью 143,3 кв. м.), 2) г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции, 7\2 (литеры и номера помещений Б, 0 этаж (подвал), №№4, 27- 30,35, площадью 61,5 кв. м.), за период времени с 01.07.12 по 01.10.13 в размере 646 565,25 рублей, как уплаченных в связи с незаконным бездействием Комитета (с учетом уточненных требований).

Решением суда от 30.04.2014 в удовлетворении требований отказано.

Предприниматель не согласился с решением суда первой инстанции и подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещены судом о времени и месте проведения судебного разбирательства.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.04.2014 по делу № А63-11386/2013 является законным, обоснованным и отмене не подлежит по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 07.12.2005 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор № 3726 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Литер А, №№ помещений – 8, 11, 12, 13, 15а, площадью 59.90 кв. м., расположенное по адресу: г. Ставрополь, пр. Октябрьской Революции, 7 (спорное помещение по пр. Октябрьской Революции).

Срок аренды установлен с 01.12.2005 по 31.12.2005.

07.12.2005 имущество передано арендатору по акту приема-передачи.

15.12.2005 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор № 3738 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Литер А, № № помещений – 21-32, площадью 143,30 кв. м., расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 197 (спорное помещение по ул. Доваторцев).

Срок действия договора установлен с 01.12.2005 по 25.08.2006.

15.12.2005 имущество передано арендатору по акту приема-передачи.

03.02.2006 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор № 3811 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение по пр. Октябрьской Революции.

Срок действия договора установлен с 01.01.2006 по 31.12.2006.

Согласно акту приема-передачи от 03.02.2006. имущество передано арендатору.

Вместе с тем, договор № 3811 государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошел.

Постановлением № 2986 от 31.08.2006 администрация обязала Комитет заключить договоры аренды спорных объектов с предпринимателем сроком на 10 лет с 01.08.2006.

19.09.2006 в соответствии с указанным постановлением, между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор № 4241 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение по пр. Октябрьской Революции.

19.06.2006 по акту приема-передачи имущество передано арендатору

Срок действия договора № 4241 установлен с 01.08.2006 по 31.07.2016.

Кроме того, в соответствии с указанным постановлением, 15.08.2007 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор № 4242 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование спорное помещение по ул. Доваторцев.

Срок действия договора установлен с 01.08.2006 по 30.06.2017.

15.08.2007 по акту приема-передачи имущество передано арендатору.

В связи с изменением нумераций помещений, уточнением площади спорных помещений согласно кадастровым паспортам спорные помещения, являющиеся предметом указанных договоров аренды, по пр. Октябрьской Революции и по ул. Доваторцев являются следующими помещениями: № 4,27-30,35 (номера помещений на поэтажном плане), общей площадью 61,5 кв. м., литера Б, инвентарный номер 14616, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции, 7/2; № 21-32 (номера помещений на поэтажном плане), общей площадью 143,3 кв. м., литера А, инвентарный номер 4408, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 19.

Вместе с тем, договоры № 2986 и № 4241 государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошли.

Полагая, что в силу Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.07.08 возникло преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений – спорных объектов в собственность, 26.03.2012 предприниматель обратился в Комитет с заявлением о приватизации (приобретении) арендуемых им помещений.

Письмами от 02.04.12 № 06-1358-09, № 06-1359-09 Комитет отказал предпринимателю в преимущественном праве на приобретение арендуемых им нежилых помещений – спорных объектов в собственность.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.08.2012 по делу № А63-10836/2012 отказы Комитета, выраженные в письмах от 02.04.12 № 06-1358-09, № 06-1358-09, признаны недействительными. Одновременно, суд признал право предпринимателя на приватизацию в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» помещений по ул. Доваторцев, 19 и пр. Октябрьской революции, 7/2 в г. Ставрополе.

Во исполнение указанного решения Комитетом в адрес предпринимателя направлены проекты договоров купли-продажи с условием о рассрочке платежа, которые получены предпринимателем 27.09.2013.

В период нахождения помещений в аренде предприниматель произвел капитальный ремонт помещений по адресу: ул. Доваторцев, 19, включающий пристройку и перепланировку входа, замену труб, окон, пола, перегородок, дверных блоков, штукатурки, проводки, сантехники и т.д., в результате чего изменилась общая площадь помещений и составила 143,3 кв.м.

13.09.2012, 24.05.2013, 23.09.2013 предприниматель обращался в Комитет с заявлениями, в которых просил снизить стоимость выкупаемого помещения на сумму стоимости произведенного ремонта.

Письмом от 26.09.2013 № 06/09-5452, разъясненным ответом от 18.01.2014 № 06/09-241, Комитет отказал предпринимателю в зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества произведенных неотделимых улучшений в помещении по адресу: г. Ставрополь. ул. Доваторцев, 19, в связи с тем, что заявитель в период с 2006 по 2008 годы, а также в 2011-2012 годах пользовался льготой при исчислении арендной платы в связи с произведенным ремонтом помещений.

Полагая отказ Комитета незаконным, нарушающим права предпринимателя, истец обратился с заявленными требованиями в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.07.2008 (далее по тексту – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в требование предпринимателя о признании незаконными действий Комитета по отказу в зачете затрат произведенных неотделимых улучшений в приобретаемых арендуемых  помещениях заявлены в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Письмом от 26.09.2013 № 06/09-5452, разъясненным ответом от 18.01.2014 № 06/09-241, Комитетом отказано предпринимателю в удовлетворении заявления о проведении взаимозачета.

Указанные обстоятельства, как верно оценено судом первой инстанции, следует классифицировать как отказ стороны по договорам купли-продажи недвижимого имущества от изменения их условий в части