Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2014 по делу n А63-12296/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                 

09 июля 2014 года                                                                        Дело  № А63-12296/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Луговой Ю.Б., Сулейманова З.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бабаяном Р.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РГ ИНШААТ МЮХЕНДИСЛИК ТУРИЗМ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ ЛИМИТЕД ШИРКЕТИ» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.04.2014 по делу № А63-12296/2013 по исковому заявлению Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (ОГРН 1022601961580) к обществу с ограниченной ответственностью «РГ ИНШААТ МЮХЕНДИСЛИК ТУРИЗМ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ ЛИМИТЕД ШИРКЕТИ» о расторжении договора аренды и выселении, по исковому заявлению Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» к индивидуальному предпринимателю Томрис Ирине Георгиевне (ОГРНИП 310263513800068), индивидуальному предпринимателю Яковенко Георгию Михайловичу (ОГРНИП 313265118500199), индивидуальному предпринимателю Вакуленко Валерию Викторовичу (ОГРНИП 304263520400245) о выселении, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (судья Сиротин И.В.),

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «РГ ИНШААТ МЮХЕНДИСЛИК ТУРИЗМ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ ЛИМИТЕД ШИРКЕТИ» - представитель Исакова Н.Е. (доверенность от 14.01.2014),

от  Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» - представители Меркулова А.В. (доверенность № 52-01/16 от 31.03.2014), Лябухов А.И. (доверенность № 200-01/16 от 07.11.2013),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (далее – СКФУ) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РГ ИНШААТ МЮХЕНДИСЛИК ТУРИЗМ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ ЛИМИТЕД ШИРКЕТИ» (далее – общество), третьи лица: индивидуальный предприниматель Томрис Ирина Георгиевна (далее – ИП Томрис И.Г.), индивидуальный предприниматель Яковенко Георгий Михайлович  (далее – ИП Яковенко Г.М.), индивидуальный предприниматель Вакуленко Валерий Викторович (далее – ИП Вакуленко В.В.), о расторжении договора аренды кафе «Студенческое» от 30.11.1998 № 32, заключенного между Ставропольским государственным университетом и Ставропольским филиалом «РГ-Ставрополь» общества, о выселении общества из нежилых помещений литер З1, общей площадью 542,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Пушкина, 1 (далее – спорные помещения), и обязании общества передать СКФУ спорные помещения в освобожденном виде по акту приема-передачи (дело №А63-13783/13).

Также СКФУ обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ИП Томрис И.Г., ИП Яковенко Г.М., ИП Вакуленко В.В. (вместе далее – предприниматели), третьи лица: общество, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее – теруправление), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление), о выселении предпринимателей из спорных помещений (дело № А63-12296/2013).

Определением от 11.02.2014 дела № А63-12296/2013 и № А63-13783/2013 объединены в одно производство, объединенному производству присвоен номер № А63-12296/2013.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.04.2014 исковые требования СКФУ удовлетворены.  Судебный акт мотивирован тем, что договором аренды не предусмотрено право на сдачу арендованного имущества в субаренду, согласие арендодателя  на сдачу имущества в субаренду отсутствует, вследствие чего заключенный арендатором без согласия арендодателя договор субаренды является недействительным.

Не согласившись с вынесенным решением, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 15.04.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель ссылается на то, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, по изложенным в ней основаниям, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представители СКФУ просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 28.05.2014 на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта  в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.04.2014 по делу № А63-12296/2013 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 30.11.1998 между Ставропольским государственным университетом (арендодатель) и Ставропольским филиалом «РГ-Ставрополь» общества (арендатор) заключен договор аренды кафе «Студенческое» № 32 (далее – договор аренды), согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял на условиях долгосрочной аренды одноэтажное здание кафе «Студенческое», площадью 334,1 кв. м., расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Пушкина, 1/5 с прилегающей территорией для последующего использования – под быстрое общественное питание.

Пунктом 1.2 договора стороны установили срок аренды с 10.07.1998 по 10.07.2023 (25 лет).

Согласно пункту 1.10 договора арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду арендатором только с письменного предварительного согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.2.8 договора арендатор обязался не сдавать арендуемые помещения, как в целом, так и частично, в субаренду без письменного разрешения арендодателя.

Пунктами 6.2.1 и 6.2.5 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор использует помещение в целом или его части не в соответствии с договором аренды или арендатор сдал имущество в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя.

28.09.2001 между теми же сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому была сдана в аренду одноэтажная пристройка к кафе общей площадью 90 кв.м. на срок – с 01.10.01 по 30.09.17.

04.01.2002 стороны подписали дополнительное соглашение к договору об изменении арендной платы по договору и срока аренды – с 11.12.2098 по 11.12.2023.

Дополнительным соглашением от 30.09.04 №25 к договору стороны установили считать общую площадь сдаваемых в аренду помещений - 534,7 кв. м,

01.10.2008 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, которым изменена стоимость арендной платы и площадь сдаваемых в аренду помещений – 542,2 кв. м.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему не зарегистрированы в регистрационной службе, так как в соответствии с требованиями Федерального Закона от 21.07.1997 № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», постановлением Губернатора Ставропольского края от 24.03.1999 № 170, постановлением Правительства Ставропольского края от 23.04.1999 № 70-П подразделения Государственного учреждения юстиции «Регистрационная палата Ставропольского края» приступили в полном объеме к регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.04.1999.

СКФУ является правопреемником Ставропольского государственного университета, который на основании приказа Министерства образования и науки Российской Федерации от 28.05.2012 № 444 реорганизован в форме присоединения к СКФУ в качестве структурного подразделения.

Спорные помещения являются собственностью Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав 15.03.2010 сделана запись о регистрации № 26-26-01/006/2010-746, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АЖ № 198373 от 15.03.2010, и закреплены за СКФУ на праве оперативного управления, о чем в ЕГРП сделана запись о регистрации № 26-26-01/125/2012-381 (свидетельство о государственной регистрации права 26-АИ № 213858 от 01.11.2012).

Письмом от 05.09.2012 № 971/13, полученном обществом 01.11.2012, СКФУ уведомил общество о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях организации питания учащихся и п. 6.1 договора не позднее двух месяцев с момента получения письма.

Впоследствии на основании распоряжения № 8-р от 02.11.2012 начальника управления имущественным комплексом СКФУ комиссией в составе начальника отдела контроля за использованием имущества, начальника отдела аренды и земельных отношений, юрисконсульта проведена проверка исполнения договора в части заключения договоров субаренды, по результатам которой составлен акт от 26.11.2012 о том, что в спорном помещении осуществляют деятельность два индивидуальных предпринимателя: ИП Томрис Доган и ИП Томрис И.Г.

01.01.2013 между Ставропольским филиалом общества (арендатор) и ИП Томрис И.Г.(субарендатор) заключен договор субаренды № 1/-2013, согласно которому арендатор сдает, а субарендатор принимает в субаренду кафе «Флора-Бургер», общей площадью 299,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Пушкина, 1/5, т.е. часть спорных помещений, сроком с 01.01.2013 по 30.06.2013.

01.07.2013 между Ставропольским филиалом общества (арендатор) и ИП Томрис И.Г.(субарендатор) заключен аналогичный договор субаренды № 2/-2013 со сроком субаренды с 01.07.2013 по 31.12.2013.

24.07.2013 между Ставропольским филиалом общества (арендатор) и ИП Яковенко Г.М.(субарендатор) заключен договор субаренды № 04-2013, согласно которому арендатор сдает, а субарендатор принимает в субаренду кафе «Флора-Бургер», общей площадью 126 кв.м., расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Пушкина, 1/5, т.е. часть спорных помещений, сроком с 24.07.2013 по 31.12.2013.

В 2013 году управлением по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Ставропольского края (далее – прокуратура), на основании обращения СКФУ, проведена проверка законности использования помещения бывшей студенческой столовой – спорных помещений - под размещение кафе «Флора-Бургер», в результате которой выяснено, что в январе 2012 и в январе 2013 года обществом были заключены договоры субаренды спорного помещения с ИП Томрис Д. и ИП Томрис И.Г. без согласия СКФУ на совершение указанных сделок.

В соответствии с обращением прокуратуры Ленинского района города Ставрополь от 08.07.2013 № 07-14п-13 «О порядке контроля за объектами федеральной собственности», приказом руководителя теруправления от 22.08.13 № 77, теруправление провело внеплановую проверку фактического использования федерального недвижимого имущества спорного помещения – кафе «Студенческое», по итогам которой составлен акт № 13-01-29 от 04.09.2013, согласно выводам которого спорные помещения используются Томрис И.Г., Яковенко Г.М., Вакуленко В.В. без согласия СКФУ.

Факт использования обществом арендуемого имущества не по назначению в соответствии с договором аренды послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества.

По условиям договора аренды от 30.11.1998 арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду арендатором только с письменного предварительного согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.2.8 договора прямо установлена обязанность арендатора не сдавать арендуемые помещения, как в целом, так и частично, в субаренду без письменного разрешения арендодателя.

Как следует из пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Несоблюдение условий договора аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендодателю право потребовать расторжения договора.

Доказательства, подтверждающие согласие истца на передачу в субаренду помещений, арендуемых ИП Томрис И.Г., ИП Яковенко Г.М., Вакуленко В.В. в материалах дела отсутствуют.

Без согласия арендодателя сдавать его имущество в субаренду или безвозмездное пользование арендатор не вправе.

Факт передачи помещений в субаренду подтверждаются представленными в материалы дела договорами субаренды.

Так, передача ответчиком арендованных помещений в субаренду без согласия собственника имущества, нарушают требования статьи 615 Гражданского