Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2014 по делу n А63-10955/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в газете «Из рук в руки» № 98 (1036) от 12.12.2011 и на сайтах www.rosreal.ru, kavminvody.irr.ru, www.rrs-kmv.ru; в отношении остальных земельных участков, расположенных в городе Лермонтове и в Предгорном районе, – с 4-мя объектами-аналогами в городе Минеральные Воды и в ст. Ессентукской, объявления о которых были размещены в газетах «Из рук в руки» № 98 (1036) от 12.12.2011 и «Информ-Бюро» № 49 от 06.12.2011 и № 50 от 13.12.2011.

В обоснование информации об объектах-аналогах к отчету приложены копии страниц газеты «Из рук в руки» и «Информ-Бюро». Скриншоты интернет-страниц названных выше сайтов к отчету не приложены, а представлены истцом в судебное заседание дополнительно.

Пунктом 1 раздела IV Методических рекомендаций в рамках применения метода сравнения продаж при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). В то же время пункт 22 ФСО № 1 устанавливает требование о достоверности к информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Допустимость использования цен предложений, вместо цен состоявшихся сделок, требует проверки реальности каждого предложения во избежание использования несуществующих сообщений о продаже или сообщений с недостоверной ценой, имеющих целью привлечение внимания потенциальных покупателей, в том числе подобных объявлений от риэлтерских компаний.

В принятых в качестве источников информации объявлениях не содержится идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках, позволяющих проверить их местоположение, площадь и характеристики. Сведений о проверке реальности и достоверности принятых для сравнения предложений в отчете не отражено. В раздела 4.2 отчета (стр. 36 отчета) указано, что исходные данные, использованные при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными, тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность.

Спорные земельные участки имеют различные виды разрешенного использования: для осуществления производственной деятельности, для эксплуатации подстанций, для размещения железнодорожных путей, для эксплуатации воздушных линий электропередачи, для эксплуатации гаражей, под эксплуатацию электростанции.

В разделе 6.7 отчета указано о наличии инженерных сетей: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, газоснабжения; нахождении рядом и на территории ж/д путей, городской и внутренней связи. При этом приведены фотографии объектов.

Между тем ряд спорных участков являются участками под железнодорожными путями, а большинство участков – участками под трансформаторными подстанциями. Данные участки, исходя из назначения расположенных на них объектов, не имеют водо- и газоснабжения. Это и количество фотоснимков (40 шт.) свидетельствуют о том, что часть земельных участков оценщиком не осматривались.

В таблицах 18 и 19 отчета приведены характеристики объектов-аналогов: местоположение, вид прав на объект-аналог, категория земель, целевое использование, транспортная доступность, наличие коммуникаций, площадь.

Однако указанные в этих таблицах характеристики объектов-аналогов не подтверждаются содержанием соответствующих объявлений (суд не оценивал отсутствие в объявлениях сведений о категории земель, поскольку нахождение участков-аналогов в населенных пунктах означает их отнесение к категории земель населенных пунктов).

Так, по участкам в г. Лермонтове и Предгорном районе объявление по объекту-аналогу № 1 не содержит указанных оценщиком сведений о виде права, транспортной доступности и коммуникациях; по аналогу № 2 указаны только местоположение и площадь, цена дописана на газете шариковой ручкой; по аналогу № 3 указаны местоположение, площадь и цена; по аналогу № 4 не указаны вид права и сведения о коммуникациях, а указанный вид использования «под коммерческое строительство» носит неконкретный характер.

По участку в г. Пятигорске по аналогу № 1 представлена плохо читаемая копия страницы газеты «Из рук в руки», но сведения о площади и цене этого участка содержатся не в объявлении, а дописаны от руки; по аналогу № 2 не указаны транспортная доступность и вид использования участка; по аналогу № 4 в объявлении отсутствуют сведения о коммуникациях, а информация о виде использования противоречива, поскольку в графе «назначение земли» указано «промышленное», но в тексте объявления указано о том, что участок является частью действующего мехового рынка, т.е. используется под торговлю. Объявление по аналогу № 3 (по участку в г. Пятигорске) датировано 25.03.2011.

В обоснование неприменения корректировки на время продажи оценщик указал, что в связи с наступившей некоторой стагнацией цен на рынке недвижимости, поправка на изменение цен во времени принимается равной 0%. (стр.89 отчета), однако в разделе 7.3 «Анализ рынка земельных участков» данный вывод не обоснован конкретными сведениями, характеризующими изменение цен на земельные участки. Приведенные в этом разделе данные о предложениях в районе расположения объектов оценки (табл. 9) не содержат сведений о дате предложений и анализ динамики цен. Предложения в таблице 8 относятся к рынку земельных участков городе Ставрополе, а не в районах расположения спорных земельных участков.

Между тем для объектов-аналогов по участкам в г. Лермонтове и Предгорном районе корректировка по различию в площадях проводилась не по каждому объекту-аналогу, а с приведением одного итогового значения.

При этом обоснование корректировки (стр.113-114 отчета) не является ясным, поскольку не содержит пояснений к примененной формуле, что не позволяет проверить расчеты.

Таким образом, именно по площади имеет место существенное различие не только между объектами-аналогами, но и между оцениваемыми участками. Так, большинство оцениваемых земельных участков по г. Лермонтову и Предгорному району имеют площадь менее 400 кв.м., что почти в 6 раз меньше площади самого меньшего из участков-аналогов (аналог № 3 - 2300 кв.м.) и в 30 раз меньше площади самого большего из аналогов (11393 кв.м.). Самый крупный их оцениваемых участков (107415 кв.м.) превышает меньший из объектов аналогов (2300 кв.м.) в 46 раз.

В результате существенного различия в площадях корректировка по этому элементу сравнения по многим участкам составляет более 100 % (что видно из сопоставления скорректированной и нескорректированной стоимостей 1 кв.м.). При корректировке объектов-аналогов, использованных для участков в городе Лермонтове и в Предгорном районе, по местоположению, оценщик провел корректировку только в отношении города Лермонтова, указав, что для участков в Предгорном районе отдельная корректировка не требуется, сославшись на то, что они сопоставимы с участками, расположенными в городе Лермонтове. Однако, на чем основан данное мнение в отчете не указано.

Согласно пункту 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Степень схожести определяется по количеству корректировок: чем меньше корректировок, тем более схож объект-аналог с оцениваемым участком.

Между тем корректировка на местоположение для участков в г. Лермонтове и Предгорном районе составила для трех аналогов свыше 60 % по каждому (табл. 25 отчета), а для аналога № 2 по участку в г. Пятигорске – 92 %, что свидетельствует о значительном различии объектов-аналогов и оцениваемых участков. Корректировка на торг принята как среднеарифметическое значение (13%) между нижней (1%) и верхней границей (13%) диапазона по данным «Справочника оценщика недвижимости» для участков под производственно-складское назначение.

Вывод о необходимости применения именно среднего значения никак не обоснован, при том, что диапазон является достаточно широким. В отчете не произведена корректировка на наличие коммуникаций, со ссылкой на то, что участки для целей оценки рассматриваются как условно свободные.

Ссылка в дополнительных письменных пояснениях истца от 11.02.2014 на недопустимость двойного налогообложения правомерно отклонена, поскольку по этому мотиву оцениваемый участок принимается как условно свободный не от коммуникаций, а от объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений), являющихся самостоятельными объектами налогообложения.

В отчете в качестве объекта-аналога № 4 (по участкам в г. Лермонтове и Предгорном районе) использовано объявление с пометкой «Срочно», что оценщиком не учитывалось. При этом указанная в этом объявлении цена в пересчете на стоимость 1 кв.м (строка «Стоимость 1 кв.м аналога» табл. 21 отчета) в 3-4 раза меньше стоимостей 1 кв.м других аналогов. Использование такого аналога противоречит понятию рыночной стоимости, определенному в статье 3 Закона 135-ФЗ. Не применяя корректировку по виду использования объектов-аналогов, оценщик указал на их сопоставимость по этому элементу сравнения с оцениваемыми участками.

Между тем, как указано выше, ряд спорных участков имеют специфические виды использования, как то: «для размещения железнодорожных путей», «для эксплуатации воздушных линий электропередачи», «под эксплуатацию электростанции», что при подборе аналогов не учтено.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что объекты аналоги не соответствуют объектам оценки, а информация о них, использованная в отчете, не отвечает критериям достоверности, достаточности, доступности и относимости к дате определения рыночной стоимости.

Названные недостатки определенно влияют на определение размера рыночной стоимости объектов оценки.

В таких условиях отчет от 31.07.2013 № 113/01/13 не может быть признан надлежащим доказательством, а определенная им рыночная стоимость спорных земельных участков – достоверной (статья 19 ФСО № 1).

В материалы дела представлено положительное экспертное заключение общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 16.10.2013 № 1556/2013-09.

В соответствии со ст. 24.16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции от 28.12.2010) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

Таким образом, статья 24.16 Закона об оценочной деятельности предусматривает обязательное проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости той же саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик.

Таким образом, статья 24.16 Закона об оценочной деятельности предусматривает обязательное проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости той же саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик.

Ходатайство о проведении соответствующей судебной экспертизы заявлено не было.

Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали основания считать определенной рыночную стоимость заявленных земельных участков на основании представленного отчета, тем самым судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все материалы дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка.

Судом первой инстанции неверно сделан вывод о невозможность применения сравнительного подхода к оценке по причине нахождения спорных земельных участков в границах зоны округа горно-санитарной охраны курорта, поскольку в силу пункта 3 статьи 96 Земельного кодекса в границах земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут находиться и земельные участки, относящиеся к частной собственности.

Однако ошибочность выводов суда в этой части, не повлияла на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. 

Суд апелляционной инстанции считает, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции доказательств в обоснование доводов исковых требований и апелляционной жалобы, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты по изложенным выше основаниям и отклоняются за необоснованностью.

Подателем жалобы в суде апелляционной инстанции заявлено ходатайство о назначении финансово-экономической экспертизы при рассмотрении которого коллегия указывает следующее.

В Постановлении ВАС РФ от 25.06.2013 № 1076/11 по делу А11-5098/2011 сформулирована позиция, из которой следует, что рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом, в том числе посредством ходатайства о назначении экспертизы, не возлагая бремя доказывания на суд.

Указанный подход соответствует позиции изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", действовавшего на момент рассмотрения спора.

Так в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено следующее. Если экспертиза в силу Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла быть назначена по ходатайству или с согласия участвующих в деле лиц, однако такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 названного Кодекса).

Из материалов дела следует, что истец не воспользовался своим правом на заявление ходатайство о проведении экспертизы в суде первой инстанции, а представленный им отчет, в силу указанных недостатков, не может быть признан надлежащим, а рыночная стоимость, определенная в нем в отношении спорного земельного участка, достоверной.

Уважительные причины, по которым о назначении экспертизы не было