Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2014 по делу n А63-10955/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                             

10 июня 2014  года                                                                            Дело  № А63-10955/2013                                                                         

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня  2014  года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2014  года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Годило Н.Н.,

судей: Бейтуганова З.А., Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Огай А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2,

апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Южная энергетическая компания» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.03.2014 по делу № А63-10955/2013 (судья Орловский Э.И.)

по иску  закрытого акционерного общества «Южная энергетическая компания»                 (г. Москва, ОГРН 1037704023257)

к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»         (г. Москва, ОГРН 1027700485757), Министерству имущественных отношений Ставропольского края  (г. Ставрополь, ОГРН 1022601949644)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737), общество с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» (г. Тамбов, ОГРН 1106829007064)

об установлении кадастровой стоимости,

в судебное заседание представители сторон не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Южная энергетическая компания» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее – ответчик)  (с учетом замены ответчика) об установлении кадастровой стоимости земельных участков и обязании внести эти стоимости в ГКН в качестве новой кадастровой стоимости перечисленных земельных участков.

Решением от 20.03.2014 суд в иске отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, не усматривает оснований к отмене решения суда первой инстанции, исходя из  следующего.

Согласно представленных в дело свидетельств о государственной регистрации права и выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество истцу на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:010104:46, 26:32:010111:7, 26:32:010111:12, 26:33:010101:594, 26:32:010108:17, 26:32:010104:13, 26:32:020101:22, 26:32:010102:14, 26:32:010106:14, 26:29:080236:2, 26:29:080217:2, 26:32:010104:0023, 26:32:010104:0025, 26:32:010104:0024, 26:32:010104:0026, 26:32:030403:9, 26:32:010101:24, 26:32:030402:0016, 26:32:010111:9, 26:32:030205:5, 26:29:050305:9, 26:29:000000:2222, 26:32:010101:25, 26:32:030402:17, 26:32:030405:11, 26:32:010103:36, 26:32:030402:18, 26:32:020105:43, 26:32:020116:6, 26:32:000000:39, 26:32:010103:35, 26:32:030301:49, 26:32:010111:10, 26:32:010108:29, 26:32:010108:30, 26:32:030404:16, 26:32:050402:0004, 26:32:020103:40, 26:32:020102:003, 26:32:010109:16, 26:32:020109:10, 26:32:050102:9, 26:32:010104:0041, 26:32:030206:10, 26:32:050105:0002, 26:32:050101:0038, 26:32:010106:27, 26:32:030303:0003, 26:32:020111:0012, 26:32:020103:41, 26:32:050401:8, 26:32:020115:3, 26:32:030301:0048, 26:32:020101:0020, 26:32:010103:33, 26:32:050102:8, 26:32:020107:9, 26:32:040302:4, 26:32:020114:0003.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края (далее – министерство) от 25.12.2012 № 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012, проведенной ООО «ФинГрупп».

В период с 04-31.07.2013 года Торгово-промышленной палатой Ставропольского края по заказу истца выполнены оценочные работы по определению рыночной стоимости спорных земельных участков и подготовлен отчет № 113/01/13 от 31.07.2013, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2012.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:594 определенная в отчете рыночная стоимость превысила кадастровую стоимость, утвержденную приказом № 203 от 25.12.2012. На данный отчет общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» дано положительное экспертное заключение № 1556/2013-09 от 16.10.2013.

Полагая, что отчетом об оценке № 113/01/13 определена рыночная стоимость указанных в настоящем постановлении земельных участков общество обратилось в арбитражный суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на дату 01.01.2012 и обязании уполномоченного органа внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета. В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Истец, полагая, что обращение в комиссию не является обязательным, обратился в арбитражный суд с иском.

Исходя из предмета рассматриваемого спора, требований статьи 24.19 Закона о государственной кадастровой оценки, требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является требованием об оспаривании кадастровой стоимости, путем установления новой кадастровой стоимости указанных земельных участков. При этом основанием иска является определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером на основании отчета от 31.07.2013 № 113/01/13.

Судом установлено, что рыночная стоимость земельных участков, определенная на основании отчета от 31.07.2013 № 113/01/13, отличается от кадастровой стоимости участков более чем на 30 процентов.

С учетом предмета заявленных требований и сложившейся судебной практики по рассмотрению дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, при существенном расхождении между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу общества, суд принимает меры к проверке представленного отчета на соответствие требованиям действующего законодательства и стандартам оценки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в ряде постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обязанность доказывания определения рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости возлагается на истца.

Согласно статьям 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности для целей названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Учитывая существенное отличие рыночной стоимости участка от установленной кадастровой стоимости, суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценил представленный отчет от 31.07.2013 № 113/01/13 и установил следующее.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 ФСО № 1).

Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (далее – Методические рекомендации), на сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254.

Согласно пункту 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети

Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка (пункт 12 ФСО № 3).

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Пунктом 15 ФСО № 3 установлено, что в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

В представленном истцом отчете об оценке для определения рыночной стоимости использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Сравнение производилось: в отношении земельного участка, расположенного в городе Пятигорске (26:33:010101:594), с 4-мя объектами-аналогами в городе Пятигорске, объявления о которых были размещены