Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2014 по делу n А63-10840/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Согласно пункту 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка (пункт 12 ФСО № 3).

Пунктом 15 ФСО № 3 установлено, что в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

В разделе 8.3 отчета оценщик пришел к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого земельного участка является использование земельных участков для промышленных целей (листы 57-59 отчета).

Выбирая метод сравнительного анализа в рамках сравнительного подхода, оценщик указал на возможность применения данного подхода, поскольку на момент выполнения работ по оценке информация для применения сравнительного метода была доступна (лист 57 отчета).

Вместе с тем оценщик не проводил анализ рынка земельных участков в г. Лермонтове, ограничившись изучения рынка предложений в других городах и районах Ставропольского края (листы отчета 37 – 39).

В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны 4 земельных участка, расположенных в разных населенных пунктах Ставропольского края, в частности в г. Минеральные Воды и ст. Ессентукской. Обоснование невозможности выбора объектов-аналогов, расположенных в городе Лермонтов и соответственно выбор метода сравнения продаж оценщиком не приведено.

В обоснование принятых для сравнения объектов оценки их характеристик и выбор единиц сравнения к отчету приложены копии еженедельников «Информ Бюро» (www.realty-kmv.ru) и «Из рук в руки» (www.irr.ru).

Сравнив информацию, указанную оценщиком в отчете (таблица 17, стр. 60-61 отчета) с текстом приложенных объявлений о продаже земельных участков, суд пришел к выводу о несоответствии сведений, указанных в отчете, сведениям, указанным в публикациях.

Так по аналогу 1 в объявлении указано: «Земельный участок в промзоне, площадью 11 393 кв. м, под строительство производственной базы для хранения и реализации строительных материалов, 10 000 т.р., МВ» приведен номер телефона; по аналогу 2 в объявлении указано «Ессентукская ст., земельный участок 33 сотки, р-н Промзоны» приведен номер телефона; по аналогу 3 указано «Ессентукская ст., земельный уч-к 23 сотки, р-н Заправки, ц. 2 млн 500 тыс. руб. и сделана отметка «реклама»» приведен номер телефона; по аналогу 4 указано «Два уч-ка в промзоне под коммерческое строительство по 2 ГА, рядом ЖД ветка, дорога асфальт, 5 000 т.р. Срочно, МВ» приведен номер телефона.

Таким образом информационное сообщение по аналогу 1 не содержит сведений о местоположении земельного участка, в связи с чем оценщиком необоснованно внесена такая информация в таблицу сравнения и применена корректировка на местоположение в размере «минус 64 %», значительно уменьшающая рыночную стоимость объекта оценки.

В объявлении по аналогу № 2 не содержится информация о цене участка, в связи с чем оценщиком необоснованно внесена такая информация в таблицу сравнения и применена начальная стоимость участка в размере 3500000 рублей.

Информационное сообщение по аналогу № 3 не содержит сведения о территориальной зоне и виде разрешенного использования, а также содержит отметку «реклама», что свидетельствует о публикации такого сообщения с целью привлечения внесения, а не совершения публичного предложения к продаже участка, и исключает возможность использования такой информации для целей определения рыночной стоимости объектов оценки методом сравнения продаж.

Объявление по аналогу № 4 не позволяет установить объект предложения к продаже и цену за объект, принимая во внимание то, что объявления не содержит информации о том, является ли цена в размере 5000000 руб. ценой за каждый участок площадью 2га или за оба участка. Кроме того, местоположение объекта аналога не указано, в связи с чем оценщиком необоснованно внесена такая информация в таблицу сравнения и применена корректировка на местоположение в размере «минус 64 %», значительно уменьшающая рыночную стоимость объекта оценки.

Кроме того, объявления по объектам-аналогам не содержат полный объем информации по характеристикам участков с учетом выбранных оценщиком единиц сравнения (вид права, местоположение, имущественные права, целевое назначение, транспортная доступность, наличие коммуникаций, площадь (физические характеристики)).

В объявлениях не приведены сведения о наличии коммуникаций по всем аналогам, соответствующих объекту аналогу, однако в таблице 17 «Отбор аналогов для земельных участков» указано у аналога 1 – наличие коммуникаций рядом с участком, у аналога 2 – есть коммуникации, у аналога – газоснабжение, у аналога 4 – рядом с участком. Корректировка значений единиц сравнения в отчете не проведена.

В информации об аналогах не указан вид разрешенного использования предлагаемых к продаже земельных участков, при этом в таблице 17 у аналога 1 указано «не застроен (под производственную застройку)», у аналога 2 указано «не застроен (промзона)», у аналога 3 указано «не застроен», у аналога 4 указано «не застроен (под производственную застройку)». Источник информации о виде разрешенного использования объектов-аналогов в отчете не указан, правомерность присвоениям объектам-аналогам указанных видов разрешенного использования (целевого назначения) оценщиком в отчете не обоснована. Корректировка по названному элементу сравнения не произведена.

Также в таблице 17 по аналогу № 3 вообще отсутствует информация о виде разрешенного использования.

Сведения о транспортной доступности всех объектов-аналогов «подъездная дорога с твердым покрытием» также указаны оценщиком в отчете, вместе с тем источник информации и достоверность таких сведений не подтверждена. При этом на объектах оценки - участках с кадастровыми номерами 26:32:010104:44 и 26:32:010104:42 имеются железнодорожные пути и асфальтовые дороги. Корректировка по названному элементу сравнения не произведена.

Явное занижение цены по объекту аналогу № 4 – 250 рублей за квадратный метр по сравнению с иными объектами аналогами (877 руб., 1060 руб., 1087 руб.) а также указание в объявлении на срочность продажи «Срочно», также указывает на необоснованность применения оценщиком в качестве объекта-аналога № 4, в связи с несоответствием имущественных прав аналога и оцениваемого права объекта аналога. Наличие в объявлении информации о срочной продаже не позволяет считать указанную цену, сформированную в условиях конкуренции и то, что на величине предложения не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Корректировка оценщиком цены аналогов в сторону уменьшения на 50 и более процентов, указывает на некорректность подобранных для сравнения объектов-аналогов и необоснованном применении оценщиком метода сравнения продаж при определении рыночной стоимости объектов оценки.

Кроме того, объяснения применяемых оценщиком корректировок (страницы 63 – 65 отчета) не соответствуют требованиям абзаца «б» пункта 22 ФСО № 1 и разделу Методических рекомендаций, согласно которым, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен при внесении корректировок ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. А величины корректировок цен, должны определяться следующими способами: прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения; прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения; корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка; определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки; экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

Вместе с тем, для сравнения выбраны 4 участка расположенные в иных населенных пунктах, два из которых расположены в ст. Ессентукской, два в г. Минеральные Воды, что обосновано ограниченным количеством предложений продажи сопоставимых с объектом оценки участков.

При этом сведения об анализе рынка объектов недвижимости (их расчеты, источники поступления сведений) ст. Ессентукской и г. Минеральные Воды подтверждающие обоснованность применённой корректировке по местоположению в отчете не приведены. Таким образом, отчет не содержит обоснования применения корректировки значений единиц сравнения.

С учетом изложенного стоимость объектов-аналогов не отвечает критерию относимости к рыночной стоимости объекта оценки ввиду недостаточности сведений об объектах-аналогах и соответственно сформированных ценах предложений с учетом факторов, влияющих на рыночную стоимость земельных участков и выбранных оценщиком элементов сравнения.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что объекты аналоги не соответствуют объектам оценки, а информация о них, использованная в отчете, не отвечает критериям достоверности, достаточности, доступности и относимости к дате определения рыночной стоимости.

Названные недостатки определенно влияют на определение размера рыночной стоимости объектов оценки.

В таких условиях применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) не обосновано, отчет от 31.07.2013 № 112/01/13 не может быть признан надлежащим доказательством, а определенная им рыночная стоимость спорных земельных участков – достоверной (статья 19 ФСО № 1).

Отказ от применения иных методов оценки, в частности от доходного подхода оценщики обосновали отсутствием информации о доходах/расходах приходящимся на объект оценки и улучшениями на нем. При этом с учетом того, что заказчиком работ по оценки являлось общество, как лицо, заинтересованное в установлении рыночной стоимости земельных участков, непредставление им необходимой документации для полного и объективного установления рыночной стоимости с учетом применения различных методов оценки, возлагает на такое лицо негативные последствия, связанные с невозможностью применения оценщиком всех предусмотренных федеральными стандартами метода оценки, и согласования результатов оценки.

В материалы дела представлено положительное экспертное заключение общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 16.10.2013 № 1556/2013-07.

В соответствии со ст. 24.16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции от 28.12.2010) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

Таким образом, статья 24.16 Закона об оценочной деятельности предусматривает обязательное проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости той же саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик.

Между тем, экспертиза подготовленного Торгово-промышленной палатой отчета об оценке земельного участка в нарушение требований статьи 24.16 Закона № 135-ФЗ в установленные сроки в НП «СМАО» не проводилась.

Ходатайство о проведении соответствующей судебной экспертизы заявлено не было.

Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали основания считать определенной рыночную стоимость земельного участков с кадастровыми номерами 26:32:010104:42, 26:32:010104:33 и 26:32:010104:44 на 01.01.2012 составляет 9 098 000 рублей, 5 119 000 рублей и 14 388 000 рублей, тем самым судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все материалы дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка, с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласен.

Доводы заявителя об обязанности суда провести экспертизу в случае отклонению представленных истцом доказательств установления рыночной стоимости объектов спора подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном токовании действующего законодательства.

В Постановлении ВАС РФ от 25.06.2013 № 1076/11 по делу А11-5098/2011 сформулирована позиция, из которой следует, что рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом, в том числе посредством ходатайства о назначении экспертизы, не возлагая бремя доказывания на суд.

Указанный подход соответствует позиции изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", действовавшего на момент рассмотрения спора.

Так в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено следующее. Если экспертиза в силу