Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2014 по делу n А63-10840/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                             

03 июня 2014  года                                                                            Дело №  А63-10840/2013                                                                             

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая  2014  года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2014  года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Годило Н.Н.,

судей: Бейтуганова З.А., Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Огай А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2,

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Интермикс Мет» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.03.2014 по делу № А63-10840/2013 (судья Быков А.С.)

по иску  общества с ограниченной ответственностью «Интермикс Мет» (г. Лермонтов, ОГРН 1037739608411)

к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1027700485757), Министерству имущественных отношений Ставропольского края           (г. Ставрополь, ОГРН 1022601949644)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737), администрация города Лермонтова, г. Лермонтов,

об установлении кадастровой стоимости,

при участии: от ООО «Интермикс Мет»: представителя Осадчего О.А. по доверенности №14 от 26.03.2014, в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

 ООО «Интермикс Мет» в лице филиала ООО «Интермикс Мет» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, г. Ставрополь (далее – кадастровая палата), управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление Росреестра) со следующими требованиями приведенными в иске.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Лермонтова и министерство имущественных отношений по Ставропольскому краю и управление Росреестра.

По ходатайству истца суд определением от 03.02.2014 произвел замену ответчика управление Росреестра на министерство имущественных отношений по Ставропольскому краю (далее – министерство).

Решением от 13.03.2014 суд в иске отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, не усматривает оснований к отмене решения суда первой инстанции, исходя из  следующего.

Как видно из материалов дела обществу на праве собственности принадлежат следующие земельные участки:  участок с кадастровым номером 26:32:010104:42, площадью 37 908 кв. м, расположенный в городе Лермонтове, по улице Промышленной, 7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.12.2011 № 26-АЗ 585546 и выпиской из ЕГРП; - участок с кадастровым номером 26:32:010104:33, площадью 19 687 кв. м, расположенный в городе Лермонтове, по улице Промышленной, 7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.02.2013 № 26-АЗ 050879 и выпиской из ЕГРП; - участок с кадастровым номером 26:32:010104:44, площадью 62 557 кв. м, расположенный в городе Лермонтове, по улице Промышленной, 7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.07.2012 № 26-АЗ 709997 и выпиской из ЕГРП.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012. В частности, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:32:010104:42 утверждена кадастровая стоимость в размере 68 070 637 рублей 44 копеек, в отношении участка с кадастровым номером 26:32:010104:33 утверждена стоимость в размере 35 362 326 рублей 24 копеек и участка с кадастровым номером 26:32:010104:44 утверждена кадастровая стоимость в размере 112 332 353 рублей 76 копеек.

В июле 2013 года Торгово-промышленная палата Ставропольского края по заказу общества выполнила оценочные работы по определению рыночной стоимости указанных земельных участков и подготовила отчет от 31.07.2013 № 112/01/13, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровыми номерами 26:32:010104:42, 26:32:010104:33 и 26:32:010104:44 по состоянию на 01.01.2012 определена соответственно в размерах 9 098 000 рублей, 5 119 000 рублей и 14 388 000 рублей.

Общероссийской общественной организацией «Российским обществом оценщиков» было подготовлено экспертное заключение от 16.10.2013 № 1556/2013-07 на отчет об оценке № 112/01/13.

Полагая, что отчетом об оценке № 112/01/13 определена рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:010104:42, 26:32:010104:33 и 26:32:010104:44 общество обратилось в арбитражный суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости в размере 9 098 000 рублей, 5 119 000 рублей, 14 388 000 рублей на дату 01.01.2012 и обязании уполномоченного органа внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета. В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Истец, полагая, что обращение в комиссию не является обязательным, обратился в арбитражный суд с иском.

Исходя из предмета рассматриваемого спора, требований статьи 24.19 Закона о государственной кадастровой оценки, требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является требованием об оспаривании кадастровой стоимости, путем установления новой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельных участков 9 098 000 рублей, 5 119 000 рублей и 14 388 000 рублей (предмет иска). При этом основанием иска является определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером на основании отчета от 31.07.2013 № 112/01/13.

Судом установлено, что рыночная стоимость земельных участков, определенная на основании отчета от 31.07.2013 № 112/01/13, отличается от кадастровой стоимости участков более чем на 30 процентов (более 80 процентов по всем участкам).

С учетом предмета заявленных требований и сложившейся судебной практики по рассмотрению дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, при существенном расхождении между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу общества, суд принимает меры к проверке представленного отчета на соответствие требованиям действующего законодательства и стандартам оценки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в ряде постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обязанность доказывания определения рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости возлагается на истца.

Согласно статьям 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности для целей названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Учитывая существенное отличие рыночной стоимости участка от установленной кадастровой стоимости, суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценил представленный отчет от 31.07.2013 № 112/01/13 и установил следующее.

Объектом оценки являлись три земельных участка из земель населенных пунктов, расположенных в городе Лермонтове, по ул. Промышленная, 7, с видом разрешенного использования – для эксплуатации производственных зданий, строений, сооружений (участки с к/н 26:32:010104:44, площадью 62 557 кв. м и 26:32:010104:42, площадью 37 908 кв. м), для производственной деятельности (участок с к/н 26:32:010104:33, площадью 19 687 кв. м). Оценка проводилась оценщиком Ивашковой Н.П. по состоянию на 01.01.2012 в целях определения рыночной стоимости земельных участков и использования результатов оценки в целях принятия управленческих решений (лист 7 отчета).

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельных участков выбран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 (далее - ФСО № 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (далее - Методические рекомендации), на сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В силу пункта 14 ФСО № 1 сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в том числе, выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик