Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2014 по делу n А63-9348/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

«Гранд и К» заключили договор № 58 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 41 631 кв.м, с кадастровым номером 26:06:000000:641, расположенного по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, с. Московское, ул. 1 -я Подгорная, д. 59 А, предоставленного для размещения базы отдыха (том 1, л.д. 87-104).

Договор аренды от 26.10.2011 № 58 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 18.01.2012, номер регистрации 26-26-34/031/2011-267.

Министерство имущественных отношений Ставропольского края приказом от 25.12.2012 № 203 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утвердило результаты государственной оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае.

Согласно сведениям, содержащимся в кадастровых выписках на земельные участки, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:06:000000:641 по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 55 211 448 рублей 51 копейки; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:06:173410:18 по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 23 871 780 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:06:173414:10 по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 30 481 610 рублей 64 копеек.

Общество с ограниченной ответственностью «Гранд и К» обратилось в специализированную организацию ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» для определения рыночной стоимости земельных участков, где были подготовлены отчеты об оценке рыночной стоимости: по отчету № 294-3-13 от 23.07.2013 «Об определении рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:26:000000:641, общей площадью 41 631 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, с. Московское, ул. 1-я Подгорная, д. 59 А, предоставленного для размещения базы отдыха», итоговая величина рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2012 составляет 4 469 504 (четыре миллиона четыреста шестьдесят девять тысяч пятьсот четыре) рубля, что практически в 12 раз меньше установленной кадастровой стоимости данного земельного участка по состоянию на 01.01.2012 (55 211 448,51 рубля; по отчету № 294-1-13 от 23.07.2013 «Об определении рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, Изобильненский район, расположенный в селе Московском по ул. 1 -я Подгорная, прилегающего с северо-восточной стороны к земельному участку по ул. 1 -я Подгорная д. 59, разрешенное использование - для строительства рекреационно-туристического объекта и гидротехнического сооружения», итоговая величина рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2012 составляет 2 007 900 (два миллиона семь тысяч девять сот) рублей, что практически в 12 раз меньше установленной кадастровой стоимости данного земельного участка по состоянию на 01.01.2012 (23 871 780 рублей); по отчету № 294-2-13 от 23.07.2013 «Об определении рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, Изобильненский район, с. Московское, прилегающего с правой стороны к земельному участку, расположенному по ул. 1 -я Подгорная, 59А, разрешенное использование - для строительства базы отдыха», итоговая величина рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2012 составляет 2 563 865 (два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи восемьсот шестьдесят пять) рублей, что в 12 раз меньше установленной кадастровой стоимости данного земельного участка, по состоянию на 01.01.2012 (30 481 610 рублей 64 копейки)

При оценке рыночной стоимости каждого земельного участка применялись затратный, доходный и сравнительные подходы определения рыночной стоимости земельных участков при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющихся аналогами оценки, анализа рынка и т.д.

Отчеты о рыночной стоимости № 294-1-13; 294-2-13; 294-3-13 от 23 июля 2013 года получили положительные экспертные  заключения НП «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» № 0237-О/13-1; 0237-О/13-1; 0237-О/13 от 18.10.2013.

Общество, считая, что удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:06:000000:641, 26:06:173410:18, 26:06:173414:10 определены недостоверно, в отсутствие исходных данных, информации о сделках с объектами недвижимости, то есть при отсутствии оснований для формирования в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков, обратилось в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.

В Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденном приказом Минэкономразвития России № 508 от 22.10.2010, определено понятия «кадастровая стоимость», в частности, под ней понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами  массовой  оценки,  или,  при невозможности  определения рыночной  стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 (далее - Правила).

В соответствии с данными Правилами государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Во исполнение пункта 11 Правил приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39 утверждены «Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», позволяющие определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе отдельных видов разрешенного использования.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в частности, он был дополнен главой III. 1 «Государственная кадастровая оценка», в статье 24.19 которой указано, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

Согласно ст. 6 Закона № 135-ФЗ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса (в редакции Закона № 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В постановлении от 28.06.2011 № 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы Закона об оценочной деятельности.

Статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика (статья 75 Кодекса), который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и правилам федеральных стандартов оценки.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что в 2012 году на территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ставропольского края. Заказчиком данных работ выступало Министерство имущественных отношений Ставропольского края. Исполнителем работ по проведению государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Ставропольского края являлось ООО «ФинГрупп». Работы выполнены в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39, которые основаны на получении результата с использованием рыночной информации. Оценка проведена по 17 видам функционального использования земельных участков населенных пунктов.

Истцом в обоснование своих требований представлены в материалы дела отчеты специализированной организацией ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» о рыночной стоимости земельных участков № 294-1-13; 294-2-13; 294-3-13 от 23 июля 2013 года, в которых указано о рыночной стоимости земельных участков значительно ниже стоимости содержащейся в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве аренды земельных  участков с кадастровыми номерами 26:06:000000:641, 26:06:173410:18, 26:06:173414:10 из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «под размещение базы отдыха» их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2012.

Как указано выше отчеты специализированной организации ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» о рыночной стоимости земельных участков получили положительные экспертные заключения НП «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» № 0237-О/13-1; 0237-О/13-1; 0237-О/13 от 18.10.2013, из которых видно, что в отчетах сделаны выводы в соответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности), федеральным стандартам оценки и других актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности отчетов общества с ограниченной ответственностью «Южная оценочная компания «Эксперт» № 294-1-13; 294-2-13; 294-3-13 об установлении рыночной стоимости земельных участков из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 26:06:000000:641, 26:06:173410:18, 26:06:173414:10 по состоянию на 01.01.2012.

Статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика, которая может быть истребована судом в случае представления ответчиком доказательств (мотивированных возражений) несоответствия отчета независимого оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (статья 65 Кодекса). При этом Арбитражный процессуальный кодекс не закрепляет приоритет заключения судебного эксперта перед иными, полученными в установленном порядке доказательствами (статьи 71 и 86 Кодекса).

Судом первой инстанции по ходатайству истца в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертное предприятие «Стройтэкс» Яричуку Алексею Владимировичу.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: определить рыночную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:26:000000:641, общей площадью 41 631 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, с. Московское, ул. 1-я Подгорная, д. 59-А, предоставленного для размещения базы отдыха, по состоянию на 01.01.2012;

определить рыночную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:06:173410:18, общей площадью 18 000 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, расположенного в селе Московском по ул. 1-я Подгорная, прилегающего с северо-восточной стороны к земельному участку по ул. 1-я Подгорная д. 59, разрешенное использование - для строительства рекреационно-туристического объекта и гидротехнического сооружения, по состоянию на 01.01.2012;

определить рыночную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:06:173414:10, общей площадью 22 984 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, с. Московское, прилегающего с правой стороны к земельному участку, расположенному по ул. 1-я Подгорная, 59-А, разрешенное использование -для строительства базы отдыха, по состоянию на 01.01.2012.

Как видно из заключений эксперта № 55/16.1 от 14.01.2014 при