Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2014 по делу n А63-10228/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

паспорта спорного объекта, составленного ГУП СК «Крайтехинвентаризация», согласно которым спорному объекту присвоены технические характеристики. Здание (производственное), литер В, общей площадью 231,6 кв.м, расположено по адресу, г. Ставрополь, ул. Артема, 18.

Отказ общества выполнить требования комитета по оплате за фактическое пользование в размере, установленном решениями Ставропольской городской Думы, и освободить занимаемое помещение, явился основанием для обращения с данным иском. Комитет просит взыскать с общества неосновательное обогащение 1 787 949, 42 руб., возникшее в связи с использованием ответчиком в период с 23.12.2009 по 31.08.2013 муниципального недвижимого имущества и проценты за период с 01.01.2010 по 31.07.2013 в размере 304 984, 25 руб. и выселить общество из нежилого помещения.

Суд  первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Правила, предусмотренные главой 60 данного Кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с частью 2 статьи 69  АПК РФ  обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу приведенной нормы, исследованные и оцененные ранее фактические обстоятельства в рамках определенных правоотношений, установленные судом и зафиксированные судебным решением, не могут опровергаться при необходимости их вторичного исследования судебными инстанциями.

Судебными актами по ранее рассмотренному делу № А63-15960/2012 установлен факт арендных обязательств в отношении здания котельной на основании договора аренды имущества № 1 от 19.08.1991 и фактического владения ответчиком спорным имуществом, принадлежащим муниципальному образованию г. Ставрополь на праве аренды, возобновленного на неопределенный срок.

С учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по спорам с участием истца и ответчика, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя является правопреемником органа управления государственным имуществом субъекта РФ по договору аренды и в заявленный период ответчик владел и пользовался объектами недвижимости на праве аренды.

В силу части 1 статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Комитет по управлению муниципальным имуществом являлся стороной по делу          N А63-15960/2012, однако, ссылаясь на отсутствие договорных отношений с обществом, не признает факт договорных отношений с ответчиком и просит взыскать плату за фактическое пользование.

Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что  общество с 1991 года фактически владело и пользовалось зданием на основании договора аренды и дополнительного соглашения от 19.08.1991 к договору аренды, заключенного с Министерством культуры, предложений от собственника имущества (комитета по управлению муниципальным имуществом) заключить договор аренды на новый срок не поступало.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ  в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Договор и дополнение от 1991 года заключены до включения имущества в реестр муниципальной собственности. В связи с изменением собственника комитет по управлению имуществом не предпринимал мер по изменению условий договора, что лишает арендодателя права изменять в одностороннем порядке арендную плату за пользование имуществом.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Комитетом не приведен закон, устанавливающий такое регулирование в отношении движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011  "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что поскольку комитет по управлению муниципальным имуществом и ОАО «Ставропольский завод «Спутник» не включили в договор аренды условие об урегулировании арендной платы на основании актов публично-правового образования, то следует руководствоваться условиями дополнительного соглашения о размере арендной платы от 19.08.1991.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, учитывая условия дополнительного соглашения, из которого не следует, что между собственником имущества и арендатором достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы в установленном порядке в смысле пункта 1 статьи 452 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, отказав  в удовлетворении исковых требований в заявленном размере, учитывая то, что в дополнении определен размер арендной платы в твердой сумме платежей, и, следовательно, иной размер арендной платы может применяться только с момента согласования ее сторонами в качестве условия договора в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

Общество оплатило арендные платежи по договору аренды и дополнительному соглашению от 19.08.1991 платежным поручением № 396 от 22.08.2013 в размере 3 000 руб. и заявило о применении последствий пропуска срока исковой давности.

По мнению общества, арендная плата за пользование зданием котельной по договору аренды составит 2,3 руб. в год. Ответчик арендную плату рассчитал с учетом процентного соотношения здания котельной от активов предприятия, переданного в аренду в соответствии с п. 2 ст. 8 Основ законодательства Союза ССР и Союзных республик об аренде от 23.11.1989, и с учетом деноминации рубля в 1997 году.

Проверив расчет ответчика, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, не приняв его во внимание. Исходя из буквального толкования условий дополнительного соглашения от 19.08.1991, суд первой  инстанции обоснованно посчитал, что размер арендной платы за здание котельной составляет 50 000 руб., поскольку арендная плата указана в соглашении в твердой сумме за арендуемое имущество. Обществом не представлено доказательств изменения арендной платы в установленном порядке, в связи с выкупом большей части имущества, а соглашение сторон об уменьшении размера арендной платы также отсутствует (статья 65 Кодекса).

 Условие об одностороннем изменении арендной платы арендатором в дополнительном соглашении не предусмотрено.

В силу пункта 1 Указа Президента Российской Федерации  № 822 от 04.98.1997   «Об изменении нарицательной стоимости российских денежных знаков и масштаба цен» с 01.01.1998 произошло укрупнение российской денежной единицы с деноминацией рубля и заменой обращающихся рублей на новые по соотношению 1 000 руб. в деньгах старого образца на 1 руб. в новых деньгах.  

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, посчитав, что  арендная плата по договору и дополнительному соглашению от 19.08.1991 с 1998 за здание котельной составляет 50 руб. в год.

 Истцом заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности по каждому заявленному требованию в силу статей 195, 196, 199, 200 ГК РФ.

В соответствии со статьями 195, 196 ГК РФ  исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ  предусмотрено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ  исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

 Как следует из материалов дела, иск предъявлен в арбитражный суд 26.09.2013, истец просил взыскать плату за период с 23.12.2009 по 31.08.2013.

Руководствуясь правовыми положениями статей 196, 200 ГК РФ, пунктом 10 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 15  от 12.11.2001, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 18 от 15.11.2001   «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», суд первой инстанции, применив по заявлению ответчика срок исковой давности, пришел к правильному выводу, отказав  во взыскании арендных платежей за период с 23.12.2009 по 25.09.2010.

Учитывая оплату истцом арендной платы в размере 3 000 руб., суд  первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании платы за фактическое пользование и процентов за пользование чужими денежными средствами. Общество, полагая, что приобрело право собственности на здание котельной в силу приобретательной давности, оплатило арендные платежи на основании постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013.

Таким образом, суд первой инстанции верно посчитал, что в общей сумме арендная плата за период с 2010 по 2013 год (150 руб.) и сумма процентов значительно меньше фактически оплаченной ответчиком суммы 3 000 руб.

Суд первой инстанции также обоснованно отказал  в удовлетворении требования о выселении заявленного на основании статей 209, 301 ГК РФ, приняв  во внимание наличие договорных отношений и уплату задолженности по арендной плате.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ).

В материалах дела имеется письмо комитета № 06/06-2860с от 10.07.2013,  адресованное заявителю, и содержащее в себе уведомление о том, что в случае не погашения задолженности предлагается заключить соглашение о расторжении договора аренды в срок до 10.08.2013.

Указанное письмо, правильно  оценено судом первой инстанции, как уведомление о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке в силу части 2 статьи 610  ГК РФ.

Однако, платежным документом от 22.098.2013 общество оплатило арендные платежи, до обращения комитета с претензией  № 06-4108С от 11.09.2013.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14 от 05.05.1997 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о  расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Установив, что на дату предъявления претензии комитетом и на дату рассмотрения спора арендные платежи обществом оплачены, задолженности по арендным платежам по договору аренды и дополнительному соглашению от 19.08.1991 ответчик не имеет, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, в связи с чем,  правомерно отказал  в удовлетворении заявленных требований.

Из пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13 от 25.01.2013 следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды даже при условии уплаты долга, что свидетельствует о расширении прав арендодателя в отношении арендаторов, нарушающих условия договора.

При этом суд первой инстанции обоснованно посчитал, что  согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Материалами дела подтверждается, что ответчик погасил задолженность после констатации судебными актами арендных отношений и требования комитета о погашении задолженности.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том,