Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по делу n А20-2216/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

комитета Прохладненского районного Совета народных депутатов КБАСС «О закреплении земель в бессрочное пользование за колхозом «Рассвет» № 88 от 26.02.1981.

Зарегистрированное за предприятием право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком в установленном законом порядке не оспорено.

В этой связи у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода об отсутствии законных оснований для возникновения у общества права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 4242,77 га, расположенным в границах муниципального образования сельского поселения Пролетарское Прохладненского муниципального района, в виду недействительности (ничтожности) договора купли-продажи № 2/1 от 28.09.2012 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 3 (пункты 1 и 2) Вводного закона предусмотрена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данная норма введена с целью приведения ранее возникших титулов землепользования в соответствие с изменившимся законодательством (принятием в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11) даны разъяснения по вопросу о переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании пункта 2 статьи 3 Вводного закона. Суды должны учитывать, что лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.03.2006 № 14711/05 сформировал следующую правовую позицию. Одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Вводного закона и статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Пунктом 2 статьи 3 Вводного закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).

Таким образом, право на переоформление, закрепленное в пункте 2 статьи 3 Вводного закона, представляет собой самостоятельное субъективное публичное право землепользователя, отличное от исключительного права, которым обладают собственники объектов недвижимости (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В примечании к статье 3 Вводного закона определен порядок (стадии) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Переоформление права на земельный участок включает в себя: подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 настоящей статьи; принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве; государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как видно из материалов дела, общество является субъектом, указанным в пункте 2 статьи 3 Вводного закона (владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования), следовательно, на него распространяется предусмотренная Вводным законом обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования.

Общество обратилось в администрацию с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 4242,77 га, расположенным в границах муниципального образования сельского поселения Пролетарское Прохладненского муниципального района, на право аренды.

Администрацией издано постановлением № 1245 от 14.12.2012 о переоформлении обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и предоставлении его в аренду.

14.12.2012 на основании указанного постановления между администрацией и обществом подписан договор аренды земельного участка № 62.

Указанные действия сторон, с учетом имеющейся у общества обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования, не могут быть истолкованы иначе, чем реализация обществом специального (предусмотренного в статье 3 Вводного закона) правового механизма.

Общие основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предусмотрены статьей 45 Земельного кодекса Российской Федерации. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть прекращено в добровольном либо принудительном порядке. Добровольный порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предполагает отказ от данного права на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае администрация и общество не преследовали самостоятельной цели по прекращению ограниченного вещного права землепользователя, а лишь имели намерение изменить титул пользования земельным участком.

Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования общества земельным участком обусловлено переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды на основании пункта 3 статьи 2 Вводного закона.

Принятие администрацией постановления от 10.04.2013 № 252, которым пункты 3-5 постановления администрации  от 14.12.2012 №1245 о предоставлении обществу земельного участка  в аренду признаны утратившими силу, фактически направлено на прекращение права постоянного (бессрочного) пользования обществом земельным участком в обход установленной законом процедуры, что недопустимо.

Указанное постановление администрации не соответствует статей 45 и 53 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает право общества на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, предоставленное пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.

Требование общества о признании постановления администрацией постановления от 10.04.2013 № 252 недействительным подлежит удовлетворению (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Рассмотрение заявлений заинтересованных лиц (собственников объектов недвижимости, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования) о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При этом следует учитывать, что ответчиком по иску о понуждении к заключению договора является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа. В случае нарушения прав указанных лиц, последние вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации либо избрать способ защиты, предусмотренный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (о понуждении к заключению договора по правилам искового производства) (пункт 4 постановления от 24.03.2005 № 11).

Предприятие реализовало право на судебную защиту, избрав один из двух установленных законом способов восстановления нарушенного права (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 № 14711/05), заявив требование о признании недействительным постановления администрации от 10.04.2013 № 252, которым отменено ранее изданное постановление администрации № 1245 от 14.12.2012 о переоформлении обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В абзаце 4 пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 № 187-О указано, что из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в системной связи с иными его нормами вытекает обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 данного Кодекса, - с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 4 постановления от 24.03.2005 № 11, в случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает этот орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При таких обстоятельствах с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.02.2010 № 12926/09, № 13258/09 относительно практики применения статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, надлежащим способом устранения допущенного нарушения прав и законных интересов общества в данном случае будет возложение на администрацию как заинтересованное лицо обязанности подготовить проект договора аренды земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и направить его в определенный срок обществу.

В порядке восстановления нарушенных прав общества суд апелляционной инстанции считает необходимым обязать администрацию в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в двухнедельный срок с момента принятия настоящего постановления подготовить и направить обществу проект договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в границах муниципального образования сельского поселения Пролетарское Прохладненского муниципального района, общей площадью 4242,77 га, на срок 49 лет, в соответствии с постановлением администрации № 1245 от 14.12.2012.

Наличие подписанного администрацией и обществом договора аренды земельного участка № 62 от 14.12.2012 на основании постановления администрации № 1245 от 14.12.2012, подлинник которого представлен в суд апелляционной инстанции, нельзя считать доказательством восстановления нарушенных прав общества, поскольку данный договор подписан сторонами до признания в судебном порядке недействительным постановления администрации № 252 от 10.04.2013 (статья 13 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование общества о возложении на регистрирующий орган обязанности исключить из ЕГРП запись от 10.01.2013 о государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования общества на указанный земельный участок удовлетворению не подлежит, поскольку приобретение права аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на основании пункта 2 статьи 3 Вводного закона предполагает прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, что исключает возможность восстановления в ЕГРП записи о таком праве.

Для государственной регистрации права аренды, переоформленного в порядке пункта 2 статьи 3 Вводного закона, правовое значение имеет надлежащее оформление сторонами арендных правоотношений, в связи с чем наличие в ЕГРП записи о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования общества земельным участком не нарушает прав общества.

Доводы апелляционной жалобы общества о необходимости восстановления в ЕГРП записи о праве постоянного (бессрочного) пользования общества на земельный участок в этой связи не могут быть приняты апелляционным судом во внимание.

Встречные исковые требования администрации о взыскании 2 939 156 руб. 59 коп.   задолженности по арендной плате основаны на договоре аренды № 285 от 01.10.2007, предметом которого является земельный участок общей площадью 1629,29 га, кадастровый номер 07:04:5000000:138, расположенный в границах муниципального образования сельского поселения Пролетарское Прохладненского муниципального района.

Судом апелляционной инстанции на основании сведений, представленных администрацией (том 3 л.д.7), установлено, что земельный участок общей площадью 1629,29 га является частью земельного участка общей площадью 4242,77 га, который в свою очередь входит в состав земельного участка общей площадью 6801,00 га, принадлежащего ранее предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании решения исполнительного комитета Прохладненского районного Совета народных депутатов КБАСС «О закреплении земель в бессрочное пользование за колхозом «Рассвет» № 88 от 26.02.1981, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 27.09.2002 серии 07-АВ от 27.09.2012.

Таким образом, на момент заключения договора аренды № 285 от 01.10.2007 земельный участок общей площадью 1629,29 га принадлежал предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Поскольку доказательств прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предприятия данным земельным участком в установленном законом порядке либо отказа предприятия от указанного права материалы дела