Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по делу n А63-11256/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования на условиях аренды земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, и необходимым для их использования.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что  перемена лиц в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка (лицом, уполномоченным распоряжаться земельным участком) с прежним собственником недвижимости.

Согласно статье 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) являются договоры и другие сделки, а также иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

По смыслу приведенных норм основанием для государственной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка в данном случае является договор купли-продажи нежилого помещения.

Пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Статьей 25.5 Федерального закона  № 405-ФЗ от 06.12.2011   установлено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится  государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой  инстанции пришел к правильному  выводу о том, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности со ссылкой на непредставление заявления об изменении арендатора в договоре аренды земельного участка, заявлен неправомерно и противоречит действующему законодательству.

Следующим основанием для отказа в регистрации явилось несоблюдение при проведении торгов сроков публикации сообщений о продаже имущества. Поскольку по правилам статей 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» нарушение порядка уведомления о торгах относится к тем нарушениям, которые могли бы служить основанием для оспаривания торгов заинтересованным лицом в судебном порядке, суд первой инстанции правомерно признал  обжалуемый отказ управления незаконным.

Из представленных на государственную регистрацию перехода права документов усматривалось, что договор купли-продажи № 33 от 27.02.2013 имущества должника заключен по итогам проведенных торгов.

Пункт 9 статьи 110 Закона о банкротстве устанавливает требование о заблаговременной публикации о проводимых торгах, не позднее чем за тридцать дней до даты проведения таких торгов.

В компетенцию регистрирующего органа, определенную с учетом положений статей 9, 13, 17 Закона о государственной регистрации, входит проверка при проведении правовой экспертизы документов законности сделок, соответствия их по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, то есть установление отсутствия оснований считать сделку ничтожной, которая недействительна независимо от такого признания ее судом.

Проведение торгов с нарушением правил (процедуры) в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для обращения заинтересованного лица в суд с иском о признании недействительными торгов, а удовлетворение такого иска влечет недействительность договора, заключенного по результатам этих торгов.

По смыслу статей 166, 449 названного Кодекса с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8  от 25.02.1998, торги не могут считаться недействительными до признания их таковыми  судом по иску заинтересованного лица. Сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил, ничтожной не является, а становится недействительной как следствие признания в судебном порядке недействительными торгов, оспоренных заинтересованным лицом.

Управлением не представлено доказательств, подтверждающих признание проведенных торгов недействительными.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2013 по делу №А63-18162/2009, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.98.2013, в удовлетворении требований Межрайонной ИФНС России № 6 по Ставропольскому краю о признании незаконными действий конкурсного управляющего СПКК «Ставрополец» Озерова П.П. при проведении конкурса, а именно нарушение требования пункта 9 статьи 110 Закона о банкротстве - отказано в признании недействительными торгов по реализации имущества.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен  довод управления, что данное определение не имеет преюдициального значения.

Суд первой  инстанции пришел также к правильному выводу о том, что ссылка управления на решение Управления ФАС по Ставропольскому краю от 07.03.2013 и предписание № 6 не состоятельна, поскольку объекты недвижимости по договору от 27.02.2012 не являлись предметом указанных актов.

 Управлением не представлено иных доказательств, подтверждающих признание проведенных торгов недействительными

Довод управления о нарушении пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве, поскольку  кооперативом не указано в сообщении о продаже имущества должника путем публичного предложения характеристики объектов (точного адреса и технических характеристик объектов недвижимости) обоснованно не принят судом первой инстанции  во внимание, поскольку не является тем нарушением, которое влечет недействительность торгов.

 Наличие каких-либо противоречий между заявляемым и обществом к регистрации правом на недвижимое имущество и зарегистрированным правом на этот объект за  кооперативом, с учетом представленной технической документации, управлением не доказано.

 Ссылка на отсутствие в сообщении точного адреса объекта, являющегося предметом торгов, судом первой инстанции  обоснованно  отслонена, поскольку   данное обстоятельство не влияет на действительность торгов и договора, заключенного по результатам торгов.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об  удовлетворении заявленных  требований СПКК «Ставрополец» в лице конкурсного управляющего Озерова П.П.

Суд первой инстанции обоснованно признал сообщение Управления №06/003/2013-275 от 16.09.2013 незаконным  и  правомерно обязал Управление зарегистрировать государственную регистрацию  переход права собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.01.2013.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы  о необоснованном  признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю  в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №06/003/2013-277 от 16.09.2013 и обязании Управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Ставропольскому краю  осуществить  государственную регистрацию перехода права собственности от СПКК «Ставрополец» к ООО «Зерносовхоз Ставропольский», местонахождение: 356220, Ставропольский край, Шпаковский район, село Надежда, Сляднева, 1 на навес для зерна (закрытый), площадью 3548,5 кв.м, литер Б, кадастровый (условный) номер 26-26-06/011/2011-871, расположенный по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, поселок Ставропольский, 8 Марта, б/н.  не обоснованы и противоречат закону,  исследовались  судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка  и обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.  

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод об удовлетворении заявления СПКК «Ставрополец».

 Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам находит, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное  решение.

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса  Российской Федерации Управление  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от уплаты государственной пошлины освобождены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями  266, 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края  от  26.12.2013  по  делу            № А63-11256/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю   –  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный  суд Ставропольского края.

Председательствующий                                                                            Е.В. Жуков

Судьи                                                                                                           З.А. Бейтуганов

                                                                                                                      Е.Г. Сомов