Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2014 по делу n А15-2772/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

 (о создании предприятия на базе дирекции строящихся объектов управления по вопросам переселения) база комплектации ликвидирована.

В материалы дела представлена копия свидетельства от 24.10.2009 о государственной регистрации права собственности Республики Дагестан на здание склада (литера А) общей площадью 359,9 кв. м, расположенное в Северной промзоне г. Махачкалы.

Постановлением Правительства Республики Дагестан № 89 от 06.04.2011   принято предложение министерства о создании общества. Министерству предписано от имени Республики Дагестан выступить учредителем предприятия и внести в его уставный капитал 5 объектов недвижимости и земельный участок, расположенные по адресу: г. Махачкала, Северная промзона, в том числе здание находящегося в республиканской собственности склада.

18.04.2011 г.  в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании общества.

12.05.2011 г. министерством утвержден акт передачи обществу объектов недвижимости (в том числе здания склада (литера А) площадью 359,9 кв. м) и земельного участка. Постановлением Правительства Республики Дагестан № 168  от 01.06.2011  инвестиционному проекту строительства завода по производству агломератной плитки в Республике Дагестан, инвестором по которому выступило общество, предоставлен статус приоритетного инвестиционного проекта Республики Дагестан.

18.10.2011 предприниматель обратился в министерство с заявлением о приобретении в собственность арендуемого (по договорам от 22.08.2005, от 10.01.2006, от 03.05. 2007, от 20.12.2007, от 15.04.2009, от 30.12.2009, от 28.12.2010) ангара площадью 360 кв. м.

16.11.2011 министерство сообщило предпринимателю об отсутствии правомочий для принятия решения об отчуждении спорного имущества, в связи с его внесением в уставный капитал общества.

Полагая свои права нарушенными, а решение министерства – незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском об обязании министерства обеспечить ему реализацию преимущественного права на выкуп арендованного имущества в порядке, установленном частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ  от 29.07.2008   «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности), принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить предпринимателю в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества проект договора его купли-продажи.

Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 20.02.2013 по делу №А15-2559/2011, оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.08.2013, исковое заявление предпринимателя оставлено без удовлетворения.

Указанными судебными актами устанволено, что  договоры аренды от 22.08.2005 и от 10.01.2006 являются ничтожными сделками, поскольку база комплектации не являлась юридическим лицом, обладающим правоспособностью по заключению гражданско-правовых сделок, а имущество, переданное ею предпринимателю в аренду, находилось в государственной собственности Республики Дагестан и в установленном законом порядке на каком-либо праве за базой комплектации не закреплялось, а также суды пришли к выводу об отсутствии у предпринимателя права на преимущественный выкуп арендованного имущества, поскольку срок его аренды должен исчисляться с момента заключения с министерством договора от 03.05.2007 и составляет менее двух лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ, а потому в удовлетворении заявления предпринимателя отказали.

 Этим же решением установлены все вышеназванные обстоятельства, которые в силу ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для данного дела.

В материалах дела имеется представленная Министерством  копия договора аренды № 2 от 28.12.2010, заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Дагестан (переименовано в Министерство по управлению государственным имуществом Республики Дагестан, арендодатель) и ИП  Магомедовым М.Г-Г. (арендатор), при участии балансодержателя – РКП ГУП «Дирекция строящихся объектов «НОВОСТРОЙ», согласно которому арендодатель предоставляет арендатору объект государственного нежилого фонда Республики Дагестан, расположенный по адресу: г. Махачкала, Северная зона, ангар на территории РКП ГУП «Дирекция строящихся объектов «НОВОСТРОЙ», указанный в плане (схеме) в приложении, являющемся неотъемлемой частью договора, общей площадью 360 кв.м для использования под предпринимательскую деятельность, а арендатор своевременно и полностью выплачивает арендодателю установленную договором с учетом последующих изменений и дополнений арендную плату за пользование объектом (п. 1.1 и 2.4.2). 6

Согласно п. 1.3 и 1.4 договора срок его действия сторонами определен до 20.12.2011 и условия его распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.01.2011.

Размер годовой арендной платы составляет 181 602  руб. (п. 3.1).

Договор в одностороннем порядке может быть расторгнут, если арендатор не внос арендную плату в течение двух месяцев подряд, предусмотренных п.3.2 договора.

В соответствии с п. 2.4.15 договора арендатор обязался передать арендодателю или балансодержателю объект по акту приема-передачи не позднее десяти дней после прекращения договора в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа и со всеми неотделимыми улучшениями, а также с учетом нормального ремонта объекта, произведенного в соответствии с п.2.4.3 договора.

Согласно пункту 7.5 договора по истечении срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права на продление договора на новый срок, что не противоречит пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которому, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Поэтому преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Доказательства, подтверждающие, что министерство заключило с третьим лицом договоры аренды спорного объекта, в материалы дела не представлены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606  ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ  договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610  ГК РФ).

Уведомлением  № 07-4497/09 от 20.10.2011  министерство (арендодатель) сообщило предпринимателю (арендатору) о том, что срок действия договора № 2  от 28.12.2010 истекает 20.12.2011 и предложило после истечения его срока возвратить ему имущество по акту приема-передачи, что не оспорил ответчик.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 20.02.2013 по делу № А15-2529/2011 также установлено, что на дату обращения предпринимателя в арбитражный суд срок действия договора аренды от 28.12.2010 истек и не продлен срок его действия. Предприниматель не возвратил имущество арендодателю.

26.06.2013 министерство направило предпринимателю претензию №08-2472/08, в которой повторно предложило ему в течение пяти дней со дня получения претензии возвратить по акту приема-передачи имущество-ангар, что ответчик оставил без удовлетворения.

 15.08.2013 министерство уведомило предпринимателя о необходимости возврата имущества-ангара. В нем же предложило ответчику добровольно погасить задолженность по арендной плате за фактическое пользование помещением за период с 01.01 2012 по август 2013 года в размере 256 000 руб., что предприниматель добровольно исполнил, перечислив по чеку-ордеру от 04.09.2013 указанную сумму на счет истца.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил (статья 622 ГК РФ).

В случае, если арендатор после окончания срока договора не возвращает арендованное имущество или возвращает его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать, помимо внесения арендной платы за весь период фактического пользования имущества и неустойки, предусмотренной договором, возмещения убытков (п.4.2.3 договора).

Согласно п. 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002   взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

После истечения срока действия договора от 28.12.2010 арендные обязательства между сторонами отсутствовали, имело место фактическое пользование имуществом, приравненное впоследствии по условиям такого пользования к закрепленным в арендном соглашении нормам.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, посчитав, что поскольку в данном случае предприниматель не исполнил обязательство по возврату спорного объекта, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата за все время фактического пользования имущества в размере, установленном договором.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно отклонены  доводы предпринимателя о том, что указанное обстоятельство подтверждает факт продления срока действия договора аренды от 28.12.2010 на неопределенный срок.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ссылка предпринимателя на акт идентификации помещений арендуемых ИП  Гасановым М.Г. от 03.12.2013 не состоятельна, поскольку он подписан от имени министерства главным специалистом-экспертом, который уполномочен только на составление  акта по идентификации занимаемых предпринимателем помещений спорного объекта и у кого они фактически находятся во владении.

Предпринимателем не возвращено спорное имущество министерству или балансодержателю, что подтверждается актом от 03.12.2013.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу,  признав требования министерства об обязании предпринимателя освободить помещения (ангар) государственного нежилого фонда Республики Дагестан площадью 360,0 кв.м. обоснованными и подлежащими  удовлетворению на основании ст. 622 ГК РФ.

05.09.2013 предприниматель обратился в министерство с письмом, в котором просил согласно ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 (с учетом изменений и дополнений от 02.07.2013) реализовать ему арендуемый им объект по рыночной стоимости, поскольку он является субъектом малого предпринимательства.

Письмом  №08-3926/09  от 23.09.2013 министерство сообщило предпринимателю, что он не имеет права на приобретение спорного объекта согласно названному закону, мотивировав это тем, что срок действия договора аренды от 28.12.2010 истек 20.12.2011; на последующий период договор аренды не пролонгирован путем заключения договора или возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в порядке п.2 ст. 621 ГК РФ; по состоянию на 01.07.2013 спорный объект находился у него без законных оснований, что послужило основанием для обращения предпринимателя с данным встречным иском со ссылкой на ч.3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ.  

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ  от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного часть. 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (п.1 в редакции Федерального закона № 144-ФЗ от 02.07.2013);

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в редакции Федерального закона № 149-ФЗ  от 17.07.2009,  № 144-ФЗ от 02.07.2013);