Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014 по делу n А63-4833/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                 

22 января 2014 года                                                                                 Дело № А63-4833/2012                                    

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марченко О.В.,

судей: Луговой Ю.Б., Сомова Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Магнолия» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.05.2013 по делу № А63-4833/2012

по иску общества с ограниченной ответственностью «Торгцентр» (г. Ставрополь, Ставропольский край, ИНН 2635067594, ОГРН 1032600942274)

к Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя (г. Ставрополь, Ставропольский край, ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064), администрации г. Ставрополя (г. Ставрополь, Ставропольский край, ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901)

о признании права собственности,

с участием третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Магнолия» (г. Ставрополь, Ставропольский край, ИНН 2635079416, ОГРН 1052600308970)

с участием третьих лиц, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: индивидуальных предпринимателей Палеевой Татьяны Георгиевны (г. Ставрополь, Ставропольский край, ИНН 263503432550, ОГРНИП 305263511601731), Петросян Камо Акопович (г. Ставрополь, Ставропольский край, ИНН 263501162523, ОГРНИП 309263531400070), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, Ставропольский край, ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737),

в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Торгцентр» (далее по тексту – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя (далее по тексту – Комитет), администрации г. Ставрополя (далее по тексту – администрация) о признании права собственности на здание объекта капитального строительства остановочного павильона с магазином-кафе, цветочным рынком и бизнес центром (литера А), инвентарный номер 33134, общей площадью 12 542,7 кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 16-и.

Определением от 21.02.2013 общество с ограниченной ответственностью «Магнолия» вступило в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, согласно которым оно просит признать за ним право собственности на часть указанного объекта, а именно на помещения площадью 1453,8 кв.м., расположенные на 1 этаже.

Решением суда от 20.05.2013 заявленные требования общества к администрации удовлетворены. Суд признал за обществом право собственности на здание объекта капитального строительства остановочного павильона с магазином-кафе, цветочным рынком и бизнес центром (литера А), инвентарный номер 33134, общей площадью 12 542,7 кв. м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 16-и. В удовлетворении требований ООО «Магнолия» отказано.

ООО «Магнолия» не согласилось с решением суда первой инстанции и подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

С учетом того, что ООО «Магнолия» просит отменить судебный акт, суд апелляционной инстанции проверяет его законность и обоснованность в полном объеме.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещены судом о времени и месте проведения судебного разбирательства.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 27.08.2008 между обществом (покупатель) и Палеевой Т.Г. (продавец) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – остановочный павильон с магазином-кафе (литера А), 82% строительной готовности, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 16-и.

Данный договор зарегистрирован 28.08.2008 регистрирующим органом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за № 26-26-12/097/2008-010.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи от 27.08.2008 объект незавершенного строительства – остановочный павильон с магазином-кафе, расположен на земельных участках № 26:12:01 16 04:0145, № 26:12:01 16 04:0178.

Постановлением администрации № 1580 от 09.06.2010 обществу предоставлен земельный участок площадью 3004 кв.м по ул. 50 лет ВЛКСМ, 16-и в квартале 522, для продолжения строительства остановочного павильона с магазином-кафе, цветочным рынком и бизнес-центром.

На основании указанного постановления 11.06.2010 между обществом и Комитетом заключен договор аренды земельного участка № 8221 сроком действия до 08.06.2013 для продолжения строительства остановочного павильона с магазином-кафе, цветочным рынком и бизнес-центром. Согласно пункту 1.1. указанного договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 26:12:011604:377.

23.06.2010 данный договор зарегистрирован регистрирующим органом.

Согласно кадастровому плану земельного участка № 26:12:011604:377, являющемуся приложением к договору № 8221 от 11.06.2010, данный земельный участок образован из следующих земельных участков с кадастровыми № № 26:12:011604:377, 26:12:011604:178, 26:12:011604:319.

Управлением архитектуры комитета градостроительства администрации г. Ставрополя утвержден градостроительный план земельного участка для строительства остановочного павильона с магазином-кафе, цветочным рынком и бизнес-центром, расположенного в г. Ставрополе, по ул. 50 лет ВЛКСМ, 16-и в квартале 522.

21.01.2011 Комитетом обществу выдано разрешение № RU 26309000-«00066-с» на продолжение строительства остановочного павильона с магазином-кафе, цветочным рынком и бизнес-центром сроком действия до 30.11.2014.

По завершении строительства общество поставило спорный объект на технический учет в ГУП СК «Крайтехинвентаризация» с указанием о 100% строительной готовности.

21.12.2011 в связи с завершением строительно-монтажных работ, общество обратилось в Комитет с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта.

Письмом № 09/01-05/1-5017 от 27.12.2011 Комитет отказал обществу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с отсутствием положительного заключения органа строительного надзора о соответствии объекта капитального строительства требованиям проектной документации и технических регламентов.

16.01.2012 общество обратилось к Палеевой Т.Г. с просьбой передать исполнительную и производственную документацию по строительству объекта. Однако, письмом от 28.03.2012 Палеева Т.Г. указала на отсутствие испрашиваемых документов в связи с их утратой.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2013 по настоящему делу, судом кассационной инстанции дано указание о необходимости выяснения обстоятельств правомерности строительства Палеевой Т.Г. на земельном участке № 26:12:011604:178 на основании разрешения на строительства от 07.02.2008 № RU 26309000-1/1007. Кроме того, подлежит выяснению вопрос о правомерности регистрации права собственности Палеевой Т.Г. на незавершенный строительством объект (кадастровый номер 26:12:01 16 04:0145:33134/192:1000/А) и отчуждения права собственности на него истцу.

Суд первой инстанции в обжалуемом судебном акте указал, что он пришел к выводу о том, что общество является добросовестным покупателем, которое приобрело в соответствии с действующим законодательством объект незавершенного строительства, переход права собственности от продавца к покупателю осуществлен в соответствии с действующим законодательством, объект впоследствии достроен до степени готовности 100% с соблюдением требований закона. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Палеева Т.Г. правомерно осуществила строительство на земельном участке с кадастровым № 26:12:011604:178 на основании разрешения на строительство от 07.02.2008 № RU 26309000-1/1007, регистрации права собственности за Палеевой Т.Г. на незавершенный строительством объект (кадастровый номер 26:12:01 16 04:0145:33134/192:1000/А) осуществлена в соответствии с законом.

Вместе с тем, судом первой инстанции не принято во внимание следующее.

Согласно разрешению на строительство от 07.02.2008 № RU 26309000-1/1007 Палеевой Т.Г. разрешено строительство объекта капитального строительства остановочного павильона с магазином-кафе, общая площадь здания – 11235 кв.м., на земельном участке 394 кв.м., этажность 4-7 единиц, строительный объем – 45850 куб.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, Промышленный район, улица 50 лет ВЛКСМ, 16-и, в квартале 522.

Согласно договору аренды земельного участка № 5737 от 11.05.2007 заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя  (арендодатель) и Палеевой Т.Г. (арендатор) предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым № 26:12:011604:0145, площадью 394 кв.м., расположенный по адресу: ул. 50 лет ВЛКСМ, 16-и, квартал 522, для строительства остановочного павильона с магазином-кафе. Данный договор зарегистрирован в регистрационном органе 05.06.2007 за № 26-26-12/052/2007-179.

Данные обстоятельства позволяют суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что разрешение на строительство от 07.02.2008 № RU 26309000-1/1007, исходя из содержащегося в нем текста, а также путем сопоставления с договором аренды земельного участка № 5737 от 11.05.2007 выдано Палеевой Т.Г. на строительство остановочного павильона с магазином-кафе на земельном участке № 26:12:011604:0145, площадью 394 кв.м., расположенному по адресу: г. Ставрополь, ул. ул. 50 лет ВЛКСМ, 16-и, квартал 522. Доказательств свидетельствующих об ином, в материалы дела не представлено. Кроме того, суд апелляционной инстанции неоднократно соответствующими определениями откладывал судебные заседания в целях представления возможности сторонам пояснить суду свои правовые позиции, в том числе по данному обстоятельству, однако стороны своим правом не воспользовались.

Выводы суда первой инстанции о правомерности частичного строительства Палеевой Т.Г. незавершенного объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым № 26:12:01 16 04:0178, о правомерности регистрации права собственности Палеевой Т.Г. на незавершенный объект строительства и последующего отчуждения обществу, основанные на договоре субаренды земельного участка от 14.01.2008 заключенного между обществом (арендодателем) и Палеевой Т.Г. (субарендатор) являются необоснованным по следующим основаниям.

Земельный участок с кадастровым № 26:12:01 16 04:0178 (исходя из договора субаренды от 14.01.2008) расположен по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 16-в, квартал 522 и имел площадь 1299 кв.м. Разрешение на строительство от 07.02.2008 № RU 26309000-1/1007 выдано на строительство остановочного павильона с магазином-кафе на земельном участке с кадастровым № 26:12:011604:0145, площадью 394 кв.м., расположенному по адресу: г. Ставрополь, ул. ул. 50 лет ВЛКСМ, 16-и, квартал 522, то есть по иному адресу, на ином земельном участке с меньшей площадью, чем земельный участок с кадастровым № 26:12:01 16 04:0178. Доказательств о том, что земельный участок с кадастровым № 26:12:011604:0145 входил в состав земельного участка с кадастровым № 26:12:01 16 04:0178, образован из последнего или наоборот, в суд первой и апелляционной инстанций не представлено.

Данные обстоятельства не позволяю суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что разрешение на строительство от 07.02.2008 № RU 26309000-1/1007 распространяло свое действие на земельный участок с кадастровым № 26:12:01 16 04:0178.

Следовательно, строительство Палеевой Т.Г. объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым № 26:12:01 16 04:0178 осуществлено с нарушением положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство, как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи