Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2013 по делу n А63-17674/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 №13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме нежилые помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Судом первой инстанции установлено, что первая квартира в данном жилом доме приватизирована в апреле 1992 года.

Судом первой инстанции правильно указано о том, что для правильного рассмотрения спора на основании имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.

Отнесение помещения к общему имуществу дома либо жилым или нежилым помещениям законодатель связывает с назначением этого помещения: построено оно или приспособлено в установленном порядке для использования в нежилых целях (торговых, офисных и т.д.) либо же предназначено для обслуживания, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Согласно подпункту «а» пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Как видно из представленных в материалы дела проектной документации и материалов инвентарного дела с первичной инвентаризацией дома по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 9, в том числе спорного подвала, спорные помещения изначально проектировались как техническое подполье и кладовые, в которых должны были быть расположены, так называемые согласно проекту - хозсараи.

Из первого технического паспорта, составленного БТИ по состоянию на 1988 год, усматривается, что спорные помещения не имеют самостоятельного значения и не выделены в качестве обособленных. Эти помещения также не имеют отдельного входа, имеются лишь два вентиляционных окна в помещениях № 51 и 61, в настоящее время помещение  № 153 после перенумерации.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что при проектировании и первичной инвентаризации отсутствовала техническая возможность использования этих помещений как самостоятельных.

Судом первой инстанции также установлено и подтверждается первоначальной инвентаризацией в 1988 году, в том числе планом - чертежом помещений в многоквартирном доме, а также проектом подвала, выполненного Ставропольгражданпроект, что спорные помещения являлись хозяйственными сараями для проживающих в доме граждан и только в последующем при инвентаризации 1998 года, обозначенной в техпаспорте как «РТИ аптеки 28.05.98 » план - чертеж добавлен обозначениями, выполненными чернилами синего цвета, в связи с чем суд пришел к выводу, что в момент приватизации первой квартиры в 1992 году, спорные помещения имели отдельный вход через помещение № 61, в настоящее время помещение № 153 после перенумерации. Данное обстоятельство подтверждается и проектом подвала, выполненного Ставропольгражданпроект.

С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции отклонил доводы  комитета о том, что в соответствии с техническим паспортом многоквартирного дома по ул. Доваторцев, 9 города Ставрополя от 28.02.1988 спорные помещения имеют отдельный вход и целевое назначение.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами факт устройства отдельного входа ответчиком (КУМИ г. Ставрополя) уже после приватизации первых квартир  и на момент рассмотрения спора имеется отдельный вход в помещения части  подвального этажа,  на которые претендует истец.

Как видно из приложения № 1 к постановлению от 17.03.1992 № 72 «О перечне государственной собственности, передаваемых в муниципальную собственность города Ставрополя»    в    муниципальную    собственность    передано    Жилищное    ремонтное эксплуатационное предприятие № 1 с жилищным фондом в размере 185,7 тыс. кв.м и с нежилым фондом в размере 25,3 тыс. кв.м.

Вместе с тем, доказательств о том, какое имущество вошло в указанный нежилой фонд в материалы дела не представлено ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции.

Согласно приложению № 2 к постановлению от 17.03.1992 № 72 в перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность города Ставрополя, значится аптека № 300 по ул. Доваторцев, 9 и филиал № 2 централизованной библиотечной системы по ул. Доваторцев, однако состав имущества, находящийся в пользовании аптеки и филиала библиотеки на момент передачи, не определен.

Судом первой  инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что действительно до прекращения деятельности аптеки № 300 в помещениях на первом этаже здания по ул. Доваторцев, 9 располагалась аптека, и часть помещений первого этажа использовались ею по назначению, однако, в материалы дела не представлено доказательств предназначения спорных подвальных помещений для аптеки или библиотеки, а также доказательств использования спорных подвальных помещений аптекой № 300 или филиалом № 2 централизованной библиотечной системы.

Не представлено доказательств и о том, что спорные помещения подвала были изолированы от подвальных помещений общего пользования на момент приватизации первой квартиры в 1992 году и не находились в пользовании жильцов дома.  

Таким образом, доказательств того, что спорные помещения имели статус объекта самостоятельного использования для иных целей, не связанных с обслуживанием жилого дома в момент приватизации первой квартиры, а также о несении расходов по содержанию нежилых помещений в период до и после регистрации права за муниципалитетом не имеется и таких доказательств ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что  комитетом была осуществлена перепланировка помещений в 2007-2008 годах путем выполнения перегородок в ряде помещений и установки туалета и душевых.

Кроме того, перепланировка помещений, осуществленная Комитетом, непосредственно затрагивает наружные стены жилого дома, так как осуществлен демонтаж части стены для оборудования дверного проема.

При этом согласие собственников жилых помещений многоквартирного дома получено не было.

В силу пункта 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Обязанность согласовать реконструкцию объекта капитального строительства со всеми его правообладателями предусмотрена подпунктом 6 пункта 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Наружные (фасадные) стены жилого дома являются ограждающими несущими конструкциями жилого дома, и в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что доводы комитета о том, что спорные помещения как подсобные с учетом их места расположения не относятся к общей долевой собственности, подлежат отклонению, при этом судом сделаны правильные выводы с учетом фактического использования этого имущества как индивидуальных подвалов в момент приватизации квартир в интересах собственников помещений в жилом доме, что действия комитета по проведению перепланировки в 2007-2008 годах помещений общего пользования в многоквартирном жилом доме и последующей перенумерации помещений не могут быть признаны обоснованными и свидетельствуют о злоупотреблении правом.

Довод комитета о том, что спорные помещения как подсобные с учетом их месторасположения не относятся к общей долевой собственности, судом первой инстанции отклонены с учетом фактического использования этого имущества как индивидуальных подвалов в момент приватизации квартир в интересах собственников помещений в жилом доме.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - постановление от 23.07.2009 № 64) в пункте 3 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 9 Постановления от 23.07.2009 № 64).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22 от 29.04.2010) в пункте 36 разъяснено, что в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.  

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, правомерно пришел к выводу, что при проектировании жилого дома и после сдачи его в эксплуатацию помещения № 152-166 общей площадью 237, 90 кв.м относились к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме, поскольку по своему назначению помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, а поэтому спорное имущество обладает признаками, установленными частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, и на него распространяется режим общей долевой собственности.

Учитывая, что спорные нежилые помещения относится к общему имуществу и не подлежат самостоятельному использованию, товарищество фактически владеет спорными нежилыми помещениями в лице собственников квартир, уполномочившим его на предъявление настоящего иска, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что исковые требования  являются законными и обоснованными  в части признания права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения за собственниками помещений многоквартирного дома, а поэтому подлежащими удовлетворению.

Суд первой инстанции, отклоняя доводы комитета о том, что ТСЖ «Возрождение» не имеет право на предъявление иска о признании права собственности, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2.1 Устава ТСЖ «Возрождение», утвержденного решением общего собрания собственников помещений (протокол от 22.11.2009), предметом деятельности товарищества является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном