Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2013 по делу n А25-930/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

от 06.07.2007, разрешение и продление разрешения на строительство от 31.10.2006, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.09.2010, кадастровый паспорт помещения от 15.10.2012, акт приема-передачи помещений от 10.10.2010, доверенность от 23.01.2013, чек об оплате государственной пошлины от 21.03.2013.

Письмами от 04.04.2013 №01/083/2013-527 и №01/083/2013-528 Управление уведомило предпринимателя о приостановлении государственной регистрации права, со ссылкой на то, что в качестве правоустанавливающего документа представлены договоры о соинвестировании в строительстве, заключенные между предпринимателем и обществом от 06.07.2007, в то время как контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29.01.2007 и дополнительное соглашение от 25.05.2009 № 1 к контракту, которые послужили основанием для заключения договоров о соинвестировании, признаны постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.06.2011 по делу № А25-162/2010 недействительными по причине отсутствия согласия собственника земельного участка - Российской Федерации на строительство объекта. Управление указало, что, обратившись за регистрацией права собственности на помещения в новом возведенном многоквартирном жилом доме, предпринимателем на регистрацию представлены разрешение на строительство от 31.10.2006 №523-06 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.10.2010 №199-рв. При этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись о регистрации права собственности на земельный участок по ул. Ставропольской, 36/пр. Ленина, 154 в г. Черкесске с кадастровым номером №09:04:0101248:16 за Российской Федерацией и право постоянного бессрочного пользования за академией с разрешенным использованием «под учебными корпусами», в связи с чем возникли сомнения в законности разрешительной документации и возведения объекта капитального строительства, так как земельный участок не отведен для этих целей. По мнению Управления, данные обстоятельства свидетельствуют о самовольном возведении многоквартирного жилого дома,  правоустанавливающие документы (договоры о соинвестировании) не подтверждают наличие у заявителя прав на спорное имущество, что препятствует проведению государственной регистрации права.

По указанным основаниям Управление сообщениями от 06.05.2013 №01/083/2013-527 и №01/083/2013-528 отказало предпринимателю в государственной регистрации права собственности (л.д.20-22, том 1; л.д.61-63, том 2).

Предприниматель обжаловал решения Управления об отказе в государственной регистрации права в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта недействительным, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является одновременно как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом, действием (бездействием) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом решения, действия (бездействие) могут быть признаны незаконными только при наличии одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту и нарушение ими прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов). Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ).

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона № 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав. При этом, рассматривая заявление о регистрации права собственности, регистрационный орган должен проверять в пределах своей компетенции и запрашивать только те документы, которые содержат основания возникновения, изменения и прекращения этих прав.

Пунктом 1 статьи 25 Закона № 122-ФЗ установлено, что право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что предпринимателем на государственную регистрацию права собственности на спорные помещения многоквартирного жилого дома были представлены все необходимые документы, в связи с чем  оспариваемые решения Управления об отказе в государственной регистрации права не соответствующим положениям Закона № 122-ФЗ и нарушают права и законные интересы предпринимателя.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда по следующим основаниям.

Право собственности возникает по основаниям, предусмотренным статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований предприниматель ссылался на исполнение им обязательств по договорам о соинвестировании как на основание возникновения у него права собственности на построенные нежилые помещения.

Спорные нежилые помещения, находящиеся в построенном многоквартирном доме, являются результатом инвестиционной деятельности, правовые и экономические основы которой определены Федеральным законом 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Согласно статье 8 названного Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. 

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. 

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Договоры о соинвестировании, заключенные между обществом и предпринимателем, правомерно квалифицированы  судом первой инстанции  как договоры купли-продажи будущей вещи.

Как следует из материалов дела, одной из причин отказа в государственной регистрации за предпринимателем права собственности на спорные помещения, послужило непредставления документов, подтверждающих соблюдение установленного порядка отведения земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома, в котором расположены спорные помещения. Управление указало, что предпринимателем не представлены правоустанавливающие документы на земельный участок, поскольку право собственности на земельный участок зарегистрировано за Российской Федерацией, правом постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок обладает академия.

Между тем, на государственную регистрацию предпринимателем представлены: разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, а также и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданные обществу.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства и соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии с частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на ввод объекта застройщик в числе других документов должен представить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство.

В соответствии с условиями договоров о соинвестировании, оформление имущественных прав сторон по результатам реализации договоров, производится после сдачи в установленном порядке объекта в эксплуатацию и выполнения сторонами обязательств по договорам на основании акта приема-передачи помещений.

Материалами дела подтверждено, что обществом и предпринимателем подписан передаточный акт, предпринимателем произведена оплата по договорам инвестирования. При этом завершение строительства многоквартирного жилого дома подтверждено разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Поскольку  обязательства по договорам инвестирования исполнены сторонами, у предпринимателя возникли имущественные права в отношении спорных помещений и, соответственно, право на их оформление в установленном законом порядке.

Довод апелляционной жалобы академии о том, что предприниматель не доказал наличие оснований возникновения права собственности на спорное имущество, со ссылкой на то, что сделки, представленные в качестве основания для государственной регистрации права собственности предпринимателя на спорное имущество, не отвечают признаку реальности, отклоняется апелляционным судом, поскольку представленными в материалы дела доказательствами подтверждены обстоятельства реального исполнения договоров о соинвестировании, в частности платежные документы о внесении предпринимателем денежных средств в целях инвестирования строительства спорного имущества. Кроме того, указанные договоры в установленном порядке не оспорены и не признаны судом недействительными

Наличие акта ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, выданного уполномоченным органом, а также разрешения на строительство указанного объекта подтверждает, что строительство велось на земельном участке, предоставленном для этих целей его собственником. Законность осуществления строительства многоквартирного жилого дома в установленном порядке не оспорена. Отказ в государственной регистрации права в части вывода Управления о том, что спорные объекты имеет признаки самовольного строительства - построены на земельном участке, не отведенном под эти цели, не может быть признан законным.

Ссылка Управления на постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.06.2011 по делу №А25-162/2010, которым признан недействительным контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29.01.2007 и дополнительное соглашение к нему от 25.05.2009 №1, не может быть принята во внимание, поскольку законность договоров о соинвестировании, заключенных между обществом и предпринимателем, не являлась предметом спора по рассматриваемому делу. В рамках указанного дела спор о правах на многоквартирный жилой дом, в котором расположены спорные помещения, судом не разрешен.

Суд первой инстанции правомерно отклонил довод Управления о выборе предпринимателем ненадлежащего способа защиты нарушенных прав, поскольку   признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты, который не должен подменять собой установленный административно-публичный порядок регистрации права собственности. Законом № 122-ФЗ установлен заявительный порядок оформления права собственности на недвижимое имущество. Таким образом, предприниматель в целях оформления права собственности на спорное