Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2013 по делу n А63-14937/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме нежилые помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Судом первой инстанции установлено, что первая квартира в данном жилом доме приватизирована в ноябре 1992 года (т 2, л.д. 48).

Судом первой инстанции правильно указано о том, что для правильного рассмотрения спора на основании имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.

Отнесение помещения к общему имуществу дома либо жилым или нежилым помещениям законодатель связывает с назначением этого помещения: построено оно или приспособлено в установленном порядке для использования в нежилых целях (торговых, офисных и т.д.) либо же предназначено для обслуживания, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Как видно из проектной документации на жилой дом (общий план 1-го этажа) спорное помещение значится как «колясочная», то есть помещения предназначались для всех жильцов дома.

Из технического и кадастровых паспортов 1979, 2008, 2012 усматривается, что нежилые помещения №7,8 расположены на первом этаже, не имеют отдельных входов-выходов из жилого дома, являются местами общего пользования и учитывались в составе  помещений общего пользования.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается ни истцом, ни Администрацией г. Пятигорска, а также МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска», что спорные нежилые помещения никогда не находились в пользовании муниципального образования и его органов по управлению муниципальным имуществом, в том числе МУП «Управление жилым фондом», правопреемником которого является ОАО «Управление жилым фондом».

Судом первой инстанции также установлено и подтверждается материалами дела, что с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию, то есть с период с 1980 по 1995 гг. помещения использовались в соответствии с проектом как место общего пользования «колясочная», а в период с  1995 по 2009 гг.  использовалось для размещения постоянных  дежурных. С момента создания ТСЖ в 2009 году помещения 7 и 8 находятся в постоянном пользовании ТСЖ «Калинина, 2/1» для осуществления деятельности по управлению товариществом, в связи с чем были отремонтированы с осуществлением перепланировки и переоборудования, и установлением электротехнического оборудования, предназначенного для обслуживания жилого дома.

Установленные судом первой инстанции обстоятельства подтверждаются представленными товариществом следующими доказательствами.

Так, в подтверждение использования помещений с 2000 года в целях обслуживания всего дома товариществом представлены журналы регистрации оплаты за дежурства за 2000, 2009 -2012 годы, решения общих собраний жильцов об утверждении новых тарифов на содержание дома, платежные документы, подтверждающие несение коммунальных расходов по занятым помещениям за 2009-2012 годы, договор подряда на ремонт помещений, трудовые договоры и должные инструкции дежурных по дому, журналы регистрации оплаты за дежурства.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что помещения используется в целях обслуживания жилого дома, в них расположено электротехническое оборудование: система видеонаблюдения, система дистанционного управления домофонами на входных дверях, система охраны и тревожной сигнализации, оплату содержания оборудования и спорных нежилых помещений производит ТСЖ, следовательно, эксплуатация жилого дома невозможна без использования данных помещений.

Доказательств того, что спорные помещения имели статус объекта самостоятельного использования для иных целей, не связанных с обслуживанием жилого дома, а также сдачи помещений в аренду органами по управлению муниципальным имуществом, либо использование помещений третьими лицами с момента приватизации первой квартиры, равно как фактической передачи помещений муниципальному предприятию, а затем истцу в материалах дела не имеется и таких доказательств не суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - постановление от 23.07.2009 № 64) в пункте 3 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 9 Постановления от 23.07.2009 № 64).

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, правомерно пришел к выводу, что при проектировании жилого дома и после сдачи его в эксплуатацию помещения №7 и № 8 предназначались к использованию как места общего пользования, а с момента первой приватизации квартиры относятся к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме, поскольку по своему назначению помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в доме и как самостоятельные объекты права помещения никогда не использовались.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорное имущество обладает признаками, установленными частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а поэтому на него распространяется режим общей долевой собственности.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22 от 29.04.2010) в пункте 36 разъяснено, что в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.  

Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) характеризуют четыре признака: наличие у истца права собственности на истребуемую вещь или иного правового основания для владения ею, утрата фактического владения вещью, возможность выделить вещь при помощи индивидуальных признаков из однородных вещей, фактическое нахождение вещи в незаконном владении ответчика на момент рассмотрения спора. Виндикационный иск не подлежит удовлетворению при отсутствии хотя бы одного из перечисленных признаков.

Как установлено судом первой инстанции, право общества на спорное имущество основано на передаче нежилых помещений в уставной капитал общества и регистрацией права в ЕГРП, тогда как право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в жилом доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Судом первой инстанции установлено, что ОАО «Управление жилым фондом» не представило доказательств, подтверждающих самостоятельного использования спорных помещений на момент приватизации первой квартиры, а также фактического владения и пользования этим имуществом в последующем. Право муниципальной собственности, право хозяйственного ведения, право собственности общества основано на постановлениях главы администрации города Пятигорска и записей в ЕГРП, произведенных на основании этих актов. Передача нежилых помещений в натуре на праве хозяйственного ведения, в последующем в собственность общества, а также фактическое владение спорными помещениями  муниципалитетом, муниципальным предприятием и истцом материалами дела не подтверждается, доказательства несения расходов по содержанию нежилых помещений в период хозяйственного ведения и после регистрации права за истцом не представлено, а также доказательств намерения вступления в фактическое владение имуществом в момент его передачи в уставной капитал.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что на момент издания постановления главы администрации города Пятигорска от 09.11.2009 №5640 о приватизации МУП «Управление жилым фондом» в ОАО «Управление жилым фондом» и распоряжения управления имущественных отношений администрации города Пятигорска от 26.01.2010 об утверждении устава ОАО «Управление жилым фондом» и передаточного акта имущества в собственность истца спорное имущество находилось во владении товарищества собственников жилья.

С учетом указанного обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что распоряжение имуществом является ничтожной сделкой, а поскольку спорное помещение постоянно находилось и находится до настоящего времени в фактическом владении жильцов дома, во владение ни муниципалитета, ни муниципального предприятия, ни в последующем ОАО «Управление жилым фондом» фактически не передавалось, истец не может считаться добросовестным приобретателем данного имущества.

Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы администрации о том, что спорные помещения как подсобные с учетом их месторасположения не относятся к общей долевой собственности, поскольку установлено использования этого имущества лицами, проживающими в жилом доме, а в последующем товариществом в интересах собственников помещений в жилом доме.

Таким образом, судом первой инстанции не установлены в совокупности все признаки виндикационного иска, являющихся основанием для удовлетворения заявленных обществом требований.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что по настоящему делу предъявление иска о признании права, является одновременно оспариванием права собственности ОАО «Управление жилым фондом» на спорное нежилое помещение, а поскольку требования товарищества о признании права общей долевой собственности на спорные помещения являются обоснованными и законными, а поэтому подлежащими удовлетворению, требования общества об истребовании имущества не могут быть удовлетворены и в иске следует отказать.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требований ТСЖ «Калинина 2/1» о признании недействительным зарегистрированного права собственности ОАО «Управления жилым фондом» суд первой инстанции исходил из следующих установленных обстоятельствах и норм материального права.

Положениями совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определены надлежащие способы защиты нарушенного права собственности.

Так, в пункте 52 указанного выше постановления от 29.04.2010 № 10/22 указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку требование о признании права общей долевой собственности является с учетом положений постановлений от 23.07.2009 № 64 и от 29.04.2010 № 10/22 надлежащим способом защиты своих прав участниками этого вида собственности и в связи с установлением основания для удовлетворения заявленных требований, принятое решение по настоящему делу будет основанием для изменения сведений в ЕГРП, в том числе и для погашения записи о праве индивидуальной собственности общества на спорные помещения, следовательно, признании недействительным зарегистрированного права собственности не требуется.

Выводы суда первой инстанции соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ №1457/11 от 27.07.2011.

Судом первой инстанции правомерно отклонен довод ОАО «Управление жилым фондом»  об отсутствии полномочий у ТСЖ «Калинина 2/1» на предъявление встречного иска по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Суд исходил из того, что согласно пункту 1 статьи 135 и пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности ТСЖ входит представление интересов