Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2013 по делу n А25-1542/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

акту, выявляет нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного правового акта, действия (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц возлагается на орган или лицо, которые его приняли или совершили действия.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие двух условий: несоответствия ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.

Решением Арбитражного суда КЧР от 06.09.2006 по делу №А25-798/2006 с индивидуального предпринимателя Токбаева Александра Мухамедовича в пользу банка взыскано 1 308 861,16 руб., в том числе: основной долг по кредитному договору в размере 1 200 000 руб., проценты - 82 847,11 руб., неустойка - 26 014,05 руб.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2008 по делу №А25-708/2005 обращено взыскание на принадлежащий Токбаеву А.М., заложенный по договору ипотеки от 14.05.2005 №0531/037-7.1.п жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв.м, в том числе жилой 139,5 кв.м, (Литер А), расположенный по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул.Мало-Кубанская,39, установив начальную продажную цену в размере 3 201 453 рубля.

30.05.2008 индивидуальный предприниматель Токбаев А.М. обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом). Заявление принято к производству, делу присвоен номер А63-4217/2008.

Определением от 06.06.08 по делу №А63-4217/2008 суд ввел в отношении индивидуального предпринимателя Токбаева А.М. процедуру наблюдения, временным управляющим назначен Дзамыхов А.А.

Решением от 05.02.2009 по делу №А63-4217/2008 суд признал индивидуального предпринимателя Токбаева А.М. несостоятельным (банкротом), открыл в отношении него конкурсное производство, а также признал утратившей силу государственную регистрацию Токбаева А.М. в качестве индивидуального предпринимателя. Конкурсным управляющим предпринимателя утвержден Дзамыхов А.А.

Определением от 25.08.2008 по делу №А63-4217/2008 признаны обоснованными и подлежащими включению в реестр требований кредиторов требования ОАО «Россельхозбанка» в размере 2 524 711,98 руб.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2010 по делу №А63-4217/2008, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, суд удовлетворил заявление Токбаева А.М. и исключил из конкурсной массы должника жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв.м (Литера А), расположенный по адресу: г. Черкесск, ул. Мало-Кубанская, 39. Судебные акты мотивированы тем, что указанный жилой дом является единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением, другого жилого дома, возможного к проживанию, на праве собственности у должника не имеется.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.05.2012 по делу №А63-4217/2008, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2012, конкурсное производство в отношении Токбаева А.М. было завершено.

В силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что установленные решением Черкесского городского суда КЧР от 26.07.2011, вступившего в законную силу, обстоятельства при рассмотрении иска ОАО «Россельхозбанк» к Айсандыровой Ф.Ю., индивидуальному предпринимателю Токбаеву А.М., арбитражному управляющему Дзамыхову А.А. об оспаривании договора купли-продажи недвижимого имущества и о применении последствии недействительности сделки в отношении недвижимого имущества - жилого дома под литером Б, площадью 140,3 кв.м, в отношении которого возник настоящий спор, обязательны для арбитражного суда и  не требуют  доказывания вновь.

Так, в решении суда от 26.07.2011 указано, что по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.05.2005 Токбаев А.М. передал в залог Банку только жилой дом с надворными постройками, общей площадью 212,9 кв.м, на земельном участке, функционально обеспечивающего нормальную эксплуатацию этого жилого дома. Никакие другие объекты недвижимости в залог Банку не передавались. В то же время, из имеющихся в деле документов следует, что помимо жилого дома под литером А, общей площадью 212,9 кв.м, на земельном участке по ул. Малокубанская,39 в г. Черкесске расположен еще один жилой дом под литером Б, общей площадью 140,3 кв.м. Жилые дома под литерами А и Б хотя и расположены на одном земельном участке, однако являются самостоятельными объектами недвижимости, и их юридическая судьба может определять уполномоченными лицами по-разному. В материалах дела имеется выписка из ЕГРП от 05.04.2011, согласно которой право собственности Токбаева А.М. на жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м было зарегистрировано 14.07.2009 (л.д.18,т.1). Право же собственности Токбаева А.М. на жилой дом под литером А, площадью 212,9 кв.м на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 25.01.2005 было зарегистрировано намного раньше - в 2005 году. Поскольку на момент заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.05.2005 право собственности Токбаева А.М. на жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м, еще не было зарегистрировано, это право в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ у него не возникло. По этой причине жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м не являлся и не мог быть предметом залога по обязательству, вытекающему из кредитного договора.

Таким образом, судом первой инстанции установлено и подтверждается решением Черкесского городского суда КЧР от 26.07.2011, что жилой дом литер «Б» общей площадью 140,3 кв.м, расположенный на земельного участка площадью 536 кв.м, с кадастровым номером 09:04:0101101:34,  по адресу: г. Черкесск, ул. Малокубанская, 39, не являлся предметом залога по договору залога от 14.05.2005 №0531/037-7.1.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ право собственности включает в себя три правомочия: владение, пользование и распоряжение имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Следовательно, передача имущества в залог (ипотеку) является одной из форм распоряжения имуществом.

В силу пункта 1 статьи 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), в соответствии с которым в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статьей 16 Закона о регистрации определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в частности, правоустанавливающие документы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Закона о регистрации органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

По смыслу статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

В соответствии со статьей 13, пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов.

Согласно статье 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: 1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; 2)  предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4)       дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5)         воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ве6дения.

В силу пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, место нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Абзацем 2 пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке установлено, что залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что на момент заключения договора об ипотеке от 14.05.2005 земельный участок, площадью 536 кв.м находился у Токбаева А.М. по договору аренды от 13.05.2005 № 8204 со сроком действия до 01.05.2006.

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, по смыслу статьи 62 Закона об