Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2013 по делу n А25-1426/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

%. 

11.05.2007 предпринимателю выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на незавершенное строительство с процентом готовности 12 % и площадью застройки 144, 4 кв. м  в районе дома № 51 по ул. Ленина г. Карачаевска (запись о регистрации № 09-09-04/042/2007-557).

Между администрацией и предпринимателем заключен договор купли-продажи земельного участка от 17.07.2007 и составлен акт приема-передачи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

На основании данного договора Предпринимателю выдано свидетельство 05.09.2007 о государственной регистрации права собственности на земельный участок для строительства развлекательно-торгового центра площадью 1 820 кв.м.

26.07.2012 между Урусовой Айшат Юсуфовной и Кубаевым Денисламом Аубакировичем заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (12%) и земельного участка по адресу: г.Карачаевск, ул. Ленина, район, д. 51, площадью 1 820 кв.м, с кадастровым номером 09:10:0070111:0429.

13.10.2012 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (12%) и земельного участка по адресу: г. Карачаевск, ул. Ленина, район, д. 51, площадью 1 820 кв. м., с кадастровым номером 09:10:0070111:0429, между Кубаевым Денисламом Аубакировичем и Урусовым Рашитом Абдулаховичем. Управлением Росреестра выданы Урусову Рашиту Абдулаховичу свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок от 13.11.2012 серия 09-АА №№ 458075 и объект незавершенного строительства от 13.11.2012 серия 09-АА №№ 458073.

Определением Арбитражного суда КЧР от 19.12.2012 произведена процессуальная замена заявителя стороны - заявителя по делу №А25-1426/2011 предпринимателя Урусовой Айшат Юсуфовны на предпринимателя Урусова Рашита Абдулаховича.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый  интерес  в  данном деле.  Такая  юридическая заинтересованность  может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Предприниматель не является стороной договора аренды от 09.06.2011 № 236, поэтому должен доказать нарушение оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов.

Встречный иск мотивирован предоставлением земельного участка Кооперативу в аренду для целей жилищного строительства без проведения торгов (аукциона).

В соответствии с пунктом 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Между тем  доказательства нарушения оспариваемой сделкой прав и законных интересов предпринимателя отсутствуют. Кроме того, отсутствуют доказательства, что предприниматель осуществляет жилищное строительство и претендует на земельный участок, предоставленный в аренду кооперативу.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 26 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости). В случае если истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета.

Постановлением мэра Карачаевского городского округа от 28.02.2001 № 62 земельный участок с незавершенным строительством в районе дома № 51 по ул. Ленина г. Карачаевска был изъят у АКБ «Карачаевск-Прогресс» и для завершения строительства закреплен за Урусовой А.Ю.

За АКБ «Карачаевск-Прогресс» земельный участок площадью 1820 кв. м был закреплен постановлением от 20.11.1998 № 331 (об обмене земельных участков). Ранее участок площадью 0,18 га находился в пользовании СИАО «Азат».

Доказательства формирования указанного участка из земельного участка площадью 1,2 га, отведенного решением от 27.12.1986 № 473 для проектирования и строительства жилых домов, в деле отсутствуют.

Как следует из кадастровой выписки о земельном участке от 06.06.2011, участок Предпринимателя (с кадастровым номером 09:10:0070111:0429, площадью 1820 кв. м) поставлен на государственный кадастровый учет 22 мая 2006 года.

Изменения в сведениях о ранее учтенном (поставленном на учет 27.12.1986) объекте недвижимости - земельном участке с кадастровым номером 09:10:007:0110:841 (в части уточнения площади и местоположения границ участка) внесены в ГКН на основании решения кадастровой палаты от 18.05.2011 № 10/11-700. Решение об учете изменений принято органом кадастрового учета по результатам рассмотрения и проверки данных межевого плана от 22.04.2011. Протоколом от 18.05.2011 подтверждено соответствие представленных материалов сведениям ГКН, в том числе графического отображения.

Согласно описанию в землеустроительном деле, выполненному по заявке Предпринимателя (2006 год), для вычисления координат участка использована условная система координат. Межевой план от 22.04.2011 содержит указание на использование геодезического метода (прямых комбинированных засечек).

В связи с выполнением описания местоположения границ земельных участков в разных системах координат органом кадастрового учета не было выявлено пересечение границ земельных участков предпринимателя и кооператива.

Однако в графе 14 представленных в дело кадастровых выписок (т. 1, л. д. 20, 27) о земельных участках от 30.05.2011 (Кооператива) от 06.06.2011 (Предпринимателя) содержится указание на использование одной и той же системы координат (государственная, 1963 года).

При этом судом первой инстанции установлено, что выявление пересечений границ земельных участков технически невозможно, поскольку на момент формирования кадастровой выписки на земельный участок с кадастровым номером 09:10:0070111:0429 системой координат родительского кадастрового квартала являлась «государственная, 1963 года». При формировании кадастровой выписки программный продукт АИС ГКН не позволяет в частном порядке редактировать систему координат. Поэтому в кадастровой выписке на указанный земельный участок указана система координат родительского квартала - «государственная, 1963 года», вне зависимости от того, что уточнение границ проводилось в условной системе координат.

Материалами дела подтверждается, что предприниматель 20.11.2012 обратился в орган кадастрового учета с заявлением о государственном учете изменений объекта недвижимости в связи с уточнением местоположения границ земельного участка в действующей системе координат с приложением межевого плана, зарегистрированных в органе кадастрового учета 20.11.2012 за № 09-0-1-31/3011/2012-974. Кадастровая палата, рассмотрев указанное заявление, вынесла решение от 21.11.2012 о приостановлении осуществления кадастрового учета, поскольку выявлено, что границы уточняемого земельного участка с кадастровым номером 09:10:007:0111:429 пересекают границы другого земельного участка    с кадастровым номером 09:10:007:0110:841, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости. Межевой план предпринимателем суду не представлен.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено следующее. Если экспертиза могла быть назначена по ходатайству или с согласия участвующих в деле лиц, однако такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Недоказанность наложения (пересечения) границ земельного участка кооператива с участком предпринимателя означает отсутствие у последнего материально-правовой заинтересованности в оспаривании договора аренды от 09.06.2011 N 236, что влечет отказ в удовлетворении иска о признании договора аренды земельного участка недействительным.

Во исполнение постановления суда кассационной инстанции судом первой инстанции  предлагалось лицам, участвующим в деле, представить суду свои доводы о необходимости (целесообразности) проведения землеустроительной экспертизы и в связи с этим о необходимости представления предложений по экспертному учреждению, кругу и содержанию вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, а также согласие на оплату экспертизы.

Представитель предпринимателя ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде ходатайство о проведении экспертизы не заявлял. Более того, возражал против ее проведения, мотивировав наличием достаточных доказательств в материалах дела для установления факта наложения границ земельных участков.

Вместе с тем наличие в деле решения кадастрового органа о приостановлении кадастрового учета само по себе не является достаточным основанием для вывода суда о наложении (пересечении) границ спорных земельных участков. При этом из содержания предоставленных кадастровым органом документов невозможно установить границы (площадь) пересечения спорных земельных участков, поскольку данные вопросы могут быть разрешены только путем назначения землеустроительной экспертизы ввиду выполнения описания местоположения границ земельных участков в разных системах координат.

С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу  о недоказанности наложения (пересечения) границ земельного участка кооператива с участком предпринимателя, что означает отсутствие у последнего материально-правовой заинтересованности в оспаривании договора аренды от 09.06.2011 № 236.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из обстоятельств дела, право на оспаривание договора аренды возникло из права собственности на земельный участок Урусовой А.Ю., приобретенный по договору купли-продажи земельного участка от 17.07.2007, заключенный между администрацией и предпринимателем Урусовой А.Ю. в связи с наличием на нем объекта недвижимости (незавершенного строительством здания с процентом готовности 12%).

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Толкование отдельных положений статьи 36 Земельного кодекса РФ дано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, от 01.03.2011 № 14880/10 и от 10.04.2012 № 15874/11. Согласно правовой позиции Президиума земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Таким образом, объект незавершенного строительства не является по смыслу статьи 36 Земельного кодекса РФ зданием, строением и сооружением, в силу нахождения которого на земельном участке у собственника объекта имеется право на выкуп этого участка.

Как  правильно установил суд первой инстанции, земельный участок предоставлялся предпринимателю Урусовой А.Ю. в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта для строительства торгово-развлекательного комплекса. Однако доказательств, свидетельствующих о том, что объект недвижимого имущества Урусовой А.Ю. построен и сдан в эксплуатацию, а цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, достигнута, материалы дела не содержат. Обстоятельств, подтверждающих наличие иных исключительных случаев, позволяющих предоставить земельный участок, занятый незавершенным строительством объектом, в собственность предпринимателя Урусовой А.Ю. материалы дела также не подтверждают.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано на то, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что сделка купли-продажи земельного участка от 17.07.2007, заключенная между предпринимателем Урусовой А.Ю. и Администрацией, в соответствии со ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной), в связи с чем данная сделка в силу ст. 167 ГК РФ не повлекла юридических последствий, в том числе у предпринимателя Урусовой