Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013 по делу n А63-1586/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                    

10 апреля 2013 года                                                                     Дело № А63-1586/2011

03 апреля 2013 года объявлена резолютивная часть постановления.

10 апреля 2013 года постановление изготовлено в полном объеме. 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фриева А.Л.,  судей: Луговой Ю.Б.,  Марченко О.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Алмазовой М.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Беляева Сергея Геннадьевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.12.2012 по делу № А63-1586/2011 (судья Говорун А.А.)

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Беляева Сергея Геннадьевича (ОГРНИП 304262825300017)

к администрации города-курорта Кисловодска (ОГРН 1022601316418),

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: комитета имущественных отношений администрации г. Кисловодска,

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Тамбиева Исмаила Левановича,

о восстановлении нарушенного права аренды на земельный участок,

в судебное заседание явились:

от индивидуального предпринимателя Беляева С.Г.: Беляев С.Г.(лично),

от Тамбиева И.Л.: Тарасов Д.А. по доверенности от 01.10.2012,

в отсутствие представителей других лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, а также путем размещения информации в сети «Интернет»,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Беляев Сергей Геннадьевич (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города курорта Кисловодска (далее - администрация) о восстановлении нарушенного права аренды на земельный участок  Промышленная, 5 (с учетом уточнений). 

Заявленные требования мотивированы тем, что администрация, в нарушение действующего законодательства, осуществила продажу земельного участка, обременённого арендными отношениями без их прекращения, поскольку один объект не может быть предметом двух самостоятельных сделок, учитывая, что от истца в бюджет города продолжает поступать арендная плата.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.12.2012 в удовлетворении требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что заявителем использован ненадлежащий способ защиты нарушенного права, при этом истец не представил доказательств невозможности продажи земельного участка, обременённого правом аренды.

Не согласившись с данным решением суда, предприниматель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель считает, что суд первой инстанции  ошибочно посчитал требование заявителя как о восстановлении права аренды предшествовавшее продаже, поскольку  предприниматель просил восстановить нарушенное право  аренды с момента незаконного отчуждения земельного участка. По мнению предпринимателя, смена арендодателя  произошла ненадлежащим образом.

В судебном заседании предприниматель пояснил, что поддерживает доводы жалобы, просил решение суда  первой инстанции отменить.

 Представитель Тамбиева И.Л. пояснил, что возражает против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда  первой инстанции оставить  без изменения. Кроме того, представитель  пояснил, что предприниматель пользуется проездом  и препятствий в пользовании предпринимателю предоставленным участком по спорному договору не оказывается.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, но  о времени и месте судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом в соответствии с пунктами 4,5,14 Постановления Пленума ВАС РФ №12 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие. Доказательства их извещения имеются в деле.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав предпринимателя и представителя Тамбиева И.Л.,  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления без изменения принятого решения суда первой инстанции по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации г. Кисловодска от 21.12.2001 №1967 с предпринимателем был заключен договор аренды от 24.12.2001 № 08346, по условиям которого ему был предоставлен земельный участок площадью 648 кв. м, расположенный по ул. Промышленной, 5 в г. Кисловодске. Срок действия договора был определён сторонами до 01.01.2005.

Постановлением главы администрации г. Кисловодска от 17.12.2002 № 1873 в пределах общего участка в г. Кисловодске, по ул. Промышленной, 5 за владельцами расположенных на участке нежилых помещений, в том числе ООО «Утришский дельфинарий», Семеновым К. С. и Беляевым С.Г., закреплены на правах аренды земельные участки с указанием их площадей и принадлежащих землепользователям недвижимых объектов.

За ООО «Утришский дельфинарий» на праве аренды закреплен участок площадью 7 022 кв.м под административным корпусом, магазином и складом с долей земли общего пользования под строением площадью 245 кв.м и долей земли общего пользования под проездом - 276 кв.м; Семенову К. С. - 1 513 кв.м под складские помещения с долей земли общего пользования под проездом - 275 кв.м; Беляеву С. Г. - 592 кв.м под склад-гараж с долей земли общего пользования под проездом - 274 кв.м. Постановлением предварительно установлен порядок землепользования без определения границ и выделения участков в самостоятельные объекты. Расположение объектов недвижимости на земельном участке приведено в схемах, прилагаемых к постановлениям главы администрации г. Кисловодска от 09.06.2001 № 774, от 21.12.2001 № 1967.

Как установил суд первой инстанции, из правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 26:34:110102:23, а также решения арбитражного суда от 27.05.2008 по делу № А63-949/2008-С1-35 следует, что в соответствии с договором от 18.12.2002, заключенным между администрацией г. Кисловодска (арендодатель) и Семеновым К.С. (арендатор), последнему на срок до 17.12.2012 предоставлен земельный участок площадью 1 513 кв. м по ул. Промышленной, 5, в г. Кисловодске.

По договору от 30.11.2006, заключенному с Семеновым К.С., ООО «Утришский дельфинарий» приобрело в собственность 1/3 долю в общей собственности на нежилое здание - склад, литера Б, находящийся по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Промышленная, 5, после чего зарегистрировало право собственности на всё здание, общей площадью 1 894,8 кв.м.

Ранее те же лица заключили договор купли-продажи (от 18.08.2005) нежилого помещения площадью 523,2 кв.м принадлежащем Семенову К. С. (продавцу) на праве собственности здании, литера В, расположенном по тому же адресу.

Беляеву С.Г. принадлежит на праве собственности объект недвижимости (гараж-склад, литера Г), расположенный по адресу: г. Кисловодск, ул. Промышленная, 5, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

В последующем ООО «Утришский дельфинарий» 03.09.2007 обратилось к главе города Кисловодска с заявлением о разделе земельного участка по ул. Промышленная, 5, на два самостоятельных участка, поскольку  владельцами объектов недвижимости, расположенных в г. Кисловодске, по ул. Промышленная, д. 5, являлись ООО «Утришский дельфинарий» и предприниматель.

Проект разделения границ земельного участка с КН 26:34:110102:0004, подготовленный ООО «Земельно-кадастровое бюро», предусматривал образование двух земельных участков: с адресом: г. Кисловодск, ул. Промышленная, д. 5а, площадью 9 172 кв.м. (предоставляемый ООО «Утришский дельфинарий»); с адресом: г. Кисловодск, ул. Промышленная, д. 5, площадью 318 кв.м (предоставляемый Беляеву С. Г.).

В результате проведённого раздела на кадастровый учёт были поставлены земельный участок площадью 9 172 кв.м (КН 26:34:110102:23), разрешенное использование: под объект оздоровительного и рекреационного назначения; земельный участок площадью 318 кв.м (КН 26:34:110102:24), разрешенное использование: под гараж-склад.

Постановлением главы г-к. Кисловодска от 21.01.2008 № 24 нежилые здания лит. А, лит. Б, лит. Г2, принадлежащие ООО «Утришский дельфинарий», были выделены в самостоятельные объекты с присвоением почтового адреса: г-к. Кисловодск, ул. Промышленная, 5а, а земельный участок (КН 26:34:110102:23), в границах которого расположены перечисленные объекты недвижимого имущества, был предоставлен обществу в собственность за плату с обременением правом проезда в пользу предпринимателя. По договору купли-продажи от 21.01.2008 № 858 земельный участок (КН 26:34:110102:23) был приобретён ООО «Утришский дельфинарий» в собственность. Переход права собственности зарегистрирован 17.11.2008 (№ 26-26-34/023/2008-264).

Считая, что продажа земельного участка, обременённого арендными отношениями без их прекращения, противоречит действующему законодательству и нарушает права предпринимателя, последний обратился в арбитражный суд.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Предмет договора аренды от 24.12.2001 № 08346 определен в момент его заключения, границы земельного участка, переданного предпринимателю в аренду, по ул. Промышленной, 5, и его площадь обозначены в прилагаемом плане.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке 06.03.2002. В дополнительном соглашении от 12.10.2004 №2249Ф к данному договору стороны установили, что предметом договора является земельный участок под склад-гараж по ул. Промышленной, 5, с кадастровым номером 26:34:11 01 02:0004, площадью 592 кв.м из общей площади 9 490 кв.м в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору.

Частью 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 данного Кодекса).

Договор аренды земельного участка от 24.12.2001 не расторгнут, акт возврата участка не составлялся, предприниматель при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться предоставленным земельным участком по истечении срока действия договора (01.01.2005), следовательно, договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное обстоятельство подтверждается заключением сторонами 16.02.2005 дополнительного соглашения №2291Ф к указанному договору, которым был увеличен размер арендной платы и определён порядок её уплаты.

Данное обстоятельство также нашло подтверждение в постановлении ФАС СКО от 14.10.2008 № Ф08-6184/2008 (по делу № А63-4679/2008-С6-24).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 №16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.

На основании статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым.

При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Таким образом, учитывая, что изначально арендуемый истцом земельный участок (КН 26:34:110102:0004) был преобразован путем его раздела на два земельных участка с присвоением новых кадастровых номеров, в связи с этим суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что указанное  обстоятельство не является основанием для прекращения обязательств по договору аренды земельного участка.

При этом предприниматель за период с 2007 год по 2012 осуществлял оплату арендных платежей, что подтверждается представленными им платёжными поручениями. Внесение арендных платежей и их принятие свидетельствует о надлежащем исполнении истцом договорных обязательств, учитывая, что принадлежащий ему объект недвижимого имущества расположен на земельном участке (КН 26:34:110102:24), принадлежащем муниципальному образованию.

Вместе с тем установленные судом факты, связанные с разделом земельного участка, который изначально составлял предмет сложившихся между сторонами арендных отношений, изменение его площади и кадастрового номера свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды от 24.12.2001 № 08346, что является основанием для внесения в него изменений в соответствии с правилами, предусмотренными гл. 29 ГК РФ.

Кроме того, суд первой инстанции  правильно указал на неправильное понимание норм материального права,  поскольку продажа земельного участка, обременённого арендными отношениями без их прекращения, не противоречит действующему законодательству и сохраняет арендные отношения   на весь период в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона. Смена собственника не прекращает арендных отношений.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов