Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 по делу n А63-1210/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

с изменением почтового адреса предпринимателю выдано новое свидетельство о регистрации за ним права собственности на недвижимое имущество – складское, литер С, С1, этажность 1, площадью 516,2 кв. м, кадастровый номер 26:12:030403:0017:26236/192:1001-1002/С, расположенное по адресу: г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 24в (т. 1, л. д. 30).

Предприниматель обратился в комитет градостроительства администрации города Ставрополя с заявлением о принятии в эксплуатацию после проведенной реконструкции складского помещения по адресу Старомарьевское шоссе, 24в (т. 3, л. д. 17).

Ответом № 2417-09/07-19/3 от 24.06.2010 комитет градостроительства администрации города Ставрополя отказал предпринимателю в согласовании произведенной реконструкции литер С и самовольно возведенной пристройки литер С2 (т. 1, л. д. 73).

24.12.2010 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи № 646 находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий предпринимателю на праве собственности (далее – договор № 646), согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок с кадастровым номером 26:12:030403:39, расположенный по адресу: г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 24в для использования под промышленными объектами – литер С, С1, площадью 1 923 кв. м. (т. 1, л. д. 37 – 42).

26.01.2011 на основании вышеуказанного договора № 646 купли-продажи от 24.12.2010 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на земельный участок, назначение: земли населенных пунктов – под промышленными объектами (литер С,С1 складское), площадью 1 923 кв. м, кадастровый номер 26:12:030403:39, расположенный по адресу: г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 24в (т. 1, л. д. 36).

В связи с отказом предпринимателю в согласовании произведенной реконструкции спорного объекта, предприниматель обратился в суд с указанным выше требованием.

Администрация района также обратилась в суд с требованием об обязании предпринимателя привести за свой счет спорный объект в состояние, существовавшее до реконструкции согласно техническому паспорту от 27.05.2002.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу приведенных норм в предмет доказывания по спорам о сносе самовольной постройки и о признании права собственности на самовольную постройку входят, в частности, следующие обстоятельства: отведение земельного участка в установленном порядке для строительства; наличие разрешения на строительство; соблюдение лицом, осуществившим постройку, градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; наличие у лица, требующего признать за ним право собственности на самовольную постройку, права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, где осуществлена постройка; установление факта нарушения постройкой прав и законных интересов других лиц, а также безопасность объекта для жизни и здоровья граждан.

Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона № 169-ФЗ  от 17.11.1995 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства (к числу которых согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек), а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Из материалов дела видно и участвующими в деле лицами не оспаривается, что спорный объект возведен в результате реконструкции без получения на это необходимых разрешений. Вместе с тем, признание права собственности на самовольную постройку по смыслу норм статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен использоваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующие разрешения, а также в случае, если отказ в разрешении на строительство признан незаконным.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Предприниматель не представил доказательств принятия надлежащих мер к легализации спорного объекта, в частности к получению разрешения на реконструкцию и акта ввода спорного объекта в эксплуатацию. Представленное в материалы дела заявление предпринимателя о принятии в эксплуатацию после проведенной реконструкции складского помещения по адресу: Старомарьевское шоссе, 24, адресованное директору комитета градостроительства администрации города Ставрополя, правомерно отклонено судом в качестве доказательства принятия предпринимателем надлежащих мер к легализации спорного объекта.

В силу части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов, перечень которых приведен в указанной норме права.

Согласно части 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к которому прилагаются документы, предусмотренные частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Поскольку предприниматель не представил в материалы дела доказательства подачи в уполномоченный орган заявления по установленной форме о получении разрешения на реконструкцию либо заявления на ввод спорного объекта в эксплуатацию с приложением необходимых документов, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предприниматель не принимал надлежащих мер к легализации спорного объекта.

Ссылка суда первой инстанции на то, что предприниматель не представил доказательств предоставления ему земельного участка, расположенного под спорным объектом, на каком-либо праве, предусмотренном пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется апелляционным судом в силу следующего.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В материалах дела имеется договор купли-продажи № 646 находящегося в государственной собственности земельного участка кадастровым номером 26:12:030403:39, расположенного по адресу: г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 24в, свидетельство о праве собственности предпринимателя на указанный земельный участок, а также кадастровый паспорт спорного объекта от 25.03.2010, согласно которому спорный объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:12:030403:39.

Таким образом, предпринимателем доказано наличие у него права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка. Отсутствие у предпринимателя указанного права в период возведения самовольной постройки по смыслу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 25 постановления № 10/22, правового значения не имеет.

Отказывая в удовлетворении иска предпринимателя, суд первой инстанции правомерно сослался на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих, что сохранение самовольно реконструированного спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что он соответствует строительным, пожарным и санитарно-гигиеническим нормам.

При этом суд первой инстанции обоснованно отклонил ссылку предпринимателя на то, что соответствие спорного объекта строительным нормам и правилам подтверждается техническим заключением № 271-10 от 1.03.2010, выполненным МУП «Земельная Палата», согласно которому несущие и ограждающие строительные конструкции здания (литеры С, С1, С2) находятся в удовлетворительном техническом состоянии, конструкции пригодны к эксплуатации, технические решения, принятые при реконструкции здания обеспечивают безопасную для жизни и здоровью людей эксплуатацию здания (т. 1, л. д. 43 – 56). При этом суд первой инстанции правильно исходил из того, что МУП «Земельная Палата» производилось только визуальное обследование здания, в заключении отсутствует ссылка на строительные нормы и правил, которым соответствует спорный объект.

При повторном рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции определением от 01.12.2011 апелляционный суд удовлетворил ходатайство предпринимателя и назначил по делу строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро судебных экспертиз» Белякову Александру Леонидовичу. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы.

1. Соответствует ли реконструированное нежилое здание складское (литер С, С1, С2), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030403:39 по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 24-В и технические решения, имевшие место при реконструкции требованиям экологических, санитарно-технических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, обеспечивают ли они безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

2. Допущены ли при фактической реконструкции здания существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил; обеспечивают ли они безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию спорного объекта; если недостатки допущены, являются ли они устранимыми.

3. Возможно ли привести реконструированное нежилое здание складское (литер С, С1, С2) в состояние, существовавшее до реконструкции, согласно техническому паспорту от 27.05.2002, выданному предприятием технической инвентаризации.

Из представленного в материалы дела заключения следует, что до начала реконструкции объекта предпринимателем нарушены требования строительных норм и правил и природоохранного законодательства в части получения разрешения на строительство и реконструкцию, разработки проектной документации и получения положительного заключения государственной экологической экспертизы; при строительстве и реконструкции спорного объекта нарушены требования Закона 123-ФЗ и ТСН 30-312-2006 «Территориальные строительные нормы. Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений Ставропольского края» в части не обеспечения подъезда пожарной техники к складским помещениям.

Одновременно с этим эксперт пришел к следующим выводам. В целом спорный объект обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию. Реконструкция спорного объекта выполнена в соответствии с требованиями градостроительных и строительных норм и правил, строительные конструкции зданий находятся