Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2013 по делу n А20-1897/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

взыскания задолженности истец должен был узнать 16.01.2007.

Исковое заявление было предъявлено в суд 30.05.2012.

Следовательно, заявленный истцом период с 2007 года до 30.05.2009 находится за пределами трехлетнего срока исковой давности, в связи с чем суд первой инстанции  пришел к правомерному выводу об отказе в иске в данной части требований. 

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции не учел следующего.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участка на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

В соответствии с актом от 10 декабря 1974 года ответчику был предоставлен в  бессрочное пользование земельный участок для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации (л.д.44 т1). Между тем 16.06.2006 обществом заключен договор аренды земельного участи № 1149-АЗ на шесть лет.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В порядке статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как указано в ст. 65 Земельного кодекса РФ, формами платы за землю являются земельный налог и арендной платы. Ввиду отсутствия у ответчика вещного права на спорный земельный участок единственным для ответчика вариантом оплаты за пользование земельным участком является внесение арендной платы.

В соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" от 25.10.2001 распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ, ч. 1 ст. 424 ГК РФ арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта РФ и муниципальной собственности, является устанавливаемой уполномоченными органами.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Как видно из материалов дела, учреждением произведен расчет задолженности с учетом постановлений Правительства КБР от 24 декабря 2009 №324-ПП «О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов КБР», Правительства Кабардино-Балкарской республики от 06 августа 2012 №182-ПП «О правилах определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности КБР».

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Кодекса.

Размер арендной платы по спорному договору был установлен сторонами посредством заключения договора аренды, а именно включения п. 3.3 договора условия, устанавливающее размер арендной платы в приложении к договору, являющего его неотъемлемой частью.

Согласно приложению №2 к договору  аренды №1149 АЗ  базовая ставка годовой  арендной платы земельного участка  рассчитана по следующей формуле:

Базовая ставка годовой арендой платы = (Рс x К x Кз x S)/100, где Рс - ставка земельного налога за единицу площади земельного участка в год; К - коэффициент кратности базовой ставки земельного налога, учитывающий вид использования земель; Кз - коэффициент градостроительной ценности; S - площадь занимаемого земельного участка.

Данная методика соответствовала действовавшему на момент заключения договора положению о порядке установления базовых размеров арендной платы за землю в городе Нальчике, утвержденному постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 22 декабря 2005 г. N 452-ПП.

Поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться до момента его изменения посредством заключения дополнительных соглашений к договору.

В данном случае изменение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не изменением базовых ставок, а изменением   методики ее определения в одностороннем порядке, департаментом применены новые формулы и коэффициенты.

С 2007 года нормативными актами г. Нальчика установленная новая методика расчета арендной платы, предусматривающая как новый способ определения размера арендной платы (произведение кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы), так и новые базовые показатели формулы, которые ранее не учитывались.

Вместе с тем системное толкование условий договора указывает на то, что арендодатель не наделен правом по внесению коррективов в способ определения размера арендных платежей посредством изменения формулы расчета, упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды N 24924 от 16.12.2003  не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие решений об изменении порядка расчета арендных платежей само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельными участками, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Соответствующий правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/2011 по делу N А55-35889/2009.

Вместе с тем из представленных в материалы дела доказательств видно, что договор аренды земельного участка №1149-АЗ от 16.06.2006 заключен на срок с 16.06.2006 по 09.10.2010, арендатором осуществлена его государственная регистрация, в связи с чем суд первой инстанции правомерно признал договор заключенным. При этом доказательства регистрации в установленном законом порядке дополнительных соглашений к спорному договору от 15 января 2010 года (л.д.72 т.1), от 01 марта 2011 года (л.д.73 т.1) суду не представлены.

Таким образом, названные дополнительные соглашения от 15 января 2010 года, от                 01 марта 2011 года являются незаключенным в силу прямого указания закона и не порождающими прав и обязанностей для сторон, при этом заключенный между сторонами договор земельного участка №1149-АЗ от 16 июня 2006 после истечения его срока (после 09.10.2010) считается возобновленным на неопределенный срок не тех условиях.

При таких обстоятельствах спорный договор продолжал действовать на неопределенный срок на тех же условиях оплаты арендной платы до заключения сторонами соглашения, изменяющего методику и размер арендной платы.

Как правильно установил суд первой инстанции, стороны к спорному договору аренды заключили дополнительное соглашение от 04 августа 2011 года, по условиям которого стороны изменили срок аренды и установили его с 04.08.2011 по 03.08.2013, а также изменили размер годовой арендной платы за участок с 04.08.2011, который составил 1 534 295 руб. 52 коп.. Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке – 05.08.2011.

В дополнительном соглашении согласован расчет арендной платы в соответствии с постановлениями от 04.08.2011 № 1679 и от 24.12.2009 N 324-ПП, решения Совета местного самоуправления  ГО г. Нальчик КБР от 15.02.2011 №339.  Расчет (формула) арендной платы изложена в дополнительном соглашении, размер годовой арендной платы (руб.) равен  произведению удельного показателя кадастровой стоимости участка по видам функционального использования (465,78 руб./кв. м), его площади (8003 кв. м), на коэффициент индексации в процентах, применяемой к кадастровой стоимости по видам функционального использования (30) и на коэффициент-дефлятор, необходимый для расчета налоговой базы (утверждаемый приказом Министерства экономического развития Российской Федерации), который ежегодно применяется по состоянию на начало очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду (1,372).

Оценив условия договора аренды от №1149-АЗ от 16.06.2006 и дополнительного соглашения к нему от 04.08.2011, а также фактические действия сторон по исполнению условий арендной сделки (подписание дополнительного соглашения к договору и регистрация соглашения, с учетом внесенных изменений) и переписку сторон, апелляционный суд исходил из следующего.

Изменение методики определения размера арендной платы на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Кодекса.

В силу статьи 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора, в том числе в определении его условий. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Вместе с тем дополнительным соглашением от 04.08.2011 стороны внесли изменения в пункт 3.1 договора аренды от №1149-АЗ от 16.06.2006, определив, что  изменилась методика расчета арендной платы, и ее размер рассчитан арендодателем на основании постановлений Правительства КБР от 24.12.2009 №324-ПП и Администрации г. Нальчика от 10.10.2003,  а также решения Совета местного самоуправления городского округа Нальчик КБР от 15.02.2011 N 339, что составляет 1534295,52 рублей в год. 

 По правилам статьи 450 Кодекса изменение договора возможно либо по соглашению сторон, либо по решению суда. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Кодекса).

Сторонами не оспаривается, а материалами дела подтверждается, что вышеуказанные нормы истцом в отношении ответчика соблюдены.

Таким образом, с момента заключения дополнительного соглашения от 04.08.2011 к договору от №1149-АЗ от 16.06.2006 сторонами согласовано в установленном порядке изменение условий арендной платы, в том числе согласовано изменение в методике ее расчета, в связи с чем с 04.08.2011 по 01.04.2012 при определении размера арендной платы за земельный участок в спорный период   подлежит применению формула расчета, согласованная сторонами в соглашении от 04.08.2011.

Судом апелляционной инстанции проверен расчет задолженности по договору аренды, выполненный учреждением с 04.08.2011 по 01.04.2012, и признан обоснованным. Так, согласно расчету арендная плата с 04 по 30 августа 2011 года составляет 115 072,16 руб.;  с 01.09.2011 по 31.12.2012 – 511 431,84 руб. (в месяц 127 857,96 руб.); с 01.01.2012 по 31.03.2012 – 383 573,88 руб. (в месяц 127 857,96 руб.).

Вместе с тем из расчета по арендной плате истца и ответчика  следует, что  задолженность  общества в 2009 году составляет 9 723,64 руб. в год, т.е. в 2009 году у сторон нет разногласий по  размеру задолженности, в связи с чем  задолженность за период с 30.05.2009 по 31.12.2009  составила: с  30 по 31.05.2009 – 54 рубля 02 копейки; с 01.06.2009 по 31.12.2009 – 5672,13 руб. (810,31 руб. в месяц).

Между тем  задолженность  за период с 01.01.2010 по 03.08.2011  следует рассчитывать исходя из согласованной методики расчета согласованной сторонами в договоре аренды №1149 АЗ  с учетом изменений коэффициентов следующим образом.

 Как установлено материалами дела,  при расчете  арендной платы до заключения сторонами соглашения об изменении методики арендной платы размер арендной платы по спорному договору был установлен сторонами посредством заключения договора аренды, а именно включения п. 3.3 договора условия, устанавливающее размер арендной платы в приложении к договору, являющего его неотъемлемой частью.

Так, согласно приложению №2 к договору  аренды №1149 АЗ  базовая ставка годовой  арендной платы земельного участка  рассчитана по следующей формуле:

Базовая ставка годовой арендой платы = (Рс x К x Кз x S)/100, где Рс - ставка земельного налога за единицу площади земельного участка в год; К - коэффициент кратности базовой ставки земельного налога, учитывающий вид использования земель; Кз - коэффициент градостроительной ценности; S - площадь занимаемого земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 387 НК РФ земельный налог устанавливается Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований,