Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2008 по делу n  А63-10167/07-С1-35. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

№ 31 истец уведомил ответчика (после истечения срока для акцепта) об отзыве направленного проекта договора № 11/06 от 11.06.2007 года (т. 1, л. д. 27).

 Судом первой инстанции правильно  отклонены доводы ответчика о совершении истцом действий, свидетельст­вующих о принятии им условий договора № 11/06 от 11.06.2007 года, после его направления ответ­чиком 29.06.2007 года (п. 3 ст. 438 ГК РФ). Из материалов дела следует, что ООО «Родник» после 26.06.2007 года последовательно извещало ответчика о необходимости освободить занимаемые им помещения. Кроме того, арендные платежи возвращались истцом ответчику (т. 1, л. д. 35-38, 67-68).

При таких обстоятельствах, договор № 11/06 от 11.06.2007 года является незаключенным.

Исковые требования об освобождении занимаемых нежилых помещений подлежат удовлетво­рению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, опреде­ленный договором. В силу указанной нормы истечение срока договора  при наличии возражений арендодателя по вопросу пролонгации договора на новый срок влечет прекращение арендных обя­зательств (ст. 407 ГК РФ). В договоре от 01.08.2006 года установлен срок его действия до 30.06.2007 года (п. 6.1. договора). Материалами дела подтверждается, что новый договор аренды сторонами заключен не был. Уведомлением за № 23 от 06,06.2007 года истец сообщил ответчику о расторжении с 30.06.2007 года договора № 30 аренды нежилых помещений, в связи с окончанием срока его действия (т. 1, л. д. 12).Таким образом, договор аренды от 01.08.2006 года следует считать прекращенным в связи с истечением срока его действия.

Из материалов дела следует, что в настоящий момент ответчик занимает нежилые помещения № 7 и 9 в здании, расположенном в г. Ставрополе, по ул. Гражданская, д. 2 (т. 1, л. д. 66).

Согласно требованиям ст. 622 ГК РФ при прекращении договора  аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормально­го износа или в состоянии, обусловленном договором. Поскольку ответчик находится в не принад­лежащем ему помещении после прекращения договора аренды, он обязан возвратить его истцу.

Ответчиком не представлены документы, подтверждающие наличие оснований для применения положений ст. 621 ГК РФ (ст. 65 АПК РФ). Постановление главы города Ставрополя от 30.05.2002 года за № 3443 (т. 1 л.д. 60) не может являться основанием для нахождения ответчика в занимаемых помещениях после истечения срока действия договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно удовлетворил заявленные исковые требования об обязании ответчика освободить занимаемые помещения.

Исковые требования о взыскании коммунальных платежей в размере 3 922 рубля 79 копеек подлежали удовлетворению по следующим основаниям. Истцом заявлено требование о взыскании стоимости электроэнергии, воды, а также услуг по сбросу сточных вод за период с августа по де­кабрь 2007 года (т. 1 л. д. 112). В обоснование исковых требований истцом представлены счета фактуры, счета за пользование электрической энергией, платежные поручения об оплате услуг (т. 1 л. д. 113-125).

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно  приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпев­шего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку ответчик не оплатил стоимость потребленных коммунальных услуг, то он обязан возместить их стоимость истцу.

Расчет размера возмещения, приведенный истцом, составлен верно - пропорционально зани­маемой ответчиком площади, исходя из размера тарифов коммунальных служб.

Ответчиком - ОАО «Автовокзал», не представлено доказательств оплаты коммунальных платежей в полном объеме на день рассмотрения дела (ст. 65 АПК РФ). В связи с изложенным, с ответчика подлежит взысканию стоимость коммунальных платежей в размере 3 922 рубля 79 копеек.

Требование о взыскании убытков (упущенной выгоды) подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нор­мального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендо­ванное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причинен­ных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, в силу положений ст. 622 ГК РФ с арендатора, уклоняющегося, от возврата арендованного имущества, подлежит взысканию арендная плата в соответствии с условиями ранее заключенного сторонами договора за все время просрочки, а также убытки сверх арендной платы.

 Истец произвел расчет размера упущенной выгоды, исходя из размера арендной платы, уста­новленного в договоре аренды с третьим лицом, что противоречит положениям названной нормы. Требование о взыскании арендной платы за время просрочки возврата арендованного имущества истцом не заявлялось.

Как следует из материалов дела, после истечения срока действия рассматриваемого договора аренды от 01.08.2006 года ответчик продолжает занимать принадлежащие истцу нежилые помеще­ния. 02.10.2007 г. часть нежилых помещений возвращена ответчиком истцу.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено воз­мещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье пра­во нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, ут­рата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было на­рушено (упущенная выгода). При определении размера убытков применяются правила, установлен­ные ст. 393 ГК РФ.

Исходя из требований статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации для насту­пления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков необходимо наличие следующих обязательных условий: 1) наличие убытков; 2) противоправное поведение должника; 3) причинная связь между противоправностью и убытками; 4) вина должника (в необходимых случа­ях).

  Суд первой инстанции правильно  пришел к выводу о наличии в действиях ответчика всех ус­ловий, необходимых для наступления ответственности в виде убытков. Так, ответчик своевременно не возвратил арендуемое имущество арендодателю. В результате просрочки возврата имущества ответчиком истцу причинены убытки в виде неполученных доходов,  которые он мог получить при сдаче предоставленного в аренду помещения иным лицам по новым ставкам.

В рассматриваемом случае, размер убытков должен определяться, как разница между разме­ром арендной платы по договору аренды нежилых помещений от.01.08.2006 года и новыми став­ками арендной платы (договор аренды № 29/06 от 26.06.2007 года, заключенный истцом с ООО «Русские Автобусные Лииии-Юг»). В обоснование увеличения размера арендных платежей истец представил в материалы дела договор аренды нежилых помещений от 29.06.2007 года (размер арендной платы - 225 рублей за 1 кв. м. в месяц,). Размер арендной платы за 1 кв. м. в месяц по до­говору аренды от 01.08.2006 года, заключенному между истцом и ответчиком, составляет 100,5 рублей.

Истец просит взыскать с ответчика убытки за период с июля по декабрь 2007 года. Период просрочки возврата имущества определен истцом верно, с учетом положений п. 6.1. договора арен­ды от 01.08.2006 года.

 Размер убытков истца составил 24 974 рубля 70 копеек за заявленный период.

Требование о взыскании убытков за период после вынесения решения на дату освобождения помещений не подлежит удовлетворению, в связи с невозможностью определить точный период расчета убытков.

Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы   ответчика о невозможности требовать взыскания убытков, в силу заключенного между сторонами договора. Требование о взыскании убытков заявлено истцом на основании положений ст. 622 ГК РФ. Из смысла названной нормы следует, что арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, не может быть поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся иму­ществом на основании действующего договора (пункт 39 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

При таких обстоятельствах, требование о взыскании убытков заявлено правомерно, под­тверждено имеющимися в деле доказательствами и подлежит удовлетворению частично.

Встречное исковое заявление о переводе с 01.07.2007 года прав арендатора по договору арен­ды № 29/06 аренды нежилых помещений (для размещения автостанции) от 29.06.2007 года на ОАО «Автовокзал» в части аренды помещений № 7,8,910, площадью 39,8 кв. м., не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1.1. договора аренды № 29/06 аренды нежилых помещений (для размеще­ния автостанции) от 29.06.2007 года его предметом выступают нежилые помещения №№ 7,8,9,10  общей площадью 39,8 кв. м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Гражданская, д. 2, а так­же крытый зал ожидания, общей площадью 30 кв. м., прилегающая территория, общей площадью 45 кв. м., всего 114,8 кв. м. (т. 1, л. д. 29).

Предметом договора № 30 от 01.08.2006 года выступали только нежилые помещения  №№ 7, 8. 9, 10, общей площадью 39.8 кв. м. в здании крытого остановочного павильона-автокассы и магазина по адресу: г. Ставрополь, ул.  Гражданская, 2.

В силу требований ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором арен­ды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не ука­зан, в разумный срок до окончания действия договора.

Таким образом, для реализации преимущественного права необходимо одновременное нали­чие следующих условий,  надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору, на­личие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в ра­зумный срок до окончания действия договора аренды, согласие арендатора на заключение договора  аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор арен­ды е другим арендатором (наличие равных условий аренды имущества).

Из материалов дела следует, что ОАО «Автовокзал» своевременно уведомило ООО «Родник» о намерении заключить договор аренды на новый срок, что подтверждается имеющейся в деле пе­репиской сторон. Кроме того, ОАО «Автовокзал» надлежащим образом исполняло условия догово­ра от 01.08.2006 года.

В тоже время, отсутствуют равные условия аренды имущества. Так, третье-лицо, помимо не­жилых помещений № 7,8,9,10, принимает в аренду также крытый зал ожидания, что исключает то­ждественность условий аренды, предложенных третьим лицом и истцом по встречному иску.

Разногласий относительно предмета договора аренды № 29/06 между ООО «Родник» и треть­им лицом не возникло, что подтверждается планом арендованного имущества (т. I, л. д. 92).

Неопределенность относительно правового статуса территории парковки на возможность удовлетворения встречного иска не влияет (ст. 180 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам находит, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера, правильно применены нормы материального права, верно дана  оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности и исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.

В части взыскания судебных расходов по уплате государственной пошлины суд первой инстанции правильно, в силу требований ст. 110 АПК РФ распределил государственную  пошлину по имущественным требова­ниям первоначального иска в размере 4 485,46 руб. между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. На истца относена государственная по­шлина в размере 3617 руб. 17 коп. На ответчика относена государственная пошлина в размере 868 рублей 29 копеек. При подаче искового заявления истец оплатил государственную пошлину в сумме 4 058 рублей. С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государ­ственной пошлины в сумме 440 рублей 83 копейки. Государственная пошлина в размере 427 руб­лей 46 копеек подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ. Также с от­ветчика подлежит взысканию в бюджет РФ государственная пошлина в сумме 4 000 рублей по требованиям о признании договора незаключенным и обязании освободить помещения.

 Руководствуясь  ст.ст.269-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.07г. по делу № А63- 10167/07-С1-35  оставить без изменения, апелляционную жалобу  ОАО «Автовокзал» без удовлетворения.

 Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                   Ю.Б. Луговая 

Судьи                                                                                  Е.В. Жуков      

                                                                                      З.М. Сулейманов