Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2008 по делу n А63-10730/07-С1-35. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

357600, Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, факс: [phone], e-mail: [email protected]

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

арбитражного суда апелляционной инстанции

22 февраля  2008 г.                                                                           г. Ессентуки

Дело № А63-10730/07-С1-35

Ап. пр-во № 16АП-201/08(1)

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля  2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 февраля  2008 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Луговой Ю.Б., 

судей: Жукова Е.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Жуковым Е.В.,

рассмотрев апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Федориной И.Ю. г. Лермонтов на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2007 г. по делу № А63-10730/07-С1-35 по иску индивидуального предпринимателя Игумнова М.Г. г. Лермонтов к индивидуальному предпринимателю Федориной И.Ю. г. Лермонтов о признании договора купли-продажи незаключенным,

при участии: 

от  истца:  представитель Стофорандов С.Я., по доверенности № б/н от 04.09.2007 г.

от ответчика: не явились, уведомлены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный  предприниматель Игумнов М.Г. обратился в арбитражный суд Ставропольского края  с исковым заявлением к ответчику - индивидуальному предпринимателю Федориной И.Ю. о признании договора купли-продажи № 1 от 27.05.2005 года незаключенным.

В ходе судебного разбирательства ответчик заявил встречный иск о признании договора купли продажи торгового павильона, площадью 16.2 кв.м. расположенного на земельном участке размером 34.0 кв.м. по адресу г. Лермонтов, ул. Волкова 9 Г от 27.05.2005 г. заключенным.  

Решением  арбитражного суда  Ставропольского края   от 24.12.2007 г.   первоначальный иск удовлетворен - признан  незаключенным  договор  купли-продажи  № 1 от 27.05.2005   года  между  индивидуальным предпринимателем Игумновым М. Г. и индивидуальным предпринимателем Федориной И. К.   Встречное исковое заявление оставлено  без удовлетворения. Взыскано с индивидуального предпринимателя Федориной И. Ю. в пользу   индивидуального предпринимателя   Игумнова   Максима   Геннадьевича,  расходы по  уплате  государственной пошлины в размере 2 000 руб. 00 коп.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции,    индивидуальный предприниматель Федорина И. Ю. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение  суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении встречных требований и отказе в удовлетворении первоначального иска, обосновав свою позицию тем, что  решение принято нарушением норм процессуального права, неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Сторонами было достигнуто согласие по всем существенным условиям договора и договор является заключенным и исполненным покупателем (ответчиком).

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

  В соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их  отсутствие.

Представитель истца  в судебном заседании доводы жалобы не признал, поддержал раннее предоставленный отзыв, согласно которому считает решение суда первой инстанции  законным и обоснованным, вынесенным с соблюдением норм материального  и процессуального права. Арбитражным  судом сделан правильный вывод о несогласованности предмета спорного договора, судом первой инстанции  были соблюдены все требования ст. 158 АПК РФ. Просит  решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2007 г. по делу № А63-10730/07-С1-35 проверена в апелляционном порядке в соответствии главой 34 АПК РФ.

Заслушав сторону, исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы и поступившего отзыва, апелляционный  суд считает, что решение  суда первой инстанции не законно и не обоснованно, и подлежит отмене  по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.05.2005 г. между предпринимателем Давыдовым М.М. (далее - Игумнов М.Г. - свидетельство о перемене имени серии 1-ДН №507827 от 10.05.2007 года) и предпринимателем Федориной И.Ю. был подписан договор купли-продажи № 1 торгового павильона по адресу: ул. Волкова, 9 «г», и земельного участка для торговой деятельности.

В соответствии с пунктом 1.1 договора купли-продажи №1 от 27.05.2005 года истец (продавец) обязался передать в собственность ответчику (покупателю) торговый павильон по адресу: Волкова, 9 «г», свидетельство о государственной регистрации № 2601/321/2000360 от 10.05.2005 года; земельный участок для торговой деятельности, свидетельство о государственной регистрации № 26320302060002 от 14.02.2002 года. В названном пункте договора установлена обязанность покупателя принять указанные объекты и уплатить сумму 500 000 рублей. В пункте 1.2. договора стороны установили, что цена включает в себя стоимость самого товара, оформление необходимой документации и иные аналогичные затраты. Согласно п. 1.3. договора оплата производится в течение срока действия договора отдельными платежными выплатами: единовременно 50 000 рублей, оставшуюся сумму ежемесячными выплатами.

В п. 1.4. договора указан перечень оборудования, подлежащего передаче.

Согласно разделу 3 договора продавец обязуется предоставить все необходимые документы для оформления сделки купли-продажи при оплате покупателем 50% стоимости объекта. Сделка заключена сторонами с общего согласия и расторжению не подлежит.

В соответствии с п. 3.1. договора он вступает в силу со дня его подписания сторонами.

В материалы дела представлены расписки от 27.05.2005 года, 27.06.2005 года, 13.07.2005 года, 28.07.2005 года, 02.09.2005 года, 13.01.2006 года, а также несколько расписок без указания даты о получении истцом от ответчика денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи торгового павильона в г. Лермонтов, ул. Волкова, 9 «г» (т. 1, л. д. 29-38).

 Удовлетворяя заявленные требования суд первой инстанции руководствовался следующим:

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, если договор об отчуждении недвижимости, требующий регистрации, облечен в надлежащую форму единого письменного документа, то становится обязательным для сторон и дает им право на соответствующие требования. При этом фактическая передача недвижимого имущества в порядке исполнения не влечет возникновения права собственности у приобретателя. Для этого требуется государственная регистрами перехода права собственности. До этого момента собственником имущества остается продавец.

 В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 указано, что при  разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной  регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется и продавцом.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой   в   подлежащих  случаях  форме,  достигнуто   соглашение   по   всем   существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон  должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает.

Специальные требования к договору продажи недвижимости установлены статьей Гражданского кодекса Российской Федерации, которые предусматривают указание в нем данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимое соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче  считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Кроме того, ФЗ  № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним» конкретизирует перечень  индивидуализирующих признаков объекта недвижимости. Так, в статье 18 закона сказано, что  документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение  (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную  регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

В соответствии со ст. 12 Закона разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре кадастровым номером объекта недвижимого имущества.

Согласно  ст. 1 закона кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации  и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Суд первой инстанции необоснованно посчитал, что анализ положений договора купли-продажи от 27.05.2005 года, подписанного сторонами, в совокупности с технической документацией спорной недвижимости и свидетельством о государственной регистрации права, позволяет сделать вывод о том, что стороны не согласовали условие о его предмете. Так, договор не содержит сведений о площади отчуждаемого объекта недвижимости (торгового павильона), его точном адресе, а также о кадастровом номере объекта недвижимости (п. 1.1. договора). При таких обстоятельствах, договор купли-продажи № 1 от 27.05.2005 года, подписанный сторонами, нельзя признать заключенным (ст. 554 ГК РФ).

 Статья 554 ГК РФ устанавливает специальные требования о необходимости определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в связи с чем, указание в договоре купли-продажи недвижимого имущества только сведений о реквизитах свидетельств о государственной регистрации недопустимо. Более того, суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу, что в рассматриваемом договоре приведены не верные сведения о номерах свидетельств о государственной регистрации прав. В связи с изложенным суд первой инстанции отклонил доводы представителя ответчика о достижении сторонами соглашения о предмете сделки.

Не может служить основанием для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований также фактическое исполнение сделки сторонами, поскольку в силу требований ст. 554 ГК РФ  при отсутствии в договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определенно недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, соответствующий договор  не считается заключенным, вне зависимости от его фактического исполнения.

Суд  первой инстанции отклонил доводы  истца об  отсутствии согласованного  сторонами письменной форме условия о цене недвижимости, поскольку в этом случае можно  руководствоваться положениями п. 2 ст. 555 ГК РФ. Договор купли-продажи содержит указание на общую стоимость имущества.

  Из  содержания п. 1.4. договора суд первой инстанции неверно установил, что невозможно определить, какое конкретно движимое имущество, и в каком количестве подлежало передаче покупателю. В силу требований ст.ст. 432, 455 ГК РФ указанные обстоятельства влекут незаключенность рассматриваем: договора, в части продажи движимого имущества. Кроме того, судом  первой инстанции необоснованно принято суждение, что в договоре стороны не достигли соглашения о продаже движимого имущества, что следует из сопоставления п. п. 1.1., 1.2. и п.  1.4. рассматриваемого договора.

Встречное исковое заявление суд первой инстанции необоснованно оставил без удовлетворения по следующим основаниям. Из содержания договора купли-продажи от 27.05.2005 года следует, что стороны согласовали условие о его предмете. При таких обстоятельствах договор купли-продажи           № 27.05.05 года, подписанный сторонами, является незаключенным (ст. ст. 432, 554 ГК РФ),  и исключает возможность удовлетворения вытекающих из него требований о признании сделки (договора) заключенной.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы суда первой инстанции незаконны и необоснованны по следующим основаниям:

 Статьями 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе его расположение на соответствующем земельном участке.

При выяснении обстоятельств спора суд первой инстанции оценил условия договора, позволяющие определенно установить место расположения недвижимого имущества, и сделал не правильный вывод об отсутствии оснований для признания договора незаключенным.

Так, в договоре содержатся достаточные сведения о продаваемом объекте недвижимости, его  местоположении и адресе, что позволяет определенно произвести его идентификацию.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 10.05.2000 года № 26-01/32-1/2000-360 истцу на праве собственности принадлежит торговый павильон,