Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2011 по делу n А25-824/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

услуг) хозяйствующих субъектов Карачаево-Черкесской Республики в условиях единого экономического пространства Российской Федерации по сравнению с хозяйствующими субъектами близлежащих регионов: Ставропольского и Краснодарского краев.

На основании решения от 04.06.2010 УФАС по КЧР выдало оспариваемое предписание №26 от 04.06.2010, которым обязало заявителя и Управление прекратить нарушение  части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции и в этих целях:

-   заявителю в срок до 07.07.2010 отменить постановление № 492 от 23.12.09 в отношении указанных в решении Службы от 04.06.2010 г. хозяйствующих субъектов, осуществивших рыночную оценку земельных участков с привлечением независимых оценщиков, по всем случаям многократного превышения кадастровой стоимости над рыночной стоимостью оцениваемых земельных участков;

-   Управлению в срок до 15.07.2010:

- отменить результаты кадастровой оценки земельных участков в отношении указанных в решении Службы от 04.06.2010 г. хозяйствующих субъектов, осуществивших рыночную оценку земельных участков с привлечением независимых оценщиков, определивших для этих объектов  рыночную стоимость в значительно меньших размерах, чем кадастровая стоимость, рассчитанная ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» в лице Северо-Кавказского филиала;

- установить кадастровую стоимость земельных участков для хозяйствующих субъектов, осуществивших рыночную оценку земельных участков, с учетом оценки, выполненной независимыми оценщиками.

УФАС по КЧР обязало заявителя и Управление об исполнении выданного предписания сообщить в срок до 20.07.2010.

Не согласившись с решением и предписанием УФАС по КЧР, Правительство КЧР оспорило их в Арбитражном суде Карачаево-Черкесской Республики.

Удовлетворяя требования Правительства КЧР суд первой инстанции правильно руководствовался следующим.

На основании частей  1 и 5 статьи  65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В связи с тем, что использование земли в российской Федерации является платным (части 1, 5 статьи 65 ЗК РФ), для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В статье 66 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент проведения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков и вынесения заявителем постановления № 492 от 23.12.09) прямо предусмотрено, что рыночная цена земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, а для установления кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земель. Таким образом, изначально законодателем предусмотрено методологически различное  определение этих показателей.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Надо отметить, что Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ) содержит только определение понятия рыночной стоимости, под которой понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона № 135-ФЗ).

При этом,  в силу положений статьи 7  Закона №135-ФЗ, рыночная стоимость объекта оценки устанавливается только в том случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта оценки.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 8 апреля 2000 года утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (далее - «Правила…»), согласно которым,  организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами (пункт 1 «Правил…»).

В свою очередь, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10 «Правил…»).

«Правилами …», определена периодичность проведения кадастровых работ,  цель ее проведения, а также закреплено, что государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Кроме того, приказом Минэкономразвития России № 39 от 15.02.07 были разработаны и утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее – «Методические указания…»), которыми регламентирован порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе видов разрешенного использования.

 Для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется состав факторов стоимости на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации. В состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов (пункт 2.2.2. «Методических указаний …»).

Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов может осуществляться из следующих источников: государственный земельный кадастр; государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства; фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

В тех случаях, когда факторами стоимости являются характеристики земельных участков, не содержащиеся в источниках, перечисленных выше, может быть использована достоверная информация, содержащаяся в иных источниках.

Приказом Роснедвижимости № П/0152 от 29.06.07 в качестве практического пособия по реализации «Методических указаний …» были утверждены «Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (далее - «Технические рекомендации …»).

В «Технических рекомендациях …» приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, даны разъяснения по всем этапам работ и методическим подходам, а также указаны основные требования к оформлению отчетных материалов. Пунктом 1.1. «Технических рекомендаций …» установлено, что данные рекомендации сопровождаются специальным программным обеспечением «Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов» (далее - СПО).

При этом «Методические указания …», «Технические рекомендации …», СПО и руководство пользователя СПО составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Из материалов дела, а также представленных в электронном виде на Б\ТЭ-К материалов к отчету Северо-Кавказского филиала ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» и пояснений представителей Управления, данных в судебном заседании суда первой инстанции, последним установлено, что при определении кадастровой стоимости земельных участков использовалось СПО, разработанное по заказу Росреестра и предоставленное исполнителю работ Управлением.

В соответствии с пунктом 1.2.9. «Методических указаний …» к одному из видов разрешенного использования относятся земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.  

Судом первой инстанции установлено, что земельные участки организаций, обратившихся с жалобами в УФАС по КЧР, относятся к указанному виду разрешенного использования.

В соответствии с п. 3.3. «Технических рекомендаций …» кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 Методических указаний, может определяться путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости, в случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, невозможности осуществления сбора дополнительной рыночной информации и (или) проведения группировки земельных участков.

Согласно п.3.8. «Технических рекомендаций …» расчет средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных, участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1-1.2.15 «Методических указаний …», осуществляется на основании определенных значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков соответствующих видов разрешенного использования, результаты расчета средних значений представлены по форме таблицы 1 приложения 17.

Как установлено судом первой инстанции, для построения математической модели расчета кадастровой стоимости использовалась информация за 2007 и 2008 годы. Северо-Кавказским филиалом ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» проводилась обработка собранной рыночной информации - вносились корректировки в цену предложения  -  продажи:  корректировка на торг,   которой  цена предложения  - продажи переводится в цену сделки - продажи; корректировка на дату предложения, которой цена объекта аналога приводится к дате оценки 01.01.2008. В отчете Северо-Кавказским филиалом ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» изложен порядок сбора информации о рыночных ценах и величине арендной платы за объекты недвижимости. Весь алгоритм расчета рыночной стоимости земельных участков собранных в ходе сбора рыночной информации был представлен в Приложениях к отчету в таблицах №№ 7, 7А, 7Б. При расчете кадастровой стоимости земельных участков всех групп видов разрешенного использования земель использовались факторы отражающие коммунальную Инфраструктуру (электро-, тепло-, газо-, водоснабжение и канализация). В СПО значения факторов стоимости для оцениваемых земельных участков были рассчитаны с использованием графических материалов. Вся собранная исходная информация по значениям факторов стоимости представлена в приложениях к отчету. Судом установлено, что все расчеты производились с использованием СПО.

Из обжалуемого решения суда следует, что при рассмотрении дела, судом первой инстанции применены положения части 3 статьи  69 АПК РФ, в силу которых, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Так решением Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики от 05.08.2010 по делу № 3-11/2010, оставленным без изменения определением Верховного суда Российской Федерации от 27.10.2010, установлено, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Карачаево-Черкесской Республики проведена и постановление № 492 от 23.12.2009 принято с соблюдением требований действующего федерального законодательства, в установленном им порядке и в пределах компетенции уполномоченных на то органов государственной власти.

Доводы о том, что при проведении работ по кадастровой оценке земель не были соблюдены требования «Методических указаний …» и «Технических рекомендаций …» в части сбора достоверной и достаточной информации о земельных участках, были проверены судом и признаны необоснованными.

С учетом изложенного, судом первой инстанции сделан вывод о том, что доводы УФАС по КЧР об отсутствии в ходе кадастровой оценки дифференцированного подхода к местоположению земель и недостаточности исходной информации о стоимости земельных участков в г. Черкесске аналогичны обстоятельствам, исследованным судом общей юрисдикции при оценке законности постановления заявителя № 492 от 23.12.2009.

Указанные обстоятельства при рассмотрении настоящего дела приняты судом в качестве не требующих дополнительного доказывания в порядке части 3 статьи 69 АПК РФ.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что контроль за ходом проведения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в Карачаево-Черкесской Республике в силу требований действующего законодательства осуществлялся компетентным органом государственной власти - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Представленный Северо-Кавказским филиалом ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» отчет по результатам выполненных работ был предметом проверки Росреестра по всем показателям, в том числе и по критериям полноты и достоверности рыночной информации о стоимости земельных участков и состава факторов, влияющих на кадастровую оценку.

Нарушений   порядка,         установленного        «Методическими      указаниями …», «Правилами…», «Техническими рекомендациями …» при проведении работ по кадастровой оценке Росреестром установлено не было.

Судом принято во внимание, что отчет Северо­Кавказского филиала ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» Росреестром дважды отправлялся на доработку в Управление Роснедвижимости по Карачаево-Черкесской Республике и был согласован в окончательном варианте после устранения исполнителем работ имеющихся в нем несоответствий.

Таким образом, федеральный орган исполнительной власти, компетентный в осуществлении государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», не установил нарушений при кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Карачаево-Черкесской Республики.

Принятый Росреестром акт № 3 проверки отчета об определении кадастровой стоимости   земельных   участков,   которым   установлено   соответствие   отчета   исполнителя работ «Методическим указаниям …», не был в установленном порядке обжалован и не отменен.

Таким образом, как видно из материалов дела, выводов суда первой инстанции, утверждение постановлением № 492 от 23.12.2009 результатов государственной кадастровой оценки земель произведено с соблюдением процедуры, установленной федеральными правовыми