Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2011 по делу n А63-8810/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                              Дело № А63-8810/2010

13 мая  2011 года                                                                                    Вх.16АП-823/11 (1)

11 мая 2011   года объявлена резолютивная часть постановления.

13 мая  2011  года постановление изготовлено в полном объеме. 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Фриева А.Л.,

судей: Баканова А.П., Джамбулатова С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Подгурской А.В., 

рассмотрев апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска (ИНН 2632005649) на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2011  по делу № А63-8810/2010 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Князь» (ИНН 2632084070, ОГРН 1072632000957), с участием заинтересованного лица - Управления имущественных отношений администрации города Пятигорск, с участием третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью «Князь» (ИНН 2627018628, ОГРН 1022603425701) и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о   признании недействительным отказа Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска от 24.08.2010 № 7261 в реализации преимущественного права ООО «Князь» на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, (судья Сиротин И.В.),

с участием  представителей сторон:

от ООО «Князь»: Кандиев А.В. – по доверенности,

от ООО «Князь»: не явился, извещено 06.04.11,

от Управления имущественных отношений: не явился, извещено 06.04.11,

от Управления службы регистрации: не явился, извещено 06.04.11,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Князь» (ИНН 2627018628, ОГРН 1022603425701), г. Пятигорск (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению имущественных отношений администрации г. Пятигорска», г. Пятигорск (далее – управление) о признании  недействительным отказа управления от 24.08.2010г. № 7261 в реализации  преимущественного права общества на приобретение в собственность арендуемого по  договору аренды от 01.03.2004 г. № 107У04 недвижимого имущества муниципальной собственности г.Пятигорска – Литер «П/Б» -нежилые помещения № 1, 2, 6 подвал площадью 182,0 кв.м.; Литеры «Б, А, А1» -нежилые помещения № 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 27, 30,32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 1-й этаж площадью 504,2 кв.м., кадастровый номер 26:33:150108:10:5966/186:1000/Б, А, А1, общей площадью 686,2 кв.м., расположенное по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, улица Университетская, дом 32-б (далее – спорный объект), и обязании управления:

-обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого обществом по договору аренды от 01.03.2004г. № 107У04 спорного объекта в срок не позднее, предусмотренного пунктом 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон №159-ФЗ);

-принять решение об условиях приватизации арендуемого обществом по договору аренды от 01.03.2004г. № 107У04 спорного объекта в срок не позднее, предусмотренного пунктом 2 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2010г. № 159-ФЗ;

-направить обществу проект договора купли-продажи арендуемого обществом по договору аренды от 01.03.2004г. № 107У04 спорного объекта в срок не позднее, предусмотренного пунктом 3 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2010г. № 159ФЗ.

Определением суда от 13» октября 2010 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – Управление Росреестра по Ставропольскому краю) и  общество с ограниченной ответственностью «Князь» (ИНН 2627018628, ОГРН 1022603425701) г.Железноводск (далее – первоначальный арендатор).

Заявление мотивировано тем, что общество является арендатором спорного объекта на основании договора аренды от 01.03.2004г. № 107У04, заключенного с управлением, и договора переуступки прав от 04.03.2005г., заключенного с согласия управления с первоначальным арендатором, а также является субъектом малого предпринимательства, что не противоречит требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, и имеет право на приобретение арендуемого имущества – спорного объекта в порядке, предусмотренном данным законом, так как в период непрерывного владения и пользования арендуемым имуществом, указанный в статье 3 данного закона, подлежит включению также срок владения и пользования недвижимым имуществом первоначальным арендатором, который является предшествующим правообладателем по отношению к заявителю. Также заявитель считает, что имеет право на приватизацию и помещения подвала - Литер «П/Б» -нежилые помещения № 1, 2, 6, площадью 182,0 кв.м. (далее –подвал), так как данный подвал является принадлежностью главной вещи – помещений 1 этажа пристройки к зданию (литеры Б, А, А1 -нежилые помещения № 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 27, 30,32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 1-й этаж площадью 504,2 кв.м., кадастровый номер 26:33:150108:10:5966/186:1000/Б, А, А1).

Однако, Управление письмом от 24.08.2010г. № 7261 отказало обществу в реализации его преимущественного права, что послужило основанием для обращения общества в суд. Заявитель считает, что отказ управления в реализации преимущественного права общества на приобретение в собственность спорного объекта противоречит Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2011 требования заявителя удовлетворены полностью.

Не согласившись с данным решением суда, Управление подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить указанное решение суда и отказать заявителю в его требованиях. Управление указало, что подвал не может быть приватизирован обществом, а также оно не владеет арендуемым имуществом более 2 лет, как того требует Федеральный закон №159-ФЗ.

В судебном заседании апелляционного суда явился только представитель общества, который просил оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Другие представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, в апелляционный суд не явились.

Рассмотрев апелляционную жалобу и материалы дела, выслушав доводы представителя общества, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления решения суда без изменения, а апелляционной жалобы – без удовлетворения следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01 марта 2004г. между управлением (арендодатель) и первоначальным арендатором (арендатор) был заключен договор аренды № 107У04 (далее – договор аренды № 107У04), согласно условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение встроенное – пристр. к жил. дому лит. Б пом. №1, 1а, 1б, 1в, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; лит. А пом. №29,30, 31, 32, 33; лит А пом. №27, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 25, общей площадью 495,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Пятигорск, ул. Университетская, 32 б.

Согласно пункту 4 договора аренды № 107У04 арендные отношения между сторонами по данному договору устанавливаются с 01 января 2004г. по 31 декабря 2052г.

Согласно акту приема-передачи от 01 января 2004 г. к договору аренды 107У04 от 01 марта 2004 г. управление (арендатор) передал, а первоначальный арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение встр.-пристр. к жил. дому лит Б, пом. №1, 1а, 1б, 1в, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, лит А, пом. №29, 30, 31, 32, 33; лит А, пом. №27,15,16,17,18,19,20,21,22,23,25, общей площадью 495,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Пятигорск, ул. Университетская, 32Б. Техническое состояние передаваемого помещения: требуется ремонт.

Кроме того, по данному акту в аренду первоначальному арендатору был также передан и подвал под данным помещением, что подтверждается актами обследования нежилого помещения от 24 марта 2006 года, от 4 августа 2006 года, оплатой первоначальным арендатором арендных платежей за подвал, а также соглашением к договору аренды № 107У04 между управлением и первоначальным арендатором № 867, соглашением к договору аренды № 107У04, вступившим в силу с 1 января 2005 года, соглашением №5 к договору аренды № 107У04, вступившим в силу с 1 января 2006 года, и расчетами к ним.

Согласно соглашению № 867, соглашению к договору аренды № 107У04, вступившим в силу с 1 января 2005 года, и соглашению №5, вступившим в силу с 1 января 2006 года, и расчетам к ним, стороны договорились, что первоначальный арендатор оплачивает арендную плату и за подвал.

04 марта 2008 года между первоначальным арендатором (сторона 1) и обществом (сторона 2) с согласия управления (письмо № 1752 от 04.03.08) был заключен договор №10 уступки прав к договору №107У04 на аренду недвижимого имущества (далее – договор уступки № 10), согласно которому стороны договорились о переводе уступки прав по договору №107У04 на аренду недвижимого имущества, заключенному между стороной 1 и управлением, согласно уведомления №1752 от 04.03.2008 г.

Согласно пункту 1.2 договора уступки № 10 права и обязанности стороны 1 по договору аренды передаются стороне 2 в том объеме и на тех условиях, которые существуют  на момент подписания договора. Срок, на который передаются права, установлен договором аренды до 31 декабря 2052 года, и остается таким же по данному договору.

27.05.08 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) было подписано дополнительное соглашение к договору аренды №107У04 от 01 марта 2004 г. (далее – соглашение), согласно которому арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату имущество муниципальной собственности Литер «П\Б» - нежилые помещения № 1,2,6, подвал, площадью 182,0 кв.м.; Литеры «Б,А,А1», - нежилые помещения № 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 27, 30, 32, 33, 34, 35, 36, 36, 37, 38, 39, 1-й этаж площадью 504,2 кв.м., кадастровый номер 26:33:150108:10:5966/186:1000/Б,А,А1, общей площадью 686,2 кв.м., расположенное по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, улица Университетская, дом №32-б, для использования в целях: 1) Офис-87,0 кв.м.; 2) Производство Т.Н.П.-182,0 кв.м.; 3) Магазин-186,8 кв.м.; 4) Фитнес центр-148,5 кв.м.; 5) Подсобные – 81,9 кв.м.

Как установлено судом первой инстанции, при заключении дополнительного соглашения от 27.05.2008г. стороны договора аренды не составляли акт их приема-передачи, поскольку документально подтвердили уже сложившиеся арендные отношения по их использованию, в том числе включив подвальные помещения в состав арендуемых площадей.

Договор аренды № 107У04, договор уступки № 10 и соглашение были зарегистрированы в регистрационной службе в установленном порядке.

Как видно из письма ГУП СК «Крайтехинвентаризация» № 1019 от 03.12.10 нежилое помещение встроенное – пристр. к жил. дому лит. Б пом. №1, 1а, 1б, 1в, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; лит. А пом. №29,30, 31, 32, 33; лит А пом. №27, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 25, общей площадью 495,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Пятигорск, ул. Университетская, 32 б, указанное в договоре аренды № 107У04,   и нежилое помещение, Литеры «Б,А,А1» , № 1,2,3,4,4а, 5, 6, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 27, 30, 32, 33, 34, 35, 36, 36, 37, 38, 39, 1-й этаж площадью 504,2 кв.м., кадастровый номер 26:33:150108:10:5966/186:1000/Б,А,А1, расположенное по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, улица Университетская, дом №32-б, указанное в соглашении, являются одним и тем же помещением.

23 августа 2010 г. общество обратилась в управление с заявлением №38 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – спорного объекта в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ.

Письмом №7261 от 24.08.2010г. управление сообщило обществу, что ему отказано в преимущественном праве приобретения арендуемого имущества по причине несоответствия условиям, установленным пунктом 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ, которым предусмотрено, что для реализации права преимущественного выкупа арендуемое имущество должно находится во временном владении и (или) временном пользовании заявителя непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии договорами аренды такого имущества.

Удовлетворяя заявление ООО «Князь», суд первой инстанции правомерно исходил из следующего. Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.08 № 159-ФЗ преимуществом приобретения арендуемого имущества пользуются субъекты малого предпринимательства при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, -на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»