Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011 по делу n А31-10/2004. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки

Дело №

А63-2928/2010

16АП-3436/2010 (2)

21

апреля

2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена

18 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено

21 апреля 2011 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный  суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Баканова А.П., Сулейманова З.М.

при ведении протокола с/з

секретарем Эсангальдеевой Х.А.

С участием в заседании представителей:

от Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска:

Парамонов Е.В. – представитель по доверенности (копия в деле);

от ЗАО «Рокада и К»:

Бражникова Ю.В. – представитель по доверенности (копия в деле);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Рокада и К»

на

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.12.2010 (под председательством судьи Карпеля В.Л.) по делу № А63-2928/2010

по

иску Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска

к

ЗАО «Рокада и К»

о

взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (далее – управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к закрытому акционерному обществу «Рокада и К» (ИНН: 2632078742, ОГРН: 1052603613600) (далее – общество, ответчик) о взыскании 176 470, 01 рублей, в том числе 170 406, 58 рублей задолженности по арендной плате и  6 063,43 рубля пени за просрочку исполнения обязательств за период с 01.04.2009 по 31.12.2009. Также истец просит расторгнуть договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 12.02.2004 № 2412, обязать ответчика вернуть земельный участок, имеющий кадастровый номер 26:31:01 03 15:0060, площадью 3 000 кв.м., расположенный по адресу: г. Железноводск, ул. Калинина, 6 в распоряжение управления и устранить допущенное ответчиком земельное правонарушение путем приведения земельного участка в надлежащее состояние.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.07.2010 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

ЗАО «Рокада и К» обратилось в арбитражный суд с заявлением о пересмотре решения суда от 16.07.2010 по вновь открывшимся обстоятельствам.

Решением суда от 10.11.2010 заявление общества удовлетворено, решение суда от 16.07.2010 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.12.2010 с общества в пользу управления взыскан основной долг по арендной плате в размере 65 294 рублей; расторгнут договор аренды земельного участка от 12.02.2004 № 2412. Суд обязал общество передать ответчику по акту приема-передачи земельный участок, приведя его в состояние пригодное для использования.

Суд исходил из доказанности наличия и размера задолженности. Вместе с тем, суд пришел к выводу, что  требование о взыскании арендных платежей за период с 01.04.2009 по 15.09.2009 могут бить предъявлены только в рамках дела о несостоятельности банкротстве, поскольку срок исполнения ответчиком обязательств по внесению платежей наступил до введения в отношении ответчика процедуры наблюдения. Установив, что при повторном рассмотрении дела расчета пени на текущую задолженность суду не представлено, требования о ее взыскании истцом не заявлено, суд пришел к выводу, что требования о взыскании арендных платежей за период с 01.04.2009 по 15.09.2009 и неустойки в сумме 6 063, 43 рублей за нарушение исполнения обязательств подлежат оставлению без рассмотрения. Арендные платежи с 15.09.2009 по 31.12.2009 в сумме 65 294 рублей являются текущими, а потому подлежат рассмотрению вне рамок дела о несостоятельности (банкротстве). Суд пришел к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора. Досудебный порядок урегулирования с ответчиком спора о досрочном расторжении договора управлением соблюден.

Не согласившись с таким решением, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда от 27.12.2010 в части расторжения договора арены земельного участка отменить. Заявитель указывает на отсутствие правовых оснований для расторжения спорного договора, полагая, что в данном случае  право аренды в соответствии с договором от 12.02.2004 является конкурсной массой ЗАО «Рокада и К», а потому подлежит оценке и реализации с соблюдением требований, установленных Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Заявитель не согласен с выводом суда о том, что требование в части расторжения договора подлежит рассмотрению вне рамок дела о несостоятельности (банкротстве).

В отзыве на апелляционную жалобу управление указывает на отсутствие оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Полагает, что суд первой инстанции правильно установил все юридически значимые обстоятельства по делу, применил нормы права, подлежащие применению.

В судебном заседании представители сторон озвучили позиции, аналогичные доводам, изложенным в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

В отсутствие возражений, правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, выслушав в судебном заседании представителей сторон, проверив законность принятого решения в обжалуемой части и правильность применения норм материального и процессуального права, изучив и оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Совета города Железноводска Ставропольского края от 28.11.2003 № 467 ООО «Рокада и К» на условиях долгосрочной аренды сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 3 000 кв.м., с кадастровым номером 26:31:01 03 15:0060, расположенный по адресу: г. Железноводск, ул. Калинина, 6 для строительства административного здания (том 1, л.д. 12).

На основании указанного решения управление (арендодатель) и общество арендатор заключили договор аренды от 12.02.2004 № 2412. Срок действия договора установлен с 28.11.2003 по 27.11.2052 (том1, л.д. 7).

Договор зарегистрирован 12.02.2004 за номером 2412 в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Железноводска и прошел согласование в министерстве имущественных отношений Ставропольского края.

Государственная регистрация договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоялась 26.05.2004, № регистрации 26- 01/31-10/2004-2.

Согласно пункту 5.2 договора арендатор обязан: своевременно вносить арендную плату содержать прилегающую территорию в надлежащем санитарном состоянии, использовать земельный участок в соответствии с целью его предоставления «Разрешенным использованием», не допускать действий приводящих к ухудшению качества характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнению прилегающей территории и т.д.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в установленном законом порядке, в том числе в случае:

- невнесения платежей по договору более чем за 2 квартала и неуплаты задолженности по арендной плате в течении следующего квартала через 30 дней после уведомления об этом арендатора;

- использования земельного участка не по целевому назначению.

Ответчик с 01.04.2009 года не уплачивал арендную плату за пользование земельным участком, в результате чего по состоянию на 31.12.2009 образовалась задолженность в размере 170 406,58 рублей. На сумму долга начислена пеня в размере 6 063,43 рубля.

Земельный участок более 5 лет используется ответчиком не по целевому назначению; к строительству административного здания общество не приступило.

Данное обстоятельство подтверждается актами осмотра земельного участка от 25.03.2009 и от 04.09.2009 (том 1, л.д. 18,19), согласно которым арендованный участок покрыт многолетними зелеными насаждениями, завален сушняком, камнями и многолетним бытовым мусором, отсутствуют признаки строительства зданий и сооружений, мероприятий по подведению коммуникаций для начала каких-либо строительных работ.

Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды земельного участка и оставление без внимания претензий управления о необходимости погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.09.2009 по делу № А63-12488/2009 в отношении ЗАО «Рокада и К» возбуждено дело о его несостоятельности (банкротстве); решением арбитражного суда от 03.02.2010 по делу № А63-12488/2009 общество признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

К установленным по делу обстоятельствам суд правильно применил нормы материального права и обоснованно удовлетворил исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка, по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, определенными статьей 8 Кодекса.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Пунктом 5.2 договора на арендатора возложена обязанность своевременно вносить арендную плату содержать прилегающую территорию в надлежащем санитарном состоянии, использовать земельный участок в соответствии с целью его предоставления «Разрешенным использованием». Договором аренды предусмотрена возможность его досрочного расторжения в случае использования земельного участка не по целевому назначению; невнесения платежей по договору более чем за 2 квартала и неуплаты задолженности по арендной плате в течении следующего квартала через 30 дней после уведомления об этом арендатора (пункт 4.1 договора).

В качестве доказательства нецелевого использования земельного участка истец представил акты осмотра земельного участка, согласно которым на спорном земельном отсутствует объект капитального строительства; строительные работы не ведутся; земельный участок находится в заброшенном состоянии.

В свою очередь ответчик не предоставил в дело доказательства использования земельного участка по целевому назначению. Кроме того, фактическая возможность продолжения освоения земельного участка ввиду признания общества несостоятельным (банкротом) у ответчика отсутствует.

Несоблюдение ответчиком условий договора в части внесения арендных платежей за пользование земельным участком также нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства и по существу не оспаривается ответчиком. 

Между тем, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22 (пункт 9), 42 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора использовать переданное в аренду имущество по целевому назначению и на прекращение арендных отношений в случае неисполнения арендатором своих обязанностей.

Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, что подтверждается претензиями от 10.04.2009 № 524 и от 17.11.2009 № 1903 в которых обществу предложено оплатить образовавшуюся задолженность и подписать в добровольном порядке соглашение о расторжении договора аренды.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Указанная обязанность общества также установлена пунктом 5.2 договора от 12.02.2004 № 2412.

Учитывая изложенное, суд правомерно удовлетворил исковые требования в данной части. Оснований для иных выводов у апелляционного суда не имеется.

Доводы жалобы проверены