Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2011 по делу n А63-6944/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                             Дело №А63-6944/2010

17 марта 2011 года                                                                                  Вх.16АП-114/2011(1)

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2011 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жукова Е. В. (судья-докладчик),

судей: Винокуровой Н. В., Сулейманова З. М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Валиевой К. А-А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирмы «Эльбрус» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.12.2010 по делу №А63-6944/2010 (судья Орловский Э. И.) по  исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН: 2636014845, ОГРН:1022601934486) к обществу с ограниченной ответственностью  фирме  «Эльбрус (ИНН: 2636025815, ОГРН: 1022601957377) о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств из совершения с землей сделок аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя: не явились, извещены надлежащим образом,

 от ООО  фирмы  «Эльбрус»: Ковалев А. В. – по доверенности от 14.03.2011,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фирме «Эльбрус» (далее – ООО фирма «Эльбрус», общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 4374 от 11.04.2005 за период с 25.08.2003 по 31.12.2009  в размере 973 783 рублей 37 копеек  и пени за просрочку оплаты по указанному договору за период с 16.09.2005 по 18.12.2009 в размере 175 991 рубля 43 копеек (с уточнениями, принятыми судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.12.2010 исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу комитета взыскано 798 811 рублей 22 копеек арендной платы, 113 172 рубля 54 копеек пени, а также в доход федерального бюджета 19 431 рубль 24 копеек государственной пошлины. В остальной части иска отказано. Суд первой инстанции  установил, что на основании постановления главы г. Ставрополя №1009 от 25.03.2005 сторонами заключен договор аренды №4374 от 11.04.2005 земельного участка в границах земель г. Ставрополя, обязательства по которому обществом не исполнялись. Поскольку использование земли является платным (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации), а доказательств внесения арендных платежей за период с 25.08.2003 (согласованный сторонами срок начала внесения платы) по 31.12.2009 общество не представило, суд признал требование комитета о взыскании долга обоснованным. Однако суд первой инстанции применил срок исковой давности, заявленный ответчиком и пришел к выводу о взыскании арендной платы за 3-4 кварталы 2007 года, 2008 год и 2009 год. Указав, что согласно статье 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям, суд первой инстанции произвел расчет пени в соответствии с периодом задолженности.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.12.2010 общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания с ООО фирмы «Эльбрус» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя 798 811 рублей 22 копеек арендной платы и 113 172 рублей 54 копеек пени, а также в части взыскания государственной пошлины в размере 19 431 рублей 24 копеек.

В обоснование жалобы апеллянт ссылается недействительность договора аренды земельного участка № 4374 от 11.04.2005 с момента его заключения.  Апеллянт ссылается на то, что в отсутствие подписанных и не соответствующих тексту самого договора приложений, договор аренды земельного участка № 4374 от 11.04.2005 должен быть признан судом ничтожной сделкой. Также апеллянт считает, что спорный договор был незаконно заключен в период действия других договоров на предоставляемый земельный участок с нарушением прав других лиц при фактическом отсутствии в договоре размера арендной платы, установленной, определенной и согласованной обеими сторонами при наличии в договоре кадастрового номера на земельный участок с площадью 220 кв.м. Кроме того, апеллянт указывает на недобросовестность со стороны истца ввиду неизвещения арендатора об изменении размера арендной платы.

В отзыве на апелляционную жалобу комитет, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно суду пояснил, что, не изменяя своей позиции о ничтожности сделки, не отрицая, что общество пользовалось землей, признает исковые требования в части взыскания арендной платы за пользование земельным участком  площадью 787,5 кв.м. С учетом примененных Арбитражным судом Ставропольского края расценок по арендной плате за пользование земельным участком площадью 787,5 кв.м. считает, что арендная плата составляет 435 639 рублей 77 копеек.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако представителя в судебное заседание не направил. По факсимильной связи от комитета поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствии представителя.

Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 03.12.2010 по делу №А63-6944/2010 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, в отзыве на нее, изучив и оценив в совокупности все материалы дела, приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.12.2010 по делу №А63-6944/2010 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.04.2005 на основании постановления главы города Ставрополя №1009 от 25.03.2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя (арендодатель) и ООО  фирмой «Эльбрус» (арендатор) подписан договор №4374 аренды земельного участка площадью 1444 кв.м. из земель поселений с кадастровым номером 26:12:022242:0001, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул.Горького, 45, в квартале 42, под нежилым административно-производственным зданием.

Срок аренды согласно пункту 2.1 договора установлен сторонами на 5 лет с 25.03.2005  по 24.03.2010.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 28.12.2005  за номером 26-26-12/057/2005-53.

В соответствии с п. 3.1 договора расчет и размер арендной платы за участок определен в приложении, которое является неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями путем перечисления на счет ( пункт 3.2 договора).

Пунктом 3.3 договора предусмотрено изменение арендодателем годового размера арендной платы в одностороннем порядке на основании федерального законодательства, а также на основании постановления главы администрации города Ставрополя, принятым в соответствии с действующим законодательством и опубликованного в средствах массовой информации.

В приложении 3 к договору аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя №4374 от 11.04.2005 произведен расчет арендной платы  за период с 25.08.2003 по 31.12.2005. В пункте 9 этого приложения указано, что арендная плата рассчитана с 25.08.2003.

Ссылаясь на наличие у общества непогашенной задолженности по арендной плате, комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга (за период с 25.08.2003 по 31.12.2009) и неустойки  (за период с 16.09.2005 по 18.12.2009) по договору аренды №4374 от 11.04.2005 .

Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права регулирующие спор, поскольку согласно подпункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством. Порядок определения размера арендной платы на земли, находящиеся в муниципальной собственности, условия и сроки ее внесения устанавливаются органами местного самоуправления. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Закона №137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих либо изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В пункте 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено следующее. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения договора.

Следовательно, если стороны согласовали условие о распространении договора аренды на фактические отношения, возникшие до его заключения, то арендодатель вправе взыскать арендную плату за указанный период, только если имущество фактически передано арендатору по акту (иному документу), подтверждающему передачу.

Как следует из материалов дела, факт нахождения расположенного на спорном земельном участке здания во владении общества в вышеуказанный период им не оспаривается.

Судом первой инстанции установлено, что ранее общество являлось собственником 5/6 доли в праве общей долевой собственности на здание, расположенное на спорном земельном участке (литер А), а с 19.09.2003  за ним на основании договора дарения от 25.08.2003  зарегистрировано прав собственности и на остальную долю (1/6 долю), тем самым он стал полным собственником здания. В связи с этим, как правильно указал суд первой инстанции, по правилам ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ к ответчику перешло право предыдущего собственника 1/6 доли на соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме.

В силу части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный договор считается заключенным с даты его регистрации, то есть с 28.12.2005. Этой же датой зарегистрированы соглашения о расторжении договоров  №386 от 18.01.2001 и №148 от 08.05.1996. При этом судом первой инстанции учтено, что  договор №148 от 08.05.1996  был заключен с ответчиком, а не с иным лицом.

Кроме того, в соглашениях о расторжении вышеуказанных договоров стороны определились считать данные договоры расторгнутыми с 25.08.2003.

Таким образом, с 25.08.2003 прежний собственник (Набоков В.В.) выбыл из обязательства по заключенному с ним договору аренды (договору №386 от 18.01.2001).

В связи с изложенным доводы общества о том, что на момент заключения договора и на дату вынесения постановления главы города Ставрополя № 1009 от 25.03.2005, на основании которого заключен спорный договор аренды земельный участок был обременен правами иных лиц правомерно отклонен судом первой инстанции.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды недействительным и об обоснованности заявленных комитетом требований о взыскании арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды от №4374 от 11.04.2005.

Суд первой инстанции при рассмотрении