Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2015 по делу n А32-19984/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

о государственной регистрации права от 20.12.2001 и от 12.11.2001.

Дряпак Владимир Александрович является собственником нежилых помещений N 88, 89, 90 второго этажа здания Лит. А, общей площадью 87 кв. м по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Московская, д. 19, что подтверждено договором купли-продажи от 03.06.2004 и актом приема-передачи от 03.06.2004.

Ответчик также является собственником нежилых помещений N 43-87, 91, 92 второго этажа здания торгового центра Лит. А площадью 202,8 кв. м по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Московская, д. 19, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 20.02.2006.

Из иска следует, что принадлежащие Дряпак Владимиру Александровичу помещения N 92 и N 43 являются единственными помещениями, через которые возможен вход и надлежащее использование принадлежащих истцам помещений N 36, 37, 38, 39, 40.

Истцы вместе с другими собственниками помещений ТЦ "Меркурий" обратились к Дряпак Владимиру Александровичу с требованием предоставить им постоянное право ограниченного пользования (сервитута) принадлежащими ответчику соседними помещениями N 92 - коридор общей площадью 69,1 кв. м, N 43 - лестничный пролет общей площадью 12,2 кв. м для обеспечения прохода через его помещения, надлежащей эксплуатации торговых нежилых помещений N 36-40, а также других своих нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Указанные обстоятельства явились основаниями для обращения истцов в суд за защитой нарушенного права.

Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований исходя из следующего.

В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В силу статьи 277 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 Гражданского кодекса Российской Федерации, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних помещений в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом.

Требование предоставить право ограниченного пользования (сервитут), предусмотренное пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим имуществом.

Делая вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования, суд первой инстанции фактически исходил из того, что сервитут может быть установлен лишь в исключительных случаях.

В рамках рассмотрения настоящего дела судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "Центр независимых экспертиз".

Согласно заключению экспертов от 17.05.2013 N 065/13, подготовленному ООО "Центр независимых экспертиз", помещения N 36-40 расположены на втором этаже здания ТЦ "Меркурий" и доступ к указанным помещениям осуществляется из помещения N 92 - коридор.

Вход в помещения N 36-40, принадлежащие истцам на праве собственности, через помещение N 92 - коридор, общей площадью 69,1 кв. м возможно:

- через помещение N 43 - лестничный пролет (лестница центрального входа), вход непосредственно с ул. Московская;

- через помещение N 2 площадью 15,8 кв. м (лестничная клетка первого этажа), помещением N 103 площадью 15,5 кв. м (лестничная клетка второго этажа), помещение N 30 площадью 7,9 кв. м (коридор) - вход с ул. Роз.

Таким образом, экспертами сделан вывод, что вход в помещения N 36-40, принадлежащие истцам на праве собственности, через помещение N 92 - коридор, общей площадью 69,1 кв. м и помещение N 43 - лестничный пролет, общей площадью 12,2 кв. м, принадлежащих ответчику - Дряпак В.А. на праве собственности, второго этажа ТЦ "Меркурий", расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Московская, 19, единственным не является.

Вход в помещения N 36-40, принадлежащие истцам на праве собственности, также осуществляется через помещение N 92 коридор, общей площадью 69,1 кв. м, принадлежащее ответчику Дряпак В.А. на праве собственности и помещения N 103 площадью 15,5 кв. м (лестничная клетка второго этажа) и N 30 площадью 7,9 кв. м (коридор). Правообладатель помещений N 103 и N 30 - ООО "Триада-С" (вывод по первому вопросу).

Суд, оценивая вывод экспертов по первому вопросу, пришел к заключению, что доступ в помещения N 36-40, принадлежащие истцам на праве собственности, в любом случае осуществляется из помещения N 92 - коридор, об установлении права ограниченного постоянного пользования (сервитут) которым заявлены исковые требования.

Кроме того, вход в помещения N 36-40 через помещение N 92 коридор, общей площадью 69,1 кв. м, принадлежащее ответчику Дряпак В.А. на праве собственности и помещения N 103 площадью 15,5 кв. м (лестничная клетка второго этажа) и N 30 площадью 7,9 кв. м (коридор), принадлежащие на праве собственности ООО "Триада-С", лишает истцов возможности прохода к своим помещениям через центральных вход и лестницу центрального входа - помещение N 43 ТЦ "Меркурий".

По второму вопросу экспертами сделан вывод, что техническая возможность строительства отдельного входа в помещения N 36-40, принадлежащие истцам на праве собственности, имеется и заключается в монтаже галереи на консольном выносе со стороны фасада здания ТЦ "Меркурий" по ул. Московской и организации лестничного марша (вывод по второму вопросу).

В примечании ко второму вопросу экспертами указано следующее. При проведении исследования установлено, что вход в помещения N 36-40 через помещение N 92 - коридор общей площадью 69,1 кв. м и помещение N 43 - лестничный пролет, общей площадью 12,2 кв. м не является единственным, и экспертом дана техническая оценка необходимой площади обременения (сервитута) помещений, находящихся в собственности ИП Дряпак В.А., для осуществления свободного доступа к исследуемым помещениям N 36-40 в ТЦ "Меркурий".

При реализации варианта организации доступа к помещениям N 36-40 через помещение N 2 площадью 15,8 кв. м (лестничная клетка первого этажа, вход с ул. Роз), помещение N 103 площадью 15,5 кв. м (лестничная клетка второго этажа), помещение N 30 площадью 7,9 кв. м (коридор) и части помещения N 92 площадью 14,6 кв. м (коридор второго этажа здания ТЦ "Меркурий"), с соблюдением всех необходимых строительно-технических и санитарно-гигиенических норм и правил, площадь обременения (сервитута) составит: помещение N 92 площадью 14,6 кв. м, следовательно, соразмерная годовая плата, в связи с наложением обременения (сервитута) составит 68605 рублей (5717 рублей в месяц или 391,6 руб. за 1 кв. м в месяц).

При данном варианте помещение для сообщения с помещениями N 36-40 организуется за счет свободной площади самих помещений N 36-40 путем установки металлопластиковых перегородок и организации коридора площадью 18,1 кв. м за счет площади помещений, находящихся в собственности истцов.

Суд, оценивая вывод экспертов по второму вопросу с учетом примечания к нему, пришел к заключению, что данный вариант связан с осуществлением строительных работ.

Так при реализации этого варианта необходимо производить монтаж галереи на консольном выносе со стороны фасада здания ТЦ "Меркурий" по ул. Московской и организацию лестничного марша. Экспертами в заключении не указано на необходимость согласия всех собственников помещений на строительство лестничного марша, как на обязательное условие, при котором данное строительство может быть реализовано. Отсутствие согласия всех собственников помещений в ТЦ "Меркурий" на строительные работы приведет к невозможности монтажа галереи на консольном выносе со стороны фасада здания и организации лестничного марша, в виду чего данный вариант не может рассматриваться в качестве реальной альтернативной возможности истцов пройти к своим помещениям. Вместе с тем, в заключении не указано - будут ли предложенные варианты соответствовать сейсмическим, эпидемиологическим и строительным нормам. Так же из заключения эксперта не следует, что в случае выполнения какого-либо предложенного в заключении варианта, органы местного самоуправления или иные органы, которым делегированы права и обязанности по осуществлению контроля строительных работ, разрешат использовать предложенные переоборудования и перепланировку.

Давая оценку правоотношениям сторон спора, суд пришел к выводу, что истцы и ответчик являются сособственниками спорных помещений в силу закона, исходя из следующего.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

Из пункта 2 указанного постановления следует, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Назначение помещений N 92 и N 43 определено на основании представленного в материалы дела технического паспорта здания. Согласно экспликации к поэтажному плану 2-го этажа здания (строения), расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Московская, д. 19 помещение N 92 общей площадью 69,1 кв. м является коридором, помещение N 43 общей площадью 12,2 кв. м является лестницей.

Материалами дела подтверждено, что помещения второго этажа здания ТЦ "Меркурий" в г. Сочи, по ул. Московской, 19 N 92 (коридор) и N 43 (лестница) являются вспомогательными, относятся к общему имуществу и не могут быть использованы по иному назначению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N 64), право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 9 постановления N 64 разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Кодекса).

Суд указал, что собственники помещений N 36-40, наряду с другими собственниками помещений, фактически владеют общим имуществом здания ТЦ "Меркурий", в том числе помещениями N 92 (коридор) и N 43 (лестница), на праве общей долевой собственности, пропорционально площади находящихся в их собственности помещений, в силу закона.

Исходя из указанной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и принимая во внимание, что истцы, являясь собственниками помещений N 36-40, в силу закона владеют общим имуществом в здании - помещениями N 92 и N 43 на праве общей долевой собственности, и их права на использование этих помещений нарушается зарегистрированными правами на общее имущество за Дряпак В.А., суд пришел к выводу о том, что истцами избран ненадлежащий способ защиты права.

Также судом учтено, что необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности пользования истцами, принадлежащими им помещениями иначе, чем посредством установления сервитута.

При этом доказательств наличия препятствий в пользовании общим имуществом истцами в дело не представлено.

По мнению апелляционной инстанции, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество объективно принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном