Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 по делу n А32-25842/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

письмо с предложением внести изменения в договор аренды земельного участка с указанием вида разрешенного использования - дачное хозяйство, ответ на указанное письмо не поступил, в связи с чем, ответчик предложил дальнейшее урегулирование договорных отношений осуществить после получения ответа администрации г. Сочи на обращение о внесении изменений в договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 от 29.06.2009 №7700001260.

Ссылаясь на то, что требования по освобождению земельного участка ответчиком не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как указано в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено следующее. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Истец обязан принять надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Поскольку часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного урегулирования спора.

Рассмотрев заявленное истцом требование о прекращении арендных отношений в связи с возведением на земельном участке объекта самовольной постройки, суд установил, что решением Лазаревского районного суда г. Сочи по делу №2-1888/14 удовлетворено исковое заявление партнерства к Затикян Л.Л. о сносе самовольной постройки, Затикян Л.Л. обязана своими силами и за свой счет снести одноэтажный объект самовольного строительства, стоящий на колоннах из асбестоцементных труб, с облицованным сайдингом фасадом, металлопрофильной крышей, размером 7 х 10 метров, расположенный в юго-восточной части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216.

Данное решение вступило в законную силу 09.12.2014 (т. 1, л.д. 154-155).

Как следует из мотивировочной части решения, партнерством, как арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216, установлено, что на границе участка, но в его пределах расположено строение - жилой дом, возведенный Затикян Л.Л. Информация об указанном объекте в государственном кадастре недвижимости отсутствует. Строительство объекта осуществлено Затикян Л.Л. без согласия и ведома партнерства и без получения необходимых разрешений. Наличие объекта самовольного строительства на земельном участке ответчика установлено также заключением кадастрового инженера (юго-восточная часть участка). Размеры строения 7 метров на 10 метров. Строение является самовольно возведенным.

Таким образом, вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции установлено, что ответственным за самовольное строительство является Затикян Л.Л., ответчиком приняты все необходимые меры по устранению данного самовольного строительства, обратившись в Лазаревский районный суд г. Сочи с иском о сносе самовольной постройки.

Суд первой инстанции правомерно указал на то, что арендатор земельного участка не должен нести ответственность в виде расторжения договора аренды земельного участка, если нарушение режима использования земельного участка в виде самовольного строительства было допущено не арендатором, а явилось следствием самовольной деятельности иного лица. Доказательств того, что ответчик дал Затикян Л.Л. согласие на строительство, в материалах дела не имеется. Обратившись в суд общей юрисдикции с иском о сносе самовольной постройки, ответчик предпринял своевременные и разумные меры по восстановлению нарушенного права аренды земельного участка и опосредованно - права муниципальной собственности г. Сочи.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлено письмо Лазаревского районного суда от 09.12.2014 №2-1888/14 о направлении в Лазаревский районный отдел судебных приставов г. Сочи УФССП по Краснодарскому краю исполнительного листа серии ВС №021203795 по делу 2-1888/14 на основании решения суда о сносе самовольно возведенной постройки. Указанное также свидетельствует о принятии мер по исполнению судебного акта.

Таким образом, такое основание для расторжения договора аренды земельного участка как самовольное строительство не может быть вменено ответчику, доказавшему в результате процесса в суде общей юрисдикции возведение самовольной постройки иным лицом и отсутствие своего интереса в самовольном строительстве или сохранении самовольной постройки.

Следовательно, в требовании об обязании ответчика освободить земельный участок путем сноса самовольно возведенного объекта надлежит отказать. Данное обстоятельство также не может рассматриваться и как основание для расторжения договора аренды земельного участка.

Довод истца о разделе земельного участка на 13 земельных участков с условными кадастровыми номерами, а также об изменении разрешенного использования земельного участка с сельскохозяйственного производства на дачное хозяйство суд правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку данные обстоятельства не могут быть признаны достаточными для расторжения договора долгосрочной аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент вынесения обжалуемого судебного акта), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, на дату судебного заседания 26.12.2014 права на формируемые из первоначального земельные участки в ЕГРП зарегистрированы не были, сведения об указанных земельных участках являлись временными (т. 1, л.д. 44-70).

В соответствии с пунктом 2 статьи 11.2 Земельного кодекса (в редакции на дату подачи иска и судебного заседания) земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1 - 2 статьи 11.3 Земельного кодекса (в редакции на дату обращения с иском и судебного разбирательства) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением случаев, в том числе, раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения. Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы: кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Таким образом, Земельный кодекс в редакции, действовавшей в период спорного раздела земельного участка, а также на момент обращения администрации с настоящим иском и судебного разбирательства, допускал раздел земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по инициативе дачных некоммерческих объединений граждан и без согласия на такой раздел органов государственной власти или местного самоуправления, в ведении которых находился первоначальный земельный участок.

В соответствии со статьей 11.4 Земельного кодекса (в редакции на дату возникновения спорных правоотношений) при разделе земельного участка у его собственника возникало право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществлялся в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохранялся в измененных границах (измененный земельный участок). Таким образом, действия арендатора по разделу земельного участка не могут быть признаны незаконными, а также не могут считаться нарушающими права и законные интересы арендодателя. Следовательно, такое обстоятельство как раздел земельного участка не может считаться основанием для расторжения договора аренды.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, действия арендатора по изменению вида разрешенного использования земельного участка с сельскохозяйственного производства на дачное хозяйство не свидетельствуют о существенном нарушении договора аренды земельного участка, поскольку направлены на приведение кадастровых сведений о земельном участке в соответствие с тем, кем и в каких целях фактически этот участок используется; такое изменение отражает основной разрешенный вид использования земельного участка, как это указано в Правилах землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи и в сведениях информационной системы градостроительной деятельности города-курорта Сочи по состоянию на 24.09.2012 (т. 1, л.д. 159-160).

Судом