Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2015 по делу n А32-31248/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: i№[email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-31248/2014

15 июля 2015 года                                                                              15АП-10433/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Тимченко О.Х.

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шебалкиной Д.А. 

при участии:

от истца: Софьина О.В. (доверенность от 22.06.2015 №23АА4808563 в реестре №1-6-3569);

от ответчика: не явился, извещен надлежаще;

от третьих лиц: не явился, извещен надлежаще.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи, департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.05.2015 по делу № А32-31248/2014

по иску  индивидуального предпринимателя Гридневой Татьяны Владимировны (ОГРНИП  305231716100059)

к ответчику администрации муниципального образования город-курорт Сочи

при участии третьего лица: Департамента имущественных отношений администрации города Сочи,

о признании сделки недействительной в части установления размера арендной платы, обязании рассчитать арендную плату от рыночной стоимости земельного участка города Сочи

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Гриднева Татьяна Владимировна (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Сочи о признании недействительным договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды №4900008458 от 06.12.2012 в части пункта 3.2 «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается  в соответствии с отчетом  об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.12.2012 №1/112/ОЗ-2012 и составляет 451186 рублей», а также об обязании администрации муниципального образования город-курорт Сочи рассчитать арендную плату земельного участка, применяя отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.12.2012 №1/112/ОЗ-2012 исходя из рыночной стоимости 6950 692 рубля с учетом пункта 4.1 постановления администрации города Сочи от 03.06.2011 №1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи».

Заявление мотивировано следующим. В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды земельного участка размер годовой арендной платы за земельный участок установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.12.2012 и составляет 451 186 рублей. Поскольку арендуемый истцом земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления №210, арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость годовой арендной платы от 06.12.2012 №1/112/ОЗ-2012 составляет 6 950 692 рубля. По мнению истца, размер арендной платы должен устанавливаться в зависимости от рыночной стоимости земельного участка. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений администрации города Сочи.

Истец обратилась с заявлением об уточнении предмета исковых требований, просила признать недействительным договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды №4900008458 от 06.12.2012 в части пункта 3.2 «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.12.2012 №1/112/ОЗ-2012 и составляет 451186 рублей», а также изложить пункт 3.2 договора аренды в следующей редакции: «3.2 Годовая арендная плата за земельный участок составляет 109 994 рубля 70 копеек».

В ходатайстве от 28.01.2015 истец вновь уточнил заявленные требования, просила рассматривать их в следующем виде:

- признать недействительным (ничтожным) пункта 3.2 договора аренды земельного участка №4900008458 от 06.12.2012;

- считать в пункте 3.2 договора аренды №4900008458 от 06.12.2012 годовую арендную плату за земельный участок площадью 332 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402017:1132 в размере 109 994 рубля 70 копеек.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края признан недействительным договор аренды от 06.12.2012 №4900008458 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402017:1132 площадью 322 кв.м. в части установления в  пункте 3.2 договора годовой арендной платы в  размере 451 186 рублей.

Этим же решением суд установил в пункте 3.2 договора аренды земельного участка от 06.12.2012 №4900008458 годовой размер арендной платы в сумме 109 994 рубля 70 копеек. Взыскал с администрации муниципального образования город-курорт Сочи в пользу ИП Гридневой Т.В. в порядке возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины 4 000 рублей.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Рассматриваемый земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления № 210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка.

Принимая права и обязанности по договору уступки, истец согласился со всеми существенными условиями договора от 28.12.2012 № 4900008458, в том числе и с размером арендной платы. Спорный договор был заключен в соответствии с законодательством РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Гриднева Татьяна Владимировна возражала против доводов жалобы, просила оставить решение суда без изменения.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что арендная плата за земельный участок вносилась ежемесячно в соответствие с договорными обязательствами. Расчет арендной платы производился с учетом судебных актов федерального и регионального уровней, где установлен порядок внесения денежных средств за аренду государственного имущества. В основе всех судебных актов лежит рыночная стоимость или кадастровая стоимость с дополнительными процентами.

Арендная плата вносилась на основании расчета по рыночном стоимости, которая установлена в процессе торгов. Ответчик рассчитал арендную плату с применением рыночной стоимости в размере: 6 миллионов с учётом % от расчета и 1,5 % от рыночной стоимости, плюс инфляция.

По мнению представителя истца, данный расчет нарушает законодательство РФ. Сумма арендной платы, рассчитанная для истца, превышает сумму, которую истец вносил до предоставления новых требований, в 4 раза.

Представитель истца заявил ходатайство о возмещении судебных расходов в сумме 40 тыс. руб. на оплату услуг представителя. Ходатайство принято судом к рассмотрению.

Представитель истца просил взыскать сумму судебных расходов с Администрации города Сочи.

Ответчик и третье лицо не обеспечили явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции, надлежащим образом извещенные арбитражным судом о дате и времени судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Гочян Анной Михайловной был заключен договор от 06.12.2012 №4900008458 аренды земельного участка площадью 322 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402017:1132 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Мира, 21/2, в территориальной зоне Ж-4, вид разрешенного использования – гостиница.

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 №1/112/ОЗ-2012 и составляет 451 186 рублей.

Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к договору и подписывается сторонами (пункт 3.5 договора).

По договору от 27.12.2013 Гочян А.М. уступила Гридневой Т.В. права и обязанности арендатора по договору аренды от 28.12.2012 №4900008458 земельного участка площадью 322 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402017:1132. Уступка прав и обязанностей арендатора обусловлена продажей здания гостиницы.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 17.06.2014 №23-0-1-108/4020/2014-1984 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402017:1132 площадью 322 кв.м. зарегистрирована аренда в пользу Гридневой Т.В. на основании договора о предоставлении земельного участка в аренду от 28.12.2012 №4900008458. 23.07.2012 в отношении земельного участка зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи.

В соответствии с отчетом от 06.11.2012 №1/112/03-2012 об определении рыночной стоимости величины (размера) арендной платы на  земельный участок площадью 322 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402017:1132, рыночная стоимость земельного участка площадью 322 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402017:1132 составляет 6 950 692 рубля.

В том же отчете определена рыночная стоимость арендной платы за земельный участок площадью 322 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402017:1132, которая составила 451 186 рублей в год.

Как установлено судом первой инстанции, истец не оспаривает сам отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, добиваясь применения в качестве базы для расчета арендной платы не рыночной стоимости арендной платы в размере 451 186 рублей, как это указано в пункте 3.2 договора аренды, а рыночной стоимости земельного участка, при применении которой годовая арендная плата составляет по подсчетам истца 109 994 рубля 70 копеек.

Постановление главы города Сочи от 30.06.2009 №210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной  платы  за  земельные  участки, находящиеся в муниципальной собственности  города-курорта  Сочи»  2009 - 2012 годы названы периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование  земельными  участками,  находящимися  в муниципальной собственности города-курорта Сочи.

В соответствии с пунктом 2 постановления №210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи,  определяется  на  основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии  с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В пунктах 5.1 – 5.5 постановления №210 установлены специальные случаи установления арендной платы, к которым спорный земельный участок не относится.

Согласно пункту 5.7 постановления №210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5.1 - 5.5 настоящего постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

Администрацией города Сочи 03.06.2011 было принято постановление №1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка собственность  на которые не разграничена на территории города Сочи», которое было опубликовано 09 июня 2011 года в газете «Новости Сочи» № 92.

В преамбуле к указанным Правилам указано, что это правила, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения  договоров аренды  земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

Пунктом 4.1. Правил установлено: «Если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05 сентября 2011 года), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап = Р x С x Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов  оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1».

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что установление в договоре размера годовой арендной платы, определенной как рыночная стоимость арендной платы, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 №1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи». Арендная плата подлежала определению за год следующим образом: в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, а не в виде рыночной стоимости арендной платы.

Данная позиция соответствует подходу, выраженному в постановлении Арбитражного суда Северо -Кавказского округа от 14.01.2015 по делу №А32-9463/2014, в соответствии с которым в целях мобилизации неналоговых доходов, поступающих