Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2015 по делу n А53-4688/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрена необходимость приостановления государственной регистрации прав при возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.

В силу пункта 1, 2 статьи 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Основанием для государственной регистрации прав, являются, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 17 названного Закона).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в государственной регистрации прав может быть отказано в частности в случаях, если:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права, не соответствуют обстоятельствам дела.

В силу пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства: снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

Согласно пункту 12 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводом суда первой инстанции о признании недействительным отказа в государственной регистрации по мотивам отсутствия ограничения (обременения) права на земельный участок.

Из материалов дела следует, что продажа спорного земельного участка осуществлялась на торгах в рамках реализации имущества должника.

Указанный договор залога был признан недействительным определением Арбитражного суда Ростовской области от 30 августа 2013 года по делу № А53-6912/2012 (оставленным без изменения Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2013 года, Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 февраля 2014 года).

В резолютивной части судебного акта не решен вопрос о применении последствий недействительности сделки, в том числе о погашении записи в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя.

Целью предъявления иска о признании оспоримой сделки недействительной является принятие судом решения, которым спорное правоотношение будет прекращено. Само по себе удовлетворение таких исков и квалификация сделки в качестве недействительной не способны восстановить нарушенное право в том случае, если сделка была исполнена полностью либо частично.

Из материалов дела видно, что обременение в виде ипотеки было установлено до дня открытия конкурсного производства, причем (как следует из выписки из ЕГРП от 28.04.2015) на срок с 26.07.2011 по 01.07.2012 на основании договора залога от 30.06.2011 года.

Согласно статье 131 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ имущество должника, являющееся предметом залога, включается в конкурсную массу. Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен статьей 138 указанного закона.

Исходя из правового смысла статьи 131 и пункта 3 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ продажа включенного в конкурсную массу предмета залога осуществляется путем проведения открытых торгов. В этом случае при реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения открытых торгов не требуется согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества.

Соответственно, все имущество должника (за исключением имущества, изъятого из оборота), имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, подлежит включению в конкурсную массу. В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. После оценки имущества конкурсный управляющий приступает к его продаже на открытых торгах, при этом согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

В силу пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110 и пункта 3 статьи 111 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Реализация заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном пунктами 4. 5, 8-19 статьи 110, пунктами 3 статьи 11, абзацами 3 пункта 4.1 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу 6 пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу пункта 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 № 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо только в ходе таких процедур банкротства, как внешнее управление и финансовое оздоровление.

Согласно пункту 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Как следует из материалов дела, спорное имущество реализовано с торгов в рамках конкурсного производства, конкурсным управляющим КФХ «Мавелли» и СПК «Содружество» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. При этом торги по продаже залогового имущества не оспорены и не признаны недействительными в установленном законом порядке.

Учитывая вышеизложенное,  судом первой инстанции верно сделан вывод о прекращение права залога в отношении заложенного имущества в порядке подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и обременения, возникшего из договора ипотеки.

Таким образом, довод Управления о том, что в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 61:01:600025:0692 имеется не погашенное ограничение (обременение) права в виде ипотеки в пользу Богомолова Ю.М. не соответствует действительности.

Довод Управления о том, что определение Арбитражного суда Ростовской области от 05.05.2015 в адрес Управления не поступало, не было подано заявителем на государственную регистрацию права собственности на спорный объект недвижимого имущества, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 21.08.2014 № 672, не был основанием отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок, а потому отклоняется судом апелляционной инстанции.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, соблюдено условие договора № Т-3 от 29.07.2014, предусмотренное п. 1.3, о том, что продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора, указанное в п.п. 1.1 имущество никому другому не продано, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что у государственного регистратора отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации прав в отношении земельного участка заявителя по основанию наличия в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о залоге, поскольку на момент обращения заявителя в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, обременение в виде залога отсутствовало. Данное обстоятельство свидетельствует и об отсутствии оснований для последующего отказа в государственной регистрации по мотиву не устранения препятствий в государственной регистрации, указанных в уведомлении о приостановлении от 05.09.2014. Иных оснований для отказа в государственной регистрации не имелось.

Суд первой инстанции правомерно отклонил довод заинтересованного лица о несоответствии представленного договора купли-продажи имущества № Т-3 от 29 июля 2014 года требованиям действующего законодательства.

Ссылка заинтересованного лица на пункт 19 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", основана на неверной квалификации государственным регистратором представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи имущества № Т-3 от 29 июля 2014 года. Данный договор не является договором купли-продажи предприятия, на него не распространяются положения статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", параграфа 8 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Представленный договор с точки зрения его правовой природы является договором купли-продажи недвижимости (параграф 7, 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации), реализация которой осуществлялась в рамках конкурсного производства (глава 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Договор купли-продажи имущества № Т-3 от 29 июля 2014 года требованиям гражданского законодательства соответствует, все существенные условия согласованы сторонами.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у государственного регистратора отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации по мотивам несоответствия представленного договора требованиям закона.

При изложенных обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для удовлетворения жалобы, поскольку оспариваемый отказ регистратора в государственной регистрации права собственности не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя по делу.

Доводы подателя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу или влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.05.2015 по делу № А53-4688/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть