Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу n А32-21787/2010. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Под принятием мер к получению разрешения на строительство в установленном порядке надлежит понимать обращение до начала строительства к компетентному органу с заявлением о выдаче разрешения на строительство и пакетом документов, предоставление которых предписано для соответствующих целей законом.

Перечень таких документов приведен в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно редакции приведенной статьи на заявленный истцами период строительства (2007 год) необходимым являлось предоставление: правоустанавливающих документов на земельный участок; градостроительного плана земельного участка; материалов, содержащихся в проектной документации (пояснительная записка; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; схемы, отображающие архитектурные решения; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; проект организации строительства объекта капитального строительства; проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей); положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство определено как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Согласно части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы исполнительной власти проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению и проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям.

Таким образом, согласно вышеприведенным разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при обращении с иском о признании права собственности на постройку, возведенную в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) истцу надлежит обосновать, что до начала строительства он обращался к администрации с заявлением о разрешении строительства (реконструкции) и прилагал при этом документы, позволяющие установить правомерность использования им земельного участка для целей строительства (реконструкции) и проверить соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

В качестве доказательства принятия истцом мер к оформлению разрешительной документации на строительство спорных объектов в материалы дела представлены: ходатайство ООО "Амфион" от 10.10.2008, адресованное директору Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, в котором указано, что в связи с производственной необходимостью принято решение о реконструкции навесов Г, Г5, Г6. В данном ходатайстве общество указало, что в соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае реконструкции объектов не являющихся объектами капитального строительства разрешение на строительство не требуется. В связи с чем просило дать согласие на реконструкцию нежилых сооружений (навесов), расположенных на земельном участке по ул. Дачная, 13 Адлерского района г. Сочи. К ходатайству приложены копии договора аренды N 2342 от 29.10.2001, договора о передаче прав и обязанностей от 08.11.2007, свидетельств о государственной регистрации права на навесы от 06.08.2007.

С повторным ходатайством от 10.11.2008 общество предоставило копию технического паспорта.

Вместе с тем, как видно из ситуационного плана в техническом паспорте спорные строения под литерами Е и Ж расположены в ином месте, нежели навесы Г5, Г6, то есть не были созданы путем реконструкции указанных навесов. Площадь навеса лит. Г уменьшилась в сравнении с отраженной в договоре купли-продажи от 22.06.2007, то есть строение лит. Ж возведено частично на месте навеса.

Определением от 18.04.2013 суд апелляционной инстанции предлагал истцу представить: технические паспорта на реконструированные навесы до момента их реконструкции; письменные пояснения с описанием сути выполненных работ как реконструкции, а не нового строительства; обоснование обращения за согласованием реконструкции навесов к департаменту, а не к администрации. Однако определение суда истцом не исполнено со ссылкой на утрату сведений за давностью.

Между тем, согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство определено как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), а реконструкция - как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно пункту 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство действительно не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других).

Однако по смыслу приведенных законоположений такое разрешение не требуется в том случае, когда в результате реконструкции объект останется некапитальным. Возведение же на месте существовавшего навеса трехэтажного капитального здания лит. Ж не могло осуществляться без получения разрешения на строительство. Трехэтажное строение лит. Е создано путем реконструкции одноэтажной проходной, как установлено судебным экспертом. Однако заявления о выдаче разрешения на реконструкцию соответствующего объекта истцом не подавалось.

Кроме того, представленный пакет документов не содержал проектной документации, позволяющей осуществить проверку, результатом которой являлось бы принятие мотивированного решения о выдаче разрешения на строительство либо отказе в выдаче такого разрешения.

Общество предоставило доказательства заключения в 2009 году договора на разработку предпроектного материала, однако в октябре 2008 года спорные объекты уже прошли техническую инвентаризацию, а год их постройки обозначен в технических паспортах как 2007. Доказательств, что строительство двух трехэтажных зданий первой группы капитальности осуществлялось на основании проекта не представлено.

Также апелляционный суд отмечает тот факт, что истец обратился в департамент 10.10.2008, а 14.10.2008 предприятием технической инвентаризации уже зафиксировано наличие спорных объектов, завершенных строительством. Обращение же за разработкой предпроектных предложений, которое предваряет разработку проектной документации и обращение за разрешением на строительство (реконструкцию) осуществлено общество и вовсе в 2009 году.

Таким образом, по завершении строительства спорных объектов общество обратилось с заявлением к департаменту (а не к администрации), в котором не содержалось информации о сути предполагаемой реконструкции (путем возведения двух трехэтажных капитальных) строений, к которому не была приложена проектная документация и иные документы, перечисленные в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Такое обращение не может быть признано надлежащим, свидетельствующим о принятии истцом предусмотренных законом мер для целей осуществления строительства в установленном порядке.

В ответ на обращения истца письмом от 14.11.2008 Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи уведомил истца о том, что не возражает против проведения реконструкции нежилых строений (навесов), расположенных на земельном участке по ул. Дачная, 13 Адлерского района г. Сочи, не выходя за рамки договора аренды от 29.10.2001 N 4900002342 и при наличии разрешительной документации, согласованной с управлением архитектуры и градостроительства для проведения соответствующих строительно-монтажных работ.

Указанное письмо не является разрешением на строительство либо реконструкцию объекта по смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Кроме того, само письмо имеет заголовок "Об арендных отношениях".

Вместе с тем, согласно распоряжению главы города Сочи от 22.02.2006 N 48-Р "О наделении комитета архитектуры и градостроительства администрации города Сочи полномочиями в области градостроительной деятельности на территории города Сочи и признании утратившим силу Распоряжения Главы города Сочи от 25 марта 2005 года N 100-р", распоряжению главы города Сочи от 30.03.2006 N 105-р "О выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на территории города-курорта СОЧИ" соответствующей компетенцией обладало именно управление архитектуры и градостроительства администрации города.

Полученное согласование реконструкции навесов не основано на предоставлении Департаменту достоверной информации о сути работ, обозначенных истцом как реконструкция навесов, не обозначено уполномоченным органом как разрешение на строительство (реконструкцию), не соответствует форме и содержанию разрешения на строительство (реконструкцию) (Постановление Правительства РФ от 24.11.2005 N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", не сопровождалось выявлением оснований к выдаче такого разрешения.

Таким образом, истец не доказал принятия до начала строительства надлежащих (предусмотренных законом) мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) спорных объектов.

Заявление истца в адрес МУП "Муниципальный институт генплана" о выполнении предпроектного материала по реконструкции навеса с увеличением складских площадей на территории базы ООО "Амфион" по адресу: ул. Дачная, 13 Адлерского района г. Сочи и договор подряда с указанной организацией от 19.02.2009 N 01-108/007 на разработку проектной документации, также не подтверждают по изложенным выше причинам того, что истец предпринял необходимые меры для легального строительства.

31.05.2010 ООО "Амфион" обратилось в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - административное здание с магазином, при этом указало, что земельный участок закреплен за обществом на основании договора аренды от 29.10.2001 N 4900002342 (л.д. 122 т. 2). Доказательства выдачи испрашиваемого разрешения либо отказа в его выдаче суду не представлены.

Однако оснований для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию не имелось по причине отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) объектов (ст. 55 ГрК РФ).

Иных документов, подтверждающих принятие истцом мер к получению разрешительной документации на строительство спорных объектов и вводу его в эксплуатацию суду не представлено и по пояснениям представителя истца не имеется.

Таким образом, материалами дела не подтверждается, что истец обращался в уполномоченный орган за разрешением на строительство (реконструкцию) спорного объекта с заявлением, к которому был бы приложен пакет документов, перечень которых указан в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Доказательства того, что в получении такого разрешения обществу необоснованно отказано, в материалах дела также отсутствуют.

Выводы суда первой инстанции о том, что истцом приняты надлежащие меры для получения разрешения на строительство, не основаны на представленных в дело доказательствах, сделаны при ошибочной оценке писем общества в адрес департамента.

Указанное является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске о признании права на самовольные постройки вне зависимости от титула землепользования истца и соответствия возведенных строений градостроительным, строительным и иным обязательным нормам и правилам.

Приобретенные истцом по договору от 22.06.2007 объекты недвижимости ранее принадлежали ЗАО "Торговый Дом "Сочи-Кубань", обладавшему правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по смыслу абзаца 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации в прежней редакции (до принятия Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ), в силу чего истец может считаться обладателем соответствующего права в отношении части участка, занятой приобретенными объектами недвижимого имущества (ст. ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 271, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соответственно ничтожность договора аренды от 29.10.2001 N 4900002342 земельного участка федерального уровня собственности из состава земель курорта (вторая зона округа санитарной охраны) не лишает истца легитимации на иск в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В части выводов суда первой инстанции о соответствии спорных строений градостроительным, строительным и иным обязательным требованиям, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для их переоценки. Соответствующие выводы основаны на результатах проведенной по делу судебной экспертизы, которые не оспорены ответчиком в установленном порядке (ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, как указано выше, данные обстоятельства не влияют на результат рассмотрения спора и не позволяют сами по себе удовлетворить иск, поскольку оснований для признания права за лицом, не принимавшим в установленном порядке мер по получению разрешения на строительство до его начала, не имеется.

В материалы дела не представлены доказательства того, что истцу кем-либо чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано.

Доводы