Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу n А32-21787/2010. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002,

тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А32-21787/2010

09 июля 2015 года                                                                                 15АП-6876/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Щетининым П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования города-курорта Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Шевченко А.Е.)

от 10.03.2015 по делу № А32-21787/2010

по иску общества с ограниченной ответственностью "Амфион"

к ответчику: Администрации муниципального образования города-курорта Сочи, о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Амфион" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации г. Сочи (далее - администрация) о признании права собственности на следующие объекты недвижимости: нежилое здание литера Ж площадью застройки 518,32 кв. м, нежилое здание литера Е площадью застройки 93,9 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, ул. Дачная, 13.

Исковые требования заявлены на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2011 исковые требования удовлетворены. Признано право собственности ООО "Амфион" на следующие объекты недвижимости: нежилое (административно-бытовое) здание литера Е общей площадью 277,8 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, ул. Дачная, 13; нежилое (административное с магазином) здание литера Ж общей площадью 1428,5 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, ул. Дачная, 13. Суд первой инстанции пришел к выводу, что общество осуществляло действия, направленные на получение необходимых разрешений на строительство и ввод нежилых зданий в эксплуатацию, названные здания соответствуют строительным и иным нормам и правилам.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 решение от 29.08.2011 отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истец не доказал факт совершения им действий, направленных на получение необходимых разрешений на строительство и ввод нежилых зданий в эксплуатацию. Спорные строения расположены на арендуемом обществом земельном участке, что исключает возможность удовлетворения иска в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, более того, названный договор аренды является недействительным, так как совершен в момент, когда администрация не являлась собственником соответствующего земельного участка.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.05.2012 по делу N А32-21787/2010 данное постановление отменено, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Кассационный суд отметил, что вопрос о том, на каком праве земельный участок принадлежит лицу, построившему самовольное строение, с позиции статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации судами не исследовался, не дана надлежащая оценка доводам общества о наличии у него права постоянного (бессрочного) пользования на соответствующий земельный участок. Вывод суда апелляционной инстанции о непринятии обществом надлежащих мер к получению разрешения на строительство является преждевременным. Суды, констатировав отсутствие в деле доказательств отказа в выдаче разрешения на строительство и акта ввода объектов в эксплуатацию, не исследовали вопрос о правомерности такого поведения уполномоченного органа.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2013 исковые требования удовлетворены, признано право собственности на спорные объекты.

Суд установил, что за счет средств истца построены спорные объекты недвижимости, которые соответствуют градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, что подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы от 21.04.2011. Суд счел обращения ООО "Амфион" в органы местного самоуправления, муниципальное унитарное предприятие "Муниципальный институт генплана" свидетельствующими о совершении истцом действий, направленных на получение необходимых разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, и указал на непредставление доказательства рассмотрения Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи заявления истца о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - административного здания с магазином. С учетом положений прежней редакции пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что земельный участок общей площадью 7703 кв. м, на котором расположены приобретенные истцом в собственность и спорные объекты недвижимости, принадлежит истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Суд также отметил, что поскольку истцом представлены доказательства того, что возведение спорных строений не нарушает права и интересы третьих лиц, то отсутствуют доказательства заявления иска с целью упрощенного порядка легализации самовольных строений.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2013 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2013 отменено и принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Апелляционный суд пришел к выводу, что оснований для признания права за лицом, не принимавшим в установленном порядке мер по получению разрешения на строительство до его начала, не имеется. В материалы дела не представлены доказательства того, что истцу кем-либо чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано. Доводы общества о том, что по вине администрации общество являлось обладателем ничтожного титула на землю (основанного на недействительном договоре аренды) и не могло сформировать надлежащий пакет документов, отклонены апелляционным судом, поскольку указанное не позволяет осуществлять строительство в обход установленного административного порядка. Обществу надлежало принимать законные меры по получению и подтверждению титула землепользования и обжаловать отказ в выдаче разрешения на строительство, если бы таковой был мотивирован ничтожностью договора аренды. Кроме того, из фактических обстоятельств дела видно, что самовольность строения сопряжена с иными причинами.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.10.2013 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что констатировав отсутствие в деле доказательств отказа в выдаче разрешения на строительство и акта ввода объектов в эксплуатацию, суды не исследовали вопрос о правомерности такого поведения уполномоченного органа. Также при удовлетворении иска о признании права собственности суд первой инстанции не дал оценки действиям общества по предоставлению в уполномоченный орган всей совокупности документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство, наличию или отсутствую заключений специально уполномоченных государственных органов на соответствие спорных объектов пожарным и экологическим нормам.

При новом рассмотрении дела решением от 10.03.2015 иск общества с ограниченной ответственностью «Амфион» удовлетворен, за указанным обществом признано право собственности на объекты недвижимого имущества ( нежилое (административно-бытовое) здание литер Е общей площадью 277,8 кв.м., нежилое (административное с магазином) здание литер Ж общей площадью 1428,5 кв.м., расположенные по адресу: г.Сочи Краснодарского края, Адлерский район, село Орел-Изумруд, улица Дачная,13. Решение суда мотивировано тем, что общество обращалось в 2008 году в Департамент имущественных отношений г.Сочи за получением разрешения на реконструкцию, а в 2010 году обращалось в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Сочи за получением разрешения на ввод в эксплуатацию, однако ответа не получило. Сославшись на заключения соответствующих служб о соблюдении норм градостроительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с указанным решением, Администрация города Сочи обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение отменить, в удовлетворении иска отказать. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что оснований для признания права собственности не имеется, также отмечает, что здание литер Е нависает над тротуаром улицы Дачной, чем создает угрозу жизни и здоровья граждан.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда стороны не явились, о месте и времени судебного заседания извещены, в том числе, путем публикации определения суда на сайте суда в срок, установленный частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 22.06.2007 общество "Амфион" приобрело у Макаревич Натальи Владимировны ряд объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Дачная, 13 (нежилое здание с пристройкой - холодильник литера Аа, сооружения - навесы литеры Г, Г3, Г5, Г6, нежилое здание - контору, литера Г2). Право собственности истца было зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.08.2007 (л.д. 19-24).

В связи с приобретением названных объектов недвижимости на основании договора от 08.11.2007 Макаревич Натальей Владимировной истцу также были переданы права по договору аренды земельного участка от 29.10.2001 N 4900002342 в отношении участка площадью 7703 кв. м по ул. Дачной, 13 в Адлерском районе г. Сочи с кадастровым номером 23:49:004 004 0008:0108 (соответствующее право аренды ранее было получено Макаревич Н.В. в аналогичном порядке по договору от 28.09.2006 от первоначального арендатора и собственника вышеуказанных объектов недвижимости - ООО "Сочи-Сервис-Холод" (л.д. 11-16, 42-51 т. 1)).

На арендуемом участке обществом "Амфион" без получения разрешения на строительство возведены административное здание с магазином литера Ж и административно-бытовое здание литера Е.

Согласно техническим паспортам и описанию спорных объектов в заключении судебной экспертизы, оба здания являются трехэтажными постройками первой группы капитальности, обладают признаками недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Год их постройки обозначен как 2007. Площадь застройки здания под литерой Е по внешнему обмеру составляет 99,1 кв. м, общая площадь помещений 277,8 кв. м. Площадь застройки здания под литерой Ж по внешнему обмеру составляет 518,3 кв. м, общая площадь помещений 1428,5 кв. м.

Из ситуационного плана в техническом паспорте (л.д. 53 т. 1) усматривается, что строение лит. Ж является смежным с навесом лит. Г, строение лит. Е примыкает к зданию лит. А. В заключении судебного эксперта отмечено, что строение лит. Е создано путем реконструкции одноэтажного здания проходной (л.д. 47-48 т. 2).

Ссылаясь на невозможность легализации названных строений, возведенных истцом за собственный счет, общество обратилось с иском о признании права в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу приведенной нормы права самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольное строительство является правонарушением, поэтому в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а сама самовольная постройка, по общему правилу подлежит сносу.

Признание права на самовольную постройку допускается за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" арбитражным суда разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В