Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу n А32-13155/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в ином нежели спорный земельный участок кадастровом квартале.

При рассмотрении дела апелляционным судом была назначена судебная экспертиза для установления наличия или отсутствия на спорном земельном участке принадлежащих обществу объектов недвижимости нефтебазы лит. А и Б, а также иных объектов нефтебазы, приобретенных обществом по мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда Ростовской области от 31.01.2005 по делу А53-22048/2004.

Согласно выводам заключения судебной экспертизы № 0010/Э от 10.03.2015 здание конторы (кадастровый номер 23:30:0903023:79, условный номер объекта 23-23-44/003/2006-248, наименование объекта «Нефтебаза», площадь 13,1 кв.м, литер А, этажность 1), расположенное по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, станица Старотитаровская, пер. Зеленый 2, литера А,а; иное описание местоположения: Краснодарский край, Темрюкский район, станица Старотитаровская, пер. Зеленый 2, Нефтебаза, общей площадью 13,1 кв.м, количество этажей 1, а также здание склада (кадастровый номер 23:30:0903023:80, условный номер объекта 23-23-44/003/2006-248, наименование объекта «Нефтебаза», площадь 20,2 кв.м, литер Б, этажность 1), расположенное по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, станица Старотитаровская, пер. Зеленый 2, литера Б,б; иное описание местоположения: Краснодарский край, Темрюкский район, станица Старотитаровская, пер. Зеленый 2, Нефтебаза, общей площадью 20,2 кв.м, количество этажей 1 – не расположены на спорном земельном участке. Также экспертами сделан вывод о том, что расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости не соответствуют объектам недвижимости, указанным в разделе «Нефтебаза» пункта 2.2 определения Арбитражного суда Ростовской области от 31 января 2005 года по делу № А53-22048/04-С1-13.

В соответствии с пунктом 12 Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

В результате оценки выводов заключения судебной экспертизы в совокупности с его исследовательской частью апелляционный суд установил следующее.

Как установлено экспертами, публичная кадастровая карта не содержит сведений о границах зданий с кадастровыми номерами 23:30:0903023:79 и 23:30:0903023:80, их местоположение указано ориентировочно, координаты отсутствуют, в силу чего определить их местоположение по сведениям ГКН не представляется возможным (т.5, л.д. 14 – 15). При таких обстоятельствах сведения публичной кадастровой, которые согласно доводам общества свидетельствуют о нахождении данных объектов в ином нежели спорный земельный участок кадастровом квартале, не позволяют достоверно установить их отсутствии на спорном земельном участке.

Из исследовательской части заключения судебной экспертизы следует, что на спорном земельном участке расположены здания, которые по своей конфигурации, габаритным (внешним) размерам и материалам стен соответствуют литерам А и Б с пристройками а, б, б1 по данным Технического паспорта нефтебазы от 07.11.2005 (т.5, л.д. 33 – 35). При этом экспертом обнаружены незначительные расхождения в площади указанных объектов по внутреннему обмеру (в отношении литер А 13,1 кв.м – 14 кв.м, литер Б 20,2 кв.м – 20,5 кв.м), что, как следует из исследовательской части, и послужило основанием для вывода о несоответствии зданий с кадастровыми номерами 23:30:0903023:79 и 23:30:0903023:80 тем объектам, которые фактически расположены на спорном земельном участке.

Апелляционный суд также принимает во внимание, что экспертом установлено наличие на спорном земельном участке асфальтобетонной площадки, площадь которой с незначительным расхождением (как указали эксперты точная площадь не может быть установлена по причине деформации ее границ) соответствует площади заправочной площадки (49,4 кв.м – 50 кв.м), а также наличие каменных опор под емкости (заправочная площадка и емкости входили в состав нефтебазы, приобретенной обществом по мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда Ростовской области от 31.01.2005 по делу А53-22048/2004).

Из исследовательской части заключения судебной экспертизы (включая описание и фотографии) следует, что расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости находятся в полуразрушенном состоянии. При таких обстоятельствах незначительные расхождения в размерах объектов, фактически находящихся на спорном земельном участке, и объектов, входивших в состав приобретенной обществом нефтебазы, могут быть обусловлены состоянием объектов на день проведения экспертного осмотра.

Установленные в исследовательской части заключения судебной экспертизы факты нахождения на спорном земельном участке объектов, тождественных по своей конфигурации, габаритным (внешним) размерам и материалам стен литерам А и Б с пристройками а, б, б1 по данным Технического паспорта нефтебазы от 07.11.2005, наличия на данном участке асфальтобетонной площадки, площадь которой с незначительным расхождением соответствует площади заправочной площадки, а также наличие каменных опор под емкости, свидетельствуют о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимости, входивших в состав приобретенной обществом по мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда Ростовской области от 31.01.2005 по делу А53-22048/2004, нефтебазы.

Апелляционный суд принял во внимание, что общество, отрицая расположение принадлежащих ему объектов недвижимости на спорном земельном участке, не представило сведения о земельном участке, на котором они расположены либо были расположены на день заключения спорного договора аренды (с учетом утверждения общества о гибели спорных объектов на день рассмотрения настоящего дела). При этом само общество в 2008 году заявляло администрации о заключении спорного договора аренды для предоставления спорного земельного участка под нефтебазу; данное заявление, как следует из постановления главы муниципального образования Темрюкский район № 1863 от 27.06.2008, было подано В.В. Теленик по доверенности от 25.10.2007.

Из данной доверенности следует, что она была подписана генеральным директором общества К.С. Кузнецовым (полномочия которого на день выдачи доверенности обществом не оспариваются) и удостоверена нотариусом И.Н. Доценко (т.2, л.д. 68).

По заказу общества ООО «Кубаньземцентр» были выполнены межевые работы для формирования спорного земельного участка (т.1, л.д. 152). Актом согласования границ от 30.01.2008 подтверждается согласование границ спорного земельного участка при межевании представителем общества Теленик В.В.

Постановлением главы МО Темрюкский район от 27.05.2008 № 1475 на основании заявления представителя общества В.В. Теленик были утверждены границы земельного участка по пер. Зеленый 2 в ст. Старотитаровской площадью 21 449 кв.м. для эксплуатации нефтебазы.

Согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка из земель населенных пунктов от 23.07.2008 он поставлен на кадастровый учет 27.05.2008, предназначен для эксплуатации нефтебазы. Из материалов дела следует, что земельный участок был поставлен на кадастровый учет по заявлению от 23.06.2008 представителя общества Теленик В.В. по доверенности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ в редакции, действовавшей на день формирования спорного земельного участка, его площадь была определена в размере 21 448 кв.м, что соответствует предельно допустимым (минимальным) размерам земельного участка для размещения нефтебазы, согласно СП 18.13330.2011. Свод правил. Генеральные правила промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП П-89-80* (утв. Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 № 790), что подтверждается градостроительным заключением от 29.02.2008 № 2338.

Согласно справке администрации Старотитаровского сельского поселения Темрюкского района от 19.06.2014 № 02-757/14-45 земельный участок кадастровый номер 23:30:0903037:16 площадью 21 448 кв.м, расположенный по адресу: Темрюкский район, ст. Старотитаровская, ул. Ростовская, 177 / пер. Зеленый 2/1, до 20.06.2008 значился по адресу ст. Старотитаровская, пер. Зеленый 2.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о нахождении на спорном земельном участке принадлежащих обществу объектов недвижимости является обоснованным. Соответственно, тот факт, что спорный договор аренды не был заключен на торгах, не свидетельствует об обусловливающем его ничтожность пороке способа его заключения.

Нахождение на спорном земельном участке принадлежащих обществу объектов недвижимости опровергает утверждение общества о том, что спорный земельный участок им не принимался и не использовался. Согласно пункту 1.4 спорного договора арендованный земельный участок фактически передан арендатору с 27.06.2008 без каких-либо иных документов по передаче имущества.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска.

Поскольку в рамках обязательств из спорного договора общество пользовалось спорным земельным участком, постольку оно обязано уплачивать за такое пользование арендную плату в пользу администрации (арендодателя).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ и пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды.

Пунктом 2.1 договора размер арендной платы установлен в размере 760 117 руб. 12 коп. в год. Размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендатором в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и органов местного самоуправления об изменении базовых ставок арендной платы. Согласно пункту 2.3 арендная плата исчисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год не позднее 10 числа начала каждого квартала. Пунктом 3.2.5 договора предусмотрена возможность принятия арендодателем решения о досрочном расторжении договора в случае невнесения арендной платы в течение 2-х кварталов.

Обществом в нарушение обязательств по договору арендная плата за период с 27.06.2008 по 10.01.2014 не оплачивалась. Данный вывод суда первой инстанции обществом не оспаривается.

Поскольку ответчиком доказательства оплаты арендной платы либо прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом не были представлены, постольку требование о взыскании задолженности было правомерно удовлетворено судом первой инстанции в сумме 1 803 597 руб. 01 коп. за период с 18.04.2010 по 10.01.2014 с учетом применения срока исковой давности, о применении которой было заявлено обществом при рассмотрении дела, а также договорной неустойки в сумме 422 622 руб. 40 коп. за просрочку уплаты арендной платы, по которой не пропущена исковая давность.

Доводы о неправильности расчета сумм задолженности по арендной плате и неустойки в пределах исковой давности ни обществом, ни администрацией не приведены, в силу чего в соответствии с выраженной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» правовой позицией у апелляционного суда отсутствуют основания для переоценки данных выводов суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано выше, за весь период аренды со дня заключения договора (30.06.2008) общество ни разу не уплатило арендную плату, что свидетельствует о существенности допущенного обществом нарушения спорного договора.

Как следует из материалов дела, 09.08.2012 администрация в целях решения спора мирным путем в адрес общества направила претензию № 115 с требованием погасить имеющуюся задолженность; 22.08.2012 администрация в адрес общества направила письмо от 22.08.2012 № В-140/02-8241/12-24 с предложением расторгнуть договор аренды в соответствии с пунктом 3.2.5 договора, приложив 4 экземпляра соглашения о расторжении договора аренды. Факт получения указанных уведомлений ответчиком не оспаривается.

При таких обстоятельствах, вывод суд первой инстанции о соблюдении истцом установленного порядка расторжения договора аренды земельного участка является правомерным.

Таким образом, материалами дела подтверждается существование обстоятельств, определенных законом и договором в качестве оснований расторжения спорного договора в судебном порядке по требованию арендодателя, а также соблюдение администрацией порядка такого расторжения, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование администрации о расторжении договора.

Тот факт, что на арендованном земельном участке расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости, не имеет юридического значения для осуществления арендодателем права требовать досрочного расторжения договора аренды, поскольку в силу выраженного в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 февраля 2011 года № 14381/10 по делу № А40-161960/09-150-1092 толкования правовых норм, являющегося общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя не нарушает исключительных прав арендатора, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости; такое расторжение не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды