Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2015 по делу n А53-13928/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

индивидуальному предпринимателю Бржезицкой Наталии Викторовны, на основании договора аренды № 11-545 находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.12.2011, является Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Таганрога. Как следует из кадастрового паспорта спорного земельного участка от 13.05.2011 № 61/001/11-121984, участок находится в государственной собственности, собственность на участок не разграничена.

Согласно абзацам 2 и 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, спорный земельный участок находится в распоряжении органов местного самоуправления.

Права истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку при рассмотрении дела возникли вопросы, требующие специальных знаний, исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 28.06.2011 № 913/11 относительно рассмотрения спорных вопросов касающихся расхождений между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете оценщика, судом первой инстанции назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка на момент внесения сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости (по состоянию на 01.01.2007). Проведение экспертизы поручено эксперту-оценщику ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» Ивановой Л.П.

Согласно выводам эксперта (заключение от 04.09.2014 № 153/14 – т. 1 л.д. 146-181) рыночная стоимость земельного участка земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002500:217, площадью 2882+/-10,74 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Поляковское шоссе, 5а составляет 1541870 рублей.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции третье лицо – правительство Ростовской области заявило ходатайство о назначении повторной экспертизы, ссылаясь на то, что экспертное заключение, выполненное экспертом -оценщиком Ивановой Л.П., не соответствует обязательным требованиям стандартов оценки и действующему законодательству, а именно: выбраны некорректные объекты-аналоги; использованные экспертом объекты-аналоги несопоставимы по площади, по расположению, данные экспертного заключения являются недостаточным доказательством и не могут быть положены в основу решения суда.

Определением от 02.10.2014 по ходатайству правительства Ростовской области назначена повторная судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту-оценщику ООО "Южно-Региональный Центр Расчетов" Твардовскому А.А.

Согласно выводам эксперта (заключение от 24.10.2014 № 51 – т. 2 л.д. 30-52) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002500:217, площадью 2882+/-10,74 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Поляковское шоссе, 5а, по состоянию на 01.01.2007 составляет 2590918 рублей.

В апелляционной жалобе истец ссылается на необоснованное принятие судом первой инстанции выводов повторной экспертизы, а также на отсутствие оснований для назначения по делу повторной экспертизы.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки закреплены в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО № 1), утвержденном Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, цель оценки и виды стоимости - в Федеральном стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО № 2), утвержденном приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255, требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам - в Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО № 3), утвержденном Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 254.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки (пункт 19 ФСО № 1).

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 20 ФСО № 1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В отчете об оценке должна быть приведена, в том числе, информация об объекте оценки; анализ рынка объекта оценки, а также анализ внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на ее стоимость; описание процесса объекта оценки в части применения конкретных подходов к оценке с приведением расчетов; согласование результатов расчетов (пункт 8 ФСО № 3).

В соответствии с указанными положениями при выборе объектов сравнения для оцениваемых земельных участков, при отсутствии объектов сопоставления в непосредственной близости от месторасположения объекта оценки, в том числе, в связи с неразвитостью рынка коммерческой недвижимости, могут использоваться рынки ближайших к объекту районного или областного центров с развитым рынком коммерческой недвижимости.

При проведении экспертизы экспертом в качестве сопоставимых использовались объекты в различных населенных пунктах, равные по своим техническим характеристикам, удаленности от центра населенных пунктов, учитывались назначение и площади помещений и земельных участков. Экспертом в полном объеме учтены особенности мест расположения оцениваемых объектов и рыночные цены на аналогичные объекты.

При проведении исследования экспертом Ивановой И.В. применена корректировка  на площадь земельного участка и учтена скидка на торг.

При этом спорный земельный участок имеет коммерческое использование – для эксплуатации производственной базы, категория земель – земли населенных пунктов, расположен в удалении от центра г. Таганрога, в промышленной зоне, транспортная доступность - удовлетворительная.

Избранные экспертом объекты-аналоги расположены в различных районах г. Таганрога, имеют различный уровень оснащения коммуникациями, предназначены для разных видов использования – коммерческое либо для строительства коммерческих объектов (т. 1 л.д. 158-162).

В экспертном заключении от 24.10.2014 № 51 содержится обоснование выбора аналогов оценки, использована информация с указанием информационных источников. В качестве аналогов для сравнения использовались объекты, расположенные в Ростовской области, г. Таганроге, со схожими характеристиками и месторасположением. Экспертом Твардовским А.А. проведены соответствующие корректировки для определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Судом апелляционной инстанции в определении от 05.06.2015 предложено истцу представить возражения относительно экспертного заключения Твардовского А.А.

В пояснениях, поступивших в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд 22.06.2015, конкретных доводов относительно недостоверности экспертного заключения Твардовского А.А. не приведено.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции при определении рыночной стоимости спорного земельного участка правомерно приняты выводы эксперта Твардовского А.А.

Ссылка заявителя жалобы – администрации г. Таганрога на то, что установление более низкой кадастровой стоимости земельных участков влияет на полномочия органа местного самоуправления в части формирования местного бюджета и приведет к уменьшению налоговой базы земельного налога, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку названные правоотношения носят публично-правовой характер, тогда как в силу пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормой пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

С учетом изложенного, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.11.2014 по делу № А53-13928/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                             Еремина О.А.

Судьи                                                                                                               Величко М.Г.

                                                                                                                  Ковалева Н.В.