Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015 по делу n А53-26042/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-26042/2014

30 июня 2015 года                                                                              15АП-3401/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ефремовой Эллы Вячеславовны

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 22 января 2015 года по делу №А53-26042/2014 (судья Пипник Т.Д.)

по иску закрытого акционерного общества «Торговый дом «Перекресток» (ИНН 7728029110, ОГРН 1027700034493)

к ответчику индивидуальному предпринимателю Ефремовой Элле Вячеславовне (ИНН 860220151799, ОГРН 309236601900051)

о взыскании задолженности по договору субаренды нежилого помещения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя Ефремовой Эллы Вячеславовны

к закрытому акционерному обществу «Торговый дом «Перекресток»

о признании недействительным договора субаренды и применении последствий недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Торговый дом «Перекресток» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ефремовой Элле Вячеславовне (далее – Ефремова Э.В., предприниматель) о взыскании 552 338 руб. 71 коп. задолженности по договору субаренды №Ю-451/12 от 28.04.2012 и 18 986 руб. 64 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.06.2014 по 25.11.2014 (уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования – л.д. 76 том 1).

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением предпринимателем обязательства по уплате арендной платы по договору за период с 01.01.2014 по 22.05.2014. Общество указало, что за указанный период уплачено всего 22 500 руб., обеспечительный платеж направлен истцом на погашение предыдущей задолженности: за май 2012 года  - 44 690 руб. 93 коп., за ноябрь 2012 года – 25 500 руб. и за январь 2013 года.

Предприниматель заявила встречный иск о признании договора субаренды №Ю-451/12 от 28.04.2012 недействительным и применении последствий его недействительности (л.д. 100-102 том 1).

Встречный иск мотивирован тем, что предоставленное в субаренду помещение было реконструировано без надлежащих к тому разрешений, является вследствие этого самовольной постройкой и не может быть объектом гражданских прав и обязанностей и предметом сделки. Помещение является частью объекта недвижимости и не может быть самостоятельным предметом аренды.

Решением суда от 22 января 2015 года исковые требования общества удовлетворены, суд взыскал с предпринимателя в пользу общества   552 338 руб. 70 коп. задолженности, 18 986 руб. 64 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении встречного иска предпринимателю суд отказал.

Суд установил, что предоставленное предпринимателю в субаренду помещение принадлежит на праве собственности ЗАО «ИСК 5 Недвижимость». Общество получило помещение в аренду от собственника и его правоотношения с собственником не затрагивают прав и обязанностей предпринимателя. Предприниматель добровольно заключила договор субаренды, приняла помещение по акту и с 02.05.2012 использовала его без возражений и замечаний относительно качества помещения и условий его эксплуатации. Помещение является обособленным и пригодным для самостоятельного использования.

Суд отклонил довод предпринимателя  о прекращении между сторонами арендных отношений с 24.01.2014. Указал, что представленный текст соглашения о расторжении договора и акт приема-передачи содержат сведения о заключении договора от имени общества Семеновой Л.П. со ссылкой на доверенность от 09.04.2013 №01-7/2018, фактически документы подписаны Максимовым И.М. в отсутствие полномочий. Факт возврата помещений уполномоченному представителю общества предприниматель не доказала. Направление акта приема-передачи по электронной почте не может быть признано надлежащим исполнением обязательства по возврату помещения, так как должны быть осуществлены фактические действия по передаче имущества. Расчет арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами суд признал правильным.

Предприниматель обжаловала решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить, по делу принять новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- при рассмотрении дела судом нарушены нормы процессуального права, выразившиеся в неотражении в протоколе судебного заседания заявленных предпринимателем  ходатайств об истребовании от истца либо в ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» технического паспорта на здание, расположенное по адресу: г. Сочи, ул. Учительская, 6, и назначении по делу судебной строительной экспертизы. Кроме этого, после принятия к производству встречного иска рассмотрение дела должно было начаться с самого начала.  Полагая, что рассмотрение дела будет начато с начала, предпринимателем было заявлено ходатайство о проведении судебного заседания, назначенного на 12.01.2015, без ее участия. Сведения о наличии ходатайства предпринимателя о возможности рассмотрении дела без ее участия не соответствуют действительности. Предприниматель, не участвовавшая в судебном заседании от 12.01.2015, не имела возможность ознакомиться с представленными обществом в судебном заседании документами и давать пояснения по ним. О судебном заседании, назначенном на 19.01.2015, предприниматель не была информирована,

- вывод суда о том, что переданное предпринимателю в субаренду помещение входит в правомерную площадь здания и является недвижимым имуществом, является неверным. Судом не дана оценка доводу предпринимателя о том, что переданное в субаренду помещение является сборно-разборной конструкцией из металлопластика. Предприниматель в силу закона могла заявить об отказе от договора субаренды, продленного на неопределенный срок, предупредив об этом арендодателя за один месяц,

- вывод суда о недоказанности прекращения договора субаренды с 24.01.2014 и недоказанности возврата  помещения арендодателю также является необоснованным. Факт освобождения помещения подтверждается актом сдачи-приема помещений, подписанным директором универсама «Перекресток» Максимовым И.М.,

- судом не дана оценка противоречивым доводам общества относительно периодов взыскания задолженности, изложенным в первоначальных исковых требованиях и в уточнениях к иску, а  также в отзыве на встречный иск.

- судом неверно оценен довод предпринимателя о несоблюдении обществом претензионного порядка в отношении взыскания арендной платы за период с 01.01.2014 по 22.05.2014.

В письменных пояснениях по делу (л.д. 78, 98-100, 123-124 том 2) ЗАО «ТД «Перекресток» указало, что договор аренды действовал до 22.05.2014. Для расторжения договора аренды Ефремовой Э.В. не было необходимости ехать в г. Ростов-на-Дону, достаточно было направить уведомление о расторжении договора за три месяца. Факт освобождения арендатором помещения до расторжения договора не освобождает ее от уплаты арендной платы. Директор магазина Максимов И.М. не был наделен полномочиями на подписание соглашения о расторжении договора. В выданной Максимову И.М. доверенности от 01.08.2013 №01-7/2942 отсутствуют полномочия по аренде. У Ефремовой Э.В. отсутствовала переплата, имелась задолженность за период с 28.04.2012 по 31.12.2013 в размере 22 500 руб. и не уплачивалась арендная плата за период с 01.01.2014 по 22.05.2014 (по 112 500 руб. за январь-апрель 2014 года и 79 838 руб. за период с 01.05.2014 по 22.05.2014). Задолженность по арендным платежам составляет 552 338 руб. 71 коп. За счет обеспечительного платежа был погашен долг Ефремовой Э.В. за январь 2013 года. Переплата в размере 42 827 руб. 59 коп. была перенесена в акт сверки и учтена за задолженность за май 2012 года.

В судебном заседании Ефремова Э.В. поддержала доводы апелляционной жалобы в части оспаривания решения по первоначальному иску общества, пояснила, что  решение в части отказа в удовлетворении встречного иска она не обжалует.

Ефремова Э.В. пояснила, что с июня по октябрь 2012 года платежи вносились согласно условиям договора, за ноябрь 2012 года было оплачено 90 000 руб., снижение суммы предприниматель объяснила отключением подачи  электроэнергии в октябре 2012 года.  Ефремова Э.В. также пояснила, что за период с 2013 года разногласия по оплате арендных платежей между истцом и ответчиком отсутствуют. Задолженность за январь 2013 года погашена обеспечительным платежом, о чем также указывает в письменных пояснениях истец. В 2014 году арендные платежи не производила, освободила арендуемое помещение 18.01.2014, помещение было передано обществу по акту 24.01.2014, тогда же были переданы ключи. Пояснила, что признает задолженность в размере 87 097 руб. за январь 2014 года и  задолженность за ноябрь 2012 года в размере 22 500 руб.

ЗАО «ТД «Перекресток» явку представителя в судебное заседание не обеспечило, будучи уведомлено о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

Дело рассмотрено в отсутствии истца в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании был объявлен перерыв с 16.06.205 до 23.06.2015.

В связи с обжалованием Ефремовой Э.В. решения лишь в части удовлетворения первоначального иска, суд апелляционной инстанции в соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчика, свидетелей, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как установил суд первой инстанции, общество является арендатором нежилых помещений площадью 4231,1 кв.м, принадлежащих на праве собственности ЗАО «ИСК 5 Недвижимость», что подтверждено копией свидетельства о регистрации права от 16.12.2010 серии 23-АИ № 444114.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

28.04.2012 общество заключило  с предпринимателем договор субаренды №Ю-451/12, по условиям которого передало предпринимателю во временное возмездное пользование (субаренду) часть здания общей площадью 25 кв.м, поименованное сторонами как помещение, расположенное в г. Сочи по ул. Учительская, 6.

Помещение передано в субаренду сроком на 11 месяцев, который исчисляется с даты подписания сторонами договора (пункт 5.1 договора). Арендная плата установлена сторонами в размере 112 500 руб., оплата арендной платы производится субарендатором не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому (пункт 3.2).

Акт  приема-передачи помещения подписан сторонами 02.05.2012 (л.д. 21 том 1).

Суд первой инстанции правильно квалифицировал правоотношения сторон как отношения из аренды, которые регулируются положениями  главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (статья 615 ГК РФ).

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По истечении срока, установленного договором №Ю-451/12 от 28.04.2012, предприниматель в отсутствие возражений общества продолжала пользоваться помещением, что свидетельствует о продлении договора субаренды на неопределенный срок.

Основанием предъявления иска общество указало факт неисполнения предпринимателем обязательства по уплате арендной платы в период пользования помещением.

Разногласия сторон возникли относительно продолжения арендных отношений в период с 24.01.2014 до 22.05.2014, а также  наличия задолженности по арендной плате за ноябрь 2012 года в размере 22 500 руб. и задолженности за период с 01.01.2014 по 22.05.2014 в размере 529 838 руб. 71 коп.

Относительно задолженности по арендной плате за ноябрь 2012 года суд апелляционной инстанции установил следующее.

Платежным поручением №118 от 07.11.2012 предприниматель перечислила обществу 90 000 руб. (л.д. 70 том 1), тогда как согласованный сторонами размер ежемесячной арендной платы составляет 112 500 руб.

В платежном поручении №118 07.11.2012 в основании назначения платежа указано: «плата за субаренду за ноябрь 2012 года с учетом перерасчета аренды за октябрь по дополнительному соглашению №1 к договору субаренды нежилого помещения №Ю0451/12 от 28.04.2012, НДС в т.ч. 13 728 руб. 81 коп.».

Согласно пояснениям предпринимателя в ноябре 2012 года ею был произведен перерасчет арендной платы за октябрь 2012 года в связи с отсутствием в указанном месяце длительное время энергоснабжения помещения.

В подтверждение довода о согласовании с обществом уменьшения арендной платы за октябрь 2012 года предпринимателем представлена электронная переписка (л.д. 57-61 том 1) и дополнительное соглашение №1 от 30.10.2012  (л.д.62 том 1).

Электронные письма предпринимателя