Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2009 по делу n А01-1707/2008. Отменить решение полностью и оставить иск без рассмотрения полностью

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А01-1707/2008

04 мая 2009 г.                                                                                      15АП-2843/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О. Г.,

судей Александрова В. А., Барановой Ю. И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А. А.,

при участии:

от истца представителя Науменко Ю. С. по доверенности № 1 от 11.01.2009,

от ответчика представителя Шемигонова Д. В. по доверенности от 30.09.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп»

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 24 февраля 2009 года по делу № А01-1707/2008

по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп»

к ответчику главе крестьянского хозяйства «ПГОЛ» Шемигоновой Марине Николаевне

при участии третьих лиц: Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования «Город Майкоп», администрации муниципального образования «Город Майкоп»

о расторжении договора аренды земельного участка,

принятое в составе судьи Шебзухова З. М.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к главе крестьянского хозяйства «ПГОЛ» Шемигоновой Марине Николаевне (далее – ответчик, Шемигонова М. Н.) о расторжении договора аренды земельного участка от 07.12.1998 №000800 с дополнительным соглашением №005027-д от 04.06.2007, заключенного между комитетом и главой крестьянского хозяйства «ПГОЛ». Истец также просил обязать Шемигонову М. Н. освободить земельный участок общей площадью 18,18 га с кадастровым номером 01:08:13 14 001:0007.

В обоснование своих требований комитет указал, что Шемигоновой М. Н. нарушаются условия договора аренды о сроках уплаты арендных платежей, также установлено, что земельный участок используется ответчиком с нарушением целевого использования.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования «Город Майкоп» и Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования «Город Майкоп».

Решением суда первой инстанции комитету в удовлетворении иска отказано. Суд указал, что ответчиком устранены обстоятельства, являющиеся основанием для расторжения договора, задолженность по арендной плате Шемигоновой М. Н. погашена. Суд указал, что истец не доказал факт нецелевого использования ответчиком земельного участка.

Комитет обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой  34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить.

Жалоба мотивирована тем, что выводы суда о недоказанности нецелевого использования земельного участка не соответствуют фактическим обстоятельствам. Земельный участок не использовался Шемигоновой М. Н. в течение последних трех лет, что подтверждается справкой комиссии по проверке использования водоемов в станице Ханской и актом проверки  соблюдения земельного законодательства от 28.10.2008 №1, составленным инспектором по использованию и охране земель  по муниципальному контролю. На земельном участке, предоставленном для организации крестьянского хозяйства рыболоводческого направления, ответчиком ведется строительство дачного домика. Судом не дана оценка тому обстоятельству, что прежним главой крестьянского хозяйства Титовым П. Я. 12.10.2005 в адрес арендодателя было направлено заявление о расторжении договора аренды, дополнительным соглашением от 31.12.2005 договор аренды расторгнут.

В отзыве на апелляционную жалобу Шемигонова М. Н. указала, что доводы комитета о наличии оснований для выводов о существенном нарушении арендатором условий договора, являются неправильными. Задолженность по арендной плате ответчиком погашена. Акт проверки от 28.10.2008, на который ссылается заявитель жалобы, не конкретизирует, какое правонарушение допущено ответчиком. Из выданного по результатам проверки предписания невозможно определить, какие действия должен совершить арендатор для устранения нарушений. Ссылка комитета на документы, подтверждающие расторжение Титовым П. Я. договора аренды несостоятельна, так как указанные доказательства не были представлены при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Титов П. Я. на дату подписания соглашения о расторжении договора аренды не являлся главой крестьянского хозяйства и не обладал полномочиями выступать от имени крестьянского хозяйства. Подписав 04.06.2007 дополнительное соглашение к договору аренды, комитет подтвердил волеизъявление на продолжение договора аренды с Шемигоновой М. Н.

В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Шемигоновой М. Н. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Третьи лица не обеспечили явку в судебное заседание своих представителей, будучи уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение подлежит отмене в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07.12.1998 между администрацией муниципального образования «Город Майкоп» и крестьянским хозяйством «ПГОЛ» (арендатор) в лице главы хозяйства Титова П. Я. заключен договор аренды № 000800 земельного участка с кадастровым номером 01:08:13 14 001:0007 общей площадью 18,18 га, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, с левой стороны от виадука, вдоль автодороги Майкоп - Усть-Лабинск, сроком на 20 лет для организации крестьянского хозяйства рыбоводческого направления.

В связи со сменой главы крестьянского хозяйства 04.07.2007 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 07.12.1998, права и обязанности арендатора по договору были переведены на Шемигонову М. Н.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3 договора арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату равными долями ежемесячно.

Предъявляя иск по настоящему делу, основанием досрочного расторжения договора комитет указал нарушение арендатором сроков уплаты арендной платы и использование земельного участка с нарушением целевого назначения.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя и в том случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. При этом, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, либо после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, досудебная процедура расторжения договора считается соблюденной, если совершены последовательные действия: арендодателем направлено письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; выражено предложение расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором в разумный срок предупреждения. Требование о расторжении договора в суд может быть заявлено после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

В подтверждение досудебного порядка урегулирования спора комитетом в материалы дела представлена претензия № 2364 от 07.06.2008, в которой комитет указывает на нарушение арендатором сроков внесения арендных платежей и необходимости  погашения долга в размере 2 387 руб. 52 коп. (за период с 01.01.2007 по 01.01.2008) в срок до 09.07.2008.

Как следует из материалов дела, Шемигонова М. Н. устранила указанное нарушение до предъявления комитетом иска. Задолженность по арендной плате перед истцом была погашена в полном объеме: 11.06.2008 ответчиком уплачена арендная плата в сумме 2 387 руб. 52 коп., 16.06.2008 уплачена арендная плата в сумме 2 500 руб. (за весь период 2008 года) и сумма 2 000 руб. в виде аванса за 2009 год.

Суд первой инстанции обосновано отказал комитету в иске о расторжении договора аренды по основаниям нарушения сроков внесения арендных платежей.

Вместе с тем, вывод суда о доказанности использования крестьянским хозяйством арендованного земельного участка в строгом соответствии с его целевым назначением является преждевременным по следующим основаниям.

Комитетом в претензии от 07.06.2008 также было указано на использование арендатором арендуемого земельного участка не по целевому назначению. При этом в претензии не было конкретизировано, в чем заключается нецелевое использование земельного участка, какие действия и в какой срок должен совершить арендатор для устранения допущенных нарушений. Только в процессе рассмотрения дела комитет конкретизировал обстоятельства, являющиеся, по его мнению, основанием для выводов о нецелевом использовании земельного участка. Такими обстоятельствами истец указал не проведение работ по рекультивации земли, не произведение продукции, соответствующей направлению деятельности хозяйства и строительство на земельном участке дачного домика.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют, что комитетом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора по основанию нецелевого использования земельного участка.

Несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции требование комитета о расторжении договора аренды по основанию нецелевого использования земельного участка разрешил по существу с нарушением требований законодательства. Исковое заявление в указанной части подлежало оставлению без рассмотрения.

При